Ratgeber · Kaufen in Spanien
Kaufnebenkosten in Spanien 2026: Was zum Kaufpreis dazukommt
Von Ronny Steinhagen, Mitgründer von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten
Kurz gesagt
Rechnen Sie an der Costa Blanca mit rund 12 bis 14 % Nebenkosten beim Neubau und rund 11 bis 12 % beim Kauf aus zweiter Hand. Den größten Teil machen die Steuern aus: beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,4 % Urkundensteuer (AJD), beim Bestand 9 % Grunderwerbsteuer (ITP), die in der Region Valencia seit Juni 2026 gilt. In der Region Murcia sind es 7,75 % ITP bzw. 10 % IVA plus 1,5 % AJD. Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt kosten zusammen meist 2 bis 3 %.
Nebenkosten-Rechner
Kaufpreis eingeben, Region und Art des Kaufs wählen. Das Ergebnis zeigt Steuern und Gebühren einzeln.
Steuern nach den amtlichen Sätzen (Stand Oktober 2026). Gebühren sind Erfahrungswerte inkl. MwSt. und können je nach Notar, Objekt und Aufwand abweichen.
Steuern beim Neubau: IVA und AJD
Kaufen Sie direkt vom Bauträger, fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % auf den Kaufpreis. Das gilt für Wohnungen und Häuser einschließlich bis zu zwei Garagenstellplätzen und Abstellräumen, die zusammen mit der Wohnung gekauft werden. Grundstücke und Gewerbeflächen kosten 21 % IVA.
Dazu kommt die Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) auf die notarielle Kaufurkunde. In der Region Valencia beträgt sie seit dem 1. Juni 2026 1,4 %, in der Region Murcia 1,5 %.
Wichtig für die Planung: Die IVA zahlen Sie in Raten mit den Anzahlungen an den Bauträger, also schon während der Bauzeit. AJD, Notar und Grundbuch fallen erst bei der Schlüsselübergabe an.
| Region Valencia | Region Murcia | |
|---|---|---|
| Neubau: IVA | 10 % | 10 % |
| Neubau: AJD | 1,4 % | 1,5 % |
| Bestand: ITP | 9 % (über 1 Mio. €: 11 %) | 7,75 % |
| Gültig seit | 1. Juni 2026 | 25. Juli 2025 |
Steuern beim Kauf aus zweiter Hand: ITP
Beim Kauf von einem privaten Eigentümer zahlen Sie statt IVA die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). In der Region Valencia wurde sie zum 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt; für Immobilien über 1 Mio. € gelten 11 %. In der Region Murcia beträgt sie seit Juli 2025 7,75 %.
Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und dem amtlichen Referenzwert (valor de referencia) des Katasters. Liegt der Kaufpreis darunter, rechnet das Finanzamt mit dem Referenzwert. Wir prüfen ihn vor jedem Angebot.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an das Finanzamt abführen. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung für den Verkäufer. Der Notar und die Gestoría regeln das bei der Unterschrift.
Notar, Grundbuch, Anwalt & Co.
Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind in Spanien staatlich festgelegt und steigen nur leicht mit dem Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € sollten Sie mit folgenden Beträgen rechnen (inkl. MwSt.):
| Notar (Kaufurkunde) | ca. 700–1.000 € | Staatliche Gebührenordnung; der Notar prüft Lasten und Identität und beurkundet den Kauf. |
|---|---|---|
| Grundbuch (Registro de la Propiedad) | ca. 400–700 € | Eintragung als Eigentümer; erst damit sind Sie gegenüber Dritten geschützt. |
| Gestoría | ca. 300–500 € | Reicht die Steuererklärungen ein, zahlt die Steuern und kümmert sich um die Eintragung. |
| Unabhängiger Anwalt | ca. 1 % + 21 % MwSt. | Prüft Baugenehmigung, Bankbürgschaft für Anzahlungen, Lasten und Vertrag. Beim Neubau sehr empfehlenswert. |
| NIE, Bankkonto, Übersetzungen | ca. 100–300 € | Die spanische Ausländer-Steuernummer NIE ist für jeden Kauf Pflicht. |
| Vollmacht mit Apostille | ca. 200–400 € | Nur wenn Sie nicht selbst zum Notar nach Spanien reisen. |
| Bankgutachten (Tasación) | ca. 300–600 € | Nur bei Finanzierung. Notar, Grundbuch und Steuer der Hypothek zahlt seit 2019 die Bank. |
| Anschlüsse Strom und Wasser | ca. 300–600 € | Beim Neubau für die Erstanmeldung der Zähler. |
Drei Rechenbeispiele
Mit dem Nebenkosten-Rechner auf dieser Seite gerechnet, jeweils mit unabhängigem Anwalt und ohne Finanzierung:
Neubau-Apartment in der Region Valencia, 200.000 €
| Mehrwertsteuer IVA 10 % | 20.000 € |
| Urkundensteuer AJD 1,4 % | 2.800 € |
| Notar | 850 € |
| Grundbuch (Registro) | 540 € |
| Gestoría (Abwicklung, Steuererklärung) | 350 € |
| Anwalt (ca. 1 % + 21 % MwSt.) | 2.420 € |
| NIE, Bankkonto, Übersetzungen | 250 € |
| Anschlüsse Strom/Wasser (Neubau) | 400 € |
| Nebenkosten gesamt | 27.610 €13,8 % vom Kaufpreis |
Wohnung aus zweiter Hand in der Region Valencia, 200.000 €
| Grunderwerbsteuer ITP 9 % | 18.000 € |
| Notar | 850 € |
| Grundbuch (Registro) | 540 € |
| Gestoría (Abwicklung, Steuererklärung) | 350 € |
| Anwalt (ca. 1 % + 21 % MwSt.) | 2.420 € |
| NIE, Bankkonto, Übersetzungen | 250 € |
| Nebenkosten gesamt | 22.410 €11,2 % vom Kaufpreis |
Neubau-Haus in der Region Murcia, 300.000 €
| Mehrwertsteuer IVA 10 % | 30.000 € |
| Urkundensteuer AJD 1,5 % | 4.500 € |
| Notar | 1.050 € |
| Grundbuch (Registro) | 660 € |
| Gestoría (Abwicklung, Steuererklärung) | 350 € |
| Anwalt (ca. 1 % + 21 % MwSt.) | 3.630 € |
| NIE, Bankkonto, Übersetzungen | 250 € |
| Anschlüsse Strom/Wasser (Neubau) | 400 € |
| Nebenkosten gesamt | 40.840 €13,6 % vom Kaufpreis |
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Steuern, Gebühren, Zahlungsplan beim Neubau, Checkliste für den Kauf und laufende Kosten, mit Rechenbeispielen. Wir schicken Ihnen den Leitfaden persönlich per E-Mail.
- Steuertabelle Valencia und Murcia
- Zahlungsplan beim Neubau mit Absicherung
- Checkliste vom NIE bis zum Notartermin
- Auf Wunsch: Kostenaufstellung für Ihr Objekt
Wer zahlt was?
- Maklerprovision: Beim Neubau zahlt sie der Bauträger. Über CASA READY kaufen Sie zum gleichen Preis wie direkt beim Bauträger.
- Wertzuwachssteuer der Gemeinde (plusvalía municipal): Sie trägt gesetzlich der Verkäufer. Beim Neubau prüfen wir, ob der Kaufvertrag sie auf den Käufer umlegt.
- Hypothek: Notar, Grundbuch, Gestoría und Steuer der Hypothekenurkunde zahlt seit 2019 die Bank. Sie zahlen nur das Gutachten und Ihre Kopie.
- Laufende Gemeinschaftskosten und Grundsteuer (IBI): ab der Schlüsselübergabe der Käufer, für das laufende Jahr anteilig nach Vereinbarung.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf fallen jedes Jahr Kosten an: Gemeinschaftsbeitrag (typisch 600–1.800 € für eine Wohnung mit Gemeinschaftspool), Grundsteuer IBI und Müllgebühr (ca. 300–700 €), Versicherung (ca. 200–400 €), Strom, Wasser und Internet sowie die Einkommensteuer für Nicht-Residenten. Bei Vermietung zahlen EU-Bürger 19 % auf den Gewinn, bei Eigennutzung eine kleine pauschale Steuer auf den angenommenen Mietwert.
Wie viel bei Vermietung unterm Strich übrig bleibt, zeigt unser Rendite-Rechner. Wie gut sich eine Wohnung je nach Ort vermieten lässt, lesen Sie im Ratgeber Auslastung von Ferienwohnungen an der Costa Blanca.
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Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
An der Costa Blanca rund 12 bis 14 % beim Neubau (10 % IVA, 1,4 % AJD, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt) und rund 11 bis 12 % beim Kauf aus zweiter Hand (9 % ITP plus Gebühren). In der Region Murcia liegt der Bestand mit 7,75 % ITP etwas niedriger.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) in der Region Valencia 2026?
Seit dem 1. Juni 2026 beträgt sie 9 % für Wohnimmobilien, für Immobilien über 1 Mio. € 11 %. Vorher waren es 10 %. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Referenzwert.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus?
10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis und die Urkundensteuer AJD: 1,4 % in der Region Valencia, 1,5 % in der Region Murcia. Grunderwerbsteuer (ITP) fällt beim Neubau nicht an.
Zahlen Ausländer in Spanien höhere Kaufnebenkosten?
Nein. Die Steuersätze beim Kauf sind für Ausländer und Spanier gleich. Zusätzlich brauchen Sie eine NIE und eventuell eine Vollmacht, wenn Sie nicht selbst zum Notar kommen.
Muss ich beim Neubau eine Maklerprovision zahlen?
Nein. Bei Neubauprojekten zahlt der Bauträger die Provision. Über CASA READY kaufen Sie zum selben Preis wie direkt beim Bauträger.
Quellen
Steuersätze Region Valencia: Agència Tributària Valenciana (ATV), Tarife ITP und AJD, Stand Oktober 2026; Änderung zum 1. Juni 2026 durch Ley 5/2025.
Steuersätze Region Murcia: Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM), Ley 3/2025, gültig seit 25. Juli 2025.
IVA: Ley 37/1992 del IVA, ermäßigter Satz von 10 % für Wohngebäude. Gebühren: Notar nach Real Decreto 1426/1989, Grundbuch nach Real Decreto 1427/1989; Beträge als Erfahrungswerte inkl. MwSt.
Dieser Ratgeber ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ermäßigte Sätze, etwa für junge Käufer mit Hauptwohnsitz in Spanien, sind hier nicht berücksichtigt.