Poradnik · Zakup w Hiszpanii
Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii 2026: ile trzeba doliczyć do ceny
Autor: Ronny Steinhagen, współzałożyciel CASA READY · Stan: październik 2026 · Czas czytania ok. 7 minut
W skrócie
Na Costa Blanca prosimy liczyć się z kosztami dodatkowymi na poziomie ok. 12–14% przy nowym budownictwie i ok. 11–12% przy zakupie z rynku wtórnego. Największą część stanowią podatki: przy nowym budownictwie 10% VAT (IVA) plus 1,4% podatku od czynności notarialnych (AJD), na rynku wtórnym 9% podatku od przeniesienia własności (ITP), obowiązującego w regionie Walencji od czerwca 2026 r. W regionie Murcji jest to 7,75% ITP lub 10% IVA plus 1,5% AJD. Notariusz, rejestr, gestoría i prawnik to zwykle łącznie 2–3%.
Kalkulator kosztów zakupu
Proszę wpisać cenę zakupu oraz wybrać region i rodzaj zakupu. Wynik pokazuje osobno podatki i opłaty.
Podatki według oficjalnych stawek (stan na październik 2026). Opłaty to wartości orientacyjne z VAT i mogą się różnić w zależności od notariusza, nieruchomości i nakładu pracy.
Podatki przy nowym budownictwie: IVA i AJD
Kupując bezpośrednio od dewelopera, nie płacą Państwo podatku od przeniesienia własności, lecz VAT (IVA) w wysokości 10% od ceny zakupu. Dotyczy to mieszkań i domów wraz z maksymalnie dwoma miejscami parkingowymi i komórkami kupowanymi razem z mieszkaniem. Działki i lokale użytkowe objęte są stawką 21% IVA.
Do tego dochodzi podatek od czynności notarialnych (Actos Jurídicos Documentados, AJD) od aktu notarialnego. W regionie Walencji wynosi on od 1 czerwca 2026 r. 1,4%, w regionie Murcji 1,5%.
Ważne przy planowaniu: IVA płacą Państwo w ratach razem z wpłatami dla dewelopera, czyli już w trakcie budowy. AJD, notariusz i rejestr są płatne dopiero przy odbiorze kluczy.
| Region Walencji | Region Murcji | |
|---|---|---|
| Nowe: IVA | 10% | 10% |
| Nowe: AJD | 1,4% | 1,5% |
| Wtórny: ITP | 9% (powyżej 1 mln €: 11%) | 7,75% |
| Obowiązuje od | 1 czerwca 2026 | 25 lipca 2025 |
Podatki na rynku wtórnym: ITP
Przy zakupie od prywatnego właściciela zamiast IVA płacą Państwo podatek od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). W regionie Walencji został on obniżony 1 czerwca 2026 r. z 10% do 9%; dla nieruchomości powyżej 1 mln € wynosi 11%. W regionie Murcji od lipca 2025 r. wynosi 7,75%.
Podstawą opodatkowania jest wyższa z dwóch wartości: cena zakupu lub urzędowa wartość referencyjna (valor de referencia) z katastru. Jeśli cena jest niższa, urząd skarbowy przyjmuje wartość referencyjną. Sprawdzamy ją przed każdą ofertą.
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je bezpośrednio do urzędu skarbowego. Nie jest to dodatkowy podatek, lecz zaliczka na podatek sprzedającego. Notariusz i gestoría załatwiają to przy podpisaniu aktu.
Notariusz, rejestr, prawnik i inne
Opłaty notarialne i rejestrowe są w Hiszpanii ustalane przez państwo i rosną tylko nieznacznie wraz z ceną. Przy cenie zakupu 200 000 € należy liczyć się z następującymi kwotami (z VAT):
| Notariusz (akt kupna) | ok. 700–1000 € | Urzędowy taryfikator; notariusz sprawdza obciążenia i tożsamość oraz sporządza akt. |
|---|---|---|
| Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) | ok. 400–700 € | Wpis jako właściciel; dopiero wtedy są Państwo chronieni wobec osób trzecich. |
| Gestoría | ok. 300–500 € | Składa deklaracje podatkowe, opłaca podatki i zajmuje się wpisem do rejestru. |
| Niezależny prawnik | ok. 1% + 21% VAT | Sprawdza pozwolenie na budowę, gwarancję bankową dla wpłat, obciążenia i umowę. Przy nowym budownictwie bardzo zalecany. |
| NIE, konto bankowe, tłumaczenia | ok. 100–300 € | Hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca NIE jest obowiązkowy przy każdym zakupie. |
| Pełnomocnictwo z apostille | ok. 200–400 € | Tylko jeśli nie przyjadą Państwo osobiście do notariusza w Hiszpanii. |
| Wycena bankowa (tasación) | ok. 300–600 € | Tylko przy kredycie. Od 2019 r. notariusza, rejestr i podatek od aktu hipotecznego płaci bank. |
| Przyłącza prądu i wody | ok. 300–600 € | Przy nowym budownictwie, za pierwszą rejestrację liczników. |
Trzy przykłady
Obliczone kalkulatorem na tej stronie, za każdym razem z niezależnym prawnikiem i bez kredytu:
Nowy apartament w regionie Walencji, 200 000 €
| VAT (IVA) 10% | 20 000 € |
| Podatek od czynności notarialnych (AJD) 1,4% | 2 800 € |
| Notariusz | 850 € |
| Rejestr nieruchomości (Registro) | 540 € |
| Gestoría (obsługa, deklaracje podatkowe) | 350 € |
| Prawnik (ok. 1% + 21% VAT) | 2 420 € |
| NIE, konto bankowe, tłumaczenia | 250 € |
| Przyłącza prądu i wody (nowe budownictwo) | 400 € |
| Koszty zakupu łącznie | 27 610 €13,8% ceny zakupu |
Mieszkanie z rynku wtórnego w regionie Walencji, 200 000 €
| Podatek od przeniesienia własności (ITP) 9% | 18 000 € |
| Notariusz | 850 € |
| Rejestr nieruchomości (Registro) | 540 € |
| Gestoría (obsługa, deklaracje podatkowe) | 350 € |
| Prawnik (ok. 1% + 21% VAT) | 2 420 € |
| NIE, konto bankowe, tłumaczenia | 250 € |
| Koszty zakupu łącznie | 22 410 €11,2% ceny zakupu |
Nowy dom w regionie Murcji, 300 000 €
| VAT (IVA) 10% | 30 000 € |
| Podatek od czynności notarialnych (AJD) 1,5% | 4 500 € |
| Notariusz | 1 050 € |
| Rejestr nieruchomości (Registro) | 660 € |
| Gestoría (obsługa, deklaracje podatkowe) | 350 € |
| Prawnik (ok. 1% + 21% VAT) | 3 630 € |
| NIE, konto bankowe, tłumaczenia | 250 € |
| Przyłącza prądu i wody (nowe budownictwo) | 400 € |
| Koszty zakupu łącznie | 40 840 €13,6% ceny zakupu |
Bezpłatny przewodnik po kosztach
Wszystkie koszty na 10 stronach, w PDF
Podatki, opłaty, harmonogram płatności przy nowym budownictwie, lista kontrolna zakupu i koszty bieżące, z przykładami. Wyślemy Państwu przewodnik osobiście e-mailem.
- Tabela podatków Walencja i Murcja
- Harmonogram płatności i zabezpieczenie
- Lista kontrolna od NIE do notariusza
- Na życzenie: zestawienie kosztów dla Państwa nieruchomości
Kto za co płaci?
- Prowizja pośrednika: przy nowym budownictwie płaci ją deweloper. Przez CASA READY kupują Państwo w tej samej cenie co bezpośrednio u dewelopera.
- Gminny podatek od wzrostu wartości (plusvalía municipal): zgodnie z prawem ponosi go sprzedający. Przy nowym budownictwie sprawdzamy, czy umowa nie przenosi go na kupującego.
- Kredyt hipoteczny: od 2019 r. notariusza, rejestr, gestorię i podatek od aktu hipotecznego płaci bank. Państwo płacą tylko wycenę i swoją kopię.
- Opłaty wspólnotowe i podatek od nieruchomości (IBI): od odbioru kluczy płaci kupujący, za bieżący rok proporcjonalnie według ustaleń.
Koszty bieżące po zakupie
Po zakupie co roku pojawiają się koszty: opłata wspólnotowa (zwykle 600–1800 € za mieszkanie ze wspólnym basenem), podatek od nieruchomości IBI i opłata za śmieci (ok. 300–700 €), ubezpieczenie (ok. 200–400 €), prąd, woda i internet oraz podatek dochodowy dla nierezydentów. Przy wynajmie obywatele UE płacą 19% od zysku, przy użytkowaniu własnym niewielki ryczałtowy podatek od przyjętej wartości czynszowej.
Ile zostaje z najmu, pokazuje nasz kalkulator zysku. Jak dobrze można wynajmować mieszkanie w zależności od miejscowości, opisujemy w poradniku Obłożenie apartamentów wakacyjnych na Costa Blanca.
Osobiste zestawienie kosztów
Mają Państwo na oku konkretną nieruchomość? Kamila przygotuje dla Państwa zestawienie wszystkich kosztów co do euro, łącznie z harmonogramem płatności przy nowym budownictwie i sprawdzeniem wartości referencyjnej na rynku wtórnym. Bezpłatnie i niezobowiązująco.
Częste pytania
Ile wynoszą koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii?
Na Costa Blanca ok. 12–14% przy nowym budownictwie (10% IVA, 1,4% AJD oraz notariusz, rejestr, gestoría i prawnik) i ok. 11–12% na rynku wtórnym (9% ITP plus opłaty). W regionie Murcji rynek wtórny jest nieco tańszy dzięki 7,75% ITP.
Ile wynosi podatek ITP w regionie Walencji w 2026 r.?
Od 1 czerwca 2026 r. wynosi 9% dla nieruchomości mieszkalnych, dla nieruchomości powyżej 1 mln € 11%. Wcześniej było to 10%. Podstawą jest wyższa z wartości: cena zakupu lub urzędowa wartość referencyjna.
Jakie podatki płaci się przy zakupie nowego mieszkania?
10% VAT (IVA) od ceny zakupu oraz podatek AJD: 1,4% w regionie Walencji i 1,5% w regionie Murcji. Podatek ITP przy nowym budownictwie nie występuje.
Czy cudzoziemcy płacą w Hiszpanii wyższe koszty zakupu?
Nie. Stawki podatków są takie same dla cudzoziemców i Hiszpanów. Dodatkowo potrzebny jest numer NIE i ewentualnie pełnomocnictwo, jeśli nie przyjadą Państwo osobiście do notariusza.
Czy przy nowym budownictwie trzeba płacić prowizję pośrednikowi?
Nie. Przy projektach deweloperskich prowizję płaci deweloper. Przez CASA READY kupują Państwo w tej samej cenie co bezpośrednio u dewelopera.
Źródła
Stawki w regionie Walencji: Agència Tributària Valenciana (ATV), stawki ITP i AJD, stan na październik 2026; zmiana od 1 czerwca 2026 r. na podstawie Ley 5/2025.
Stawki w regionie Murcji: Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM), Ley 3/2025, obowiązuje od 25 lipca 2025 r.
IVA: Ley 37/1992 del IVA, obniżona stawka 10% dla budynków mieszkalnych. Opłaty: notariusz według Real Decreto 1426/1989, rejestr według Real Decreto 1427/1989; kwoty to wartości orientacyjne z VAT.
Poradnik nie stanowi doradztwa podatkowego ani prawnego. Stawki obniżone, np. dla młodych kupujących z głównym miejscem zamieszkania w Hiszpanii, nie są tu uwzględnione.