Ratgeber · Finanzieren
Immobilie in Spanien finanzieren 2026: so klappt die Hypothek ohne Wohnsitz
Von Ronny Steinhagen, Mitgründer von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten
Die kurze Antwort
Ja, spanische Banken finanzieren auch Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, meist 60 bis 70 % des Kaufpreises. Für eine Neubauwohnung für 200.000 € bringen Sie damit rund 88.000 € Eigenkapital inklusive aller Nebenkosten mit, die Monatsrate liegt bei 140.000 € Darlehen und 25 Jahren Laufzeit je nach Zins bei rund 700 bis 780 €. Notar, Grundbuch und Steuer der Hypothek bezahlt seit 2019 die Bank; Sie tragen nur das Gutachten.
Finanzierung ohne Wohnsitz in Spanien
Spanische Banken vergeben Hypotheken auch an Käufer, die in Deutschland, Polen, den Niederlanden oder einem anderen EU-Land leben. Für Nicht-Residenten finanzieren sie in der Praxis meist 60 bis 70 %, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten; Residenten erhalten bis zu 80 %. Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht, die Quote ist Sache der Bank.
Üblich sind Laufzeiten bis etwa 25 Jahre, mit festem, variablem oder gemischtem Zins. Variable Darlehen orientieren sich am Euríbor; der Zwölfmonatswert lag im September 2026 laut Banco de España bei 3,247 %. Entscheidend für die Bank sind Ihr Einkommen, Ihre bestehenden Verpflichtungen und die Herkunft des Eigenkapitals.
Rechenbeispiel: Neubauwohnung für 200.000 €
Region Valencia, Kaufnebenkosten wie in unserem Nebenkosten-Ratgeber, inklusive Gutachten für die Bank:
| Kaufpreis | 200.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten inkl. Gutachten | 28.010 € (14,0 %) |
| Darlehen (70 % des Kaufpreises) | 140.000 € |
| Eigenkapital gesamt | 88.010 € |
| Monatsrate bei 3,5 % Zins, 25 Jahre | 701 € |
| Monatsrate bei 4,0 % Zins, 25 Jahre | 739 € |
| Monatsrate bei 4,5 % Zins, 25 Jahre | 778 € |
Zinssätze sind Annahmen für die Rechnung, keine Angebote. Die tatsächlichen Konditionen nennt die Bank im verbindlichen Angebot (FEIN).
Vermieten Sie die Wohnung, decken die Mieteinnahmen einen guten Teil der Rate. Wie viel, zeigt der Rendite-Rechner.
Kostenloser Finanzierungsleitfaden
Die Hypothek in Spanien auf 8 Seiten, als PDF
Beleihung, Eigenkapital, Rechenbeispiel, Unterlagen-Checkliste, Ablauf und Kostenverteilung zum Ausdrucken. Ronny schickt Ihnen den Leitfaden persönlich per E-Mail.
- Rechenbeispiel mit Monatsraten
- Checkliste der Bankunterlagen
- Ablauf von der Vorabprüfung bis zum Notar
- Auf Wunsch: Kontakt zu Finanzierungsspezialisten
Drei Wege zur Finanzierung
Die Wohnung in Spanien dient als Sicherheit. Vorteil: Darlehen und Objekt im selben Land, Auszahlung direkt beim Notartermin.
Sie beleihen eine bestehende Immobilie in Ihrem Heimatland, etwa über eine Grundschuld. Vorteil: vertraute Bank, oft günstige Konditionen, und Sie kaufen in Spanien wie ein Barzahler.
Beim Neubau zahlen Sie gestaffelt: Reservierung, Anzahlungen mit Bankgarantie, der Rest bei Schlüsselübergabe. So gewinnen Sie Zeit, und die Hypothek wird erst bei Fertigstellung ausgezahlt.
Unterlagen für die Bank
- Reisepass oder Personalausweis und NIE (spanische Steuernummer)
- Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten Monate oder bei Selbständigen Bilanzen
- Steuerbescheide bzw. Steuererklärungen der letzten ein bis zwei Jahre
- Kontoauszüge und Nachweis über Herkunft und Höhe des Eigenkapitals
- Auskunft über bestehende Kredite und Ihre Bonität (z. B. SCHUFA, BIK, BKR)
- Arbeitsvertrag; Unterlagen teils mit beglaubigter Übersetzung
- Spanisches Bankkonto (meist bei der finanzierenden Bank)
Ablauf und Ihre Rechte
- VorabprüfungMit Einkommen und Eigenkapital klären wir mit Finanzierungsspezialisten, welcher Betrag realistisch ist, am besten vor der Reservierung.
- Gutachten (tasación)Ein unabhängiger Gutachter bewertet die Wohnung. Das Gutachten bezahlen Sie, in unserem Kostenmodell rund 400 €.
- Verbindliches AngebotDie Bank übergibt Ihnen das europäische Merkblatt FEIN und das Warnblatt FiAE, spätestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift.
- Beratung beim NotarSpätestens am Tag vor der Unterschrift erklärt Ihnen der Notar den Vertrag und protokolliert das kostenlos. Den Notar wählen Sie frei.
- UnterschriftKaufurkunde und Hypothek werden im selben Termin unterschrieben, die Bank zahlt den Kaufpreis direkt aus.
Wer welche Kosten trägt
Seit dem Gesetz 5/2019 über Immobilienkredite ist die Kostenverteilung klar geregelt. Die Bank trägt Notar und Grundbuch für die Hypothekenurkunde, die Gestoría und, bereits seit November 2018, die Steuer auf die Hypothekenurkunde (AJD). Sie tragen das Gutachten und Kopien, die Sie selbst anfordern. Eine Bearbeitungsgebühr ist erlaubt, muss aber im Angebot (FEIN) stehen. Viele Banken bieten bessere Zinsen, wenn Sie Versicherungen oder ein Gehaltskonto bei ihnen abschließen; auch das steht im Angebot, und Sie entscheiden.
Die Kosten des Kaufs selbst, also IVA oder ITP, Notar und Grundbuch für die Kaufurkunde, bleiben Ihre. Alle Zahlen dazu finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Besonderheit Neubau
Beim Kauf vom Bauträger wird die Hypothek erst bei der Schlüsselübergabe ausgezahlt, wenn die Wohnung fertig und im Grundbuch eingetragen ist. Reservierung und Anzahlungen leisten Sie vorher aus Eigenkapital. Diese Anzahlungen sind in Spanien gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherung abgesichert; wir prüfen sie vor der ersten Zahlung. Oft hat der Bauträger bereits eine Bauträgerfinanzierung, die Sie übernehmen können (subrogación); vergleichen Sie die Konditionen trotzdem mit anderen Banken.
Tipps aus der Praxis
- Klären Sie die Finanzierung vor der Reservierung, nicht erst danach.
- Holen Sie mindestens zwei Angebote ein und vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (TAE) in der FEIN.
- Wägen Sie Fest- und variablen Zins ab: Ein Festzins schafft Planungssicherheit über die ganze Laufzeit.
- Verdienen Sie nicht in Euro, rechnen Sie das Währungsrisiko mit ein.
- Dokumentieren Sie die Herkunft Ihres Eigenkapitals früh; Bank und Notar fragen danach.
Welche Finanzierung passt zu Ihnen?
Nennen Sie uns Wunschwohnung, Budget und Eigenkapital. Wir rechnen Ihre Finanzierung durch und stellen den Kontakt zu unabhängigen Finanzierungsspezialisten her. Kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Kann ich als Ausländer ohne Wohnsitz eine Hypothek in Spanien bekommen?
Ja. Viele spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten, meist 60 bis 70 % des Kaufpreises bzw. des niedrigeren Gutachtenwerts, mit Laufzeiten bis etwa 25 Jahre.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Rund 30 bis 40 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten von etwa 12 bis 14 % beim Neubau. Bei einer Wohnung für 200.000 € sind das rund 88.000 €.
Wer bezahlt Notar und Grundbuch der Hypothek?
Die Bank, ebenso die Gestoría und die Steuer auf die Hypothekenurkunde. Sie bezahlen nur das Gutachten und eigene Kopien.
Wie lange dauert eine Finanzierung in Spanien?
Meist vier bis acht Wochen ab vollständigen Unterlagen. Zwischen verbindlichem Angebot und Unterschrift liegen mindestens 10 Kalendertage.
Muss ich für die Unterschrift nach Spanien reisen?
Nicht zwingend: Mit einer notariellen Vollmacht mit Apostille kann eine Vertrauensperson für Sie unterschreiben. Die vorgeschriebene Beratung beim Notar muss vor der Unterschrift stattfinden; wie das mit Vollmacht abläuft, klären wir vorab mit dem Notar.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Art. 14 und 15 (BOE)
- Banco de España, Portal Cliente Bancario: Welche Kosten zahlen Sie bei einer Hypothek? (clientebancario.bde.es)
- Banco de España, Portal Cliente Bancario: Abschluss der Hypothek (clientebancario.bde.es)
- Banco de España, Zinsstatistik: Euríbor 12 Monate (bde.es); Resolución vom 1.9.2026 (BOE)
Stand: 13. Oktober 2026. Beleihungsquoten und Laufzeiten sind Marktwerte, keine Zusagen. Dieser Ratgeber ist keine Finanzierungsberatung.