Poradnik · Najem wakacyjny
Obłożenie apartamentów wakacyjnych na Costa Blanca 2026: porównanie 16 miejscowości
Autorka: Kamila Bukowska, CASA READY · Stan: październik 2026 · Czas czytania ok. 8 minut
W skrócie
Aktywnie wynajmowane apartamenty wakacyjne na Costa Blanca mają obłożenie na poziomie 61–70% (AirDNA, październik 2025 – wrzesień 2026). Dla nowo wprowadzanego mieszkania z dwiema sypialniami planujemy w pierwszym roku 53–62%, czyli ok. 175–205 wynajętych nocy rocznie. Liderem jest miasto Alicante z 70%, jednak nowe licencje są tam obecnie wstrzymane. Dobre perspektywy przy otwartej sytuacji licencyjnej oferują Benidorm, Calpe, Torrevieja i Orihuela Costa.
Wszystkie 16 miejscowości w skrócie
Tabela pokazuje dla każdej miejscowości zmierzone obłożenie rynkowe, naszą wartość planowaną na pierwszy rok najmu oraz poziom rynkowy, który osiągają sprawdzone mieszkania z dobrymi opiniami. Liczba nocy odnosi się do ok. 330 nocy dostępnych do wynajmu w roku, czyli po odliczeniu własnego pobytu i konserwacji.
| Miejscowość | Rynek | Plan | Poziom rynkowy | Noce | Cena rynek | Cena 2 syp. | Licencja |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DéniaCosta Blanca Północ | 62 % | 54 % | 62 % | 178 | 152 € | 135 € | ograniczone |
| Jávea / XàbiaCosta Blanca Północ | 62 % | 54 % | 62 % | 178 | 248 € | zależy | ograniczone |
| Moraira (Teulada)Costa Blanca Północ | 65 % | 57 % | 65 % | 188 | 238 € | zależy | otwarte |
| Calpe / CalpCosta Blanca Północ | 66 % | 58 % | 66 % | 191 | 166 € | 150 € | otwarte |
| AlteaCosta Blanca Północ | 63 % | 55 % | 63 % | 182 | 171 € | 155 € | wstrzymane |
| BenidormCosta Blanca Północ | 66 % | 58 % | 66 % | 191 | 149 € | 135 € | otwarte |
| VillajoyosaCosta Blanca Północ | 62 % | 54 % | 62 % | 178 | 131 € | 120 € | ograniczone |
| El CampelloCosta Blanca Północ | 66 % | 58 % | 66 % | 191 | 162 € | 145 € | wstrzymane |
| Alicante / Playa San JuanCosta Blanca Południe | 70 % | 62 % | 70 % | 205 | 118 € | 105 € | wstrzymane |
| Gran Alacant / Santa PolaCosta Blanca Południe | 65 % | 57 % | 65 % | 188 | 123 € | 110 € | otwarte |
| Guardamar del SeguraCosta Blanca Południe | 62 % | 54 % | 62 % | 178 | 111 € | 100 € | ograniczone |
| TorreviejaCosta Blanca Południe | 65 % | 57 % | 65 % | 188 | 96 € | 85 € | otwarte |
| Orihuela CostaCosta Blanca Południe | 63 % | 55 % | 63 % | 182 | 124 € | 110 € | otwarte |
| Pilar de la Horadada / Mil PalmerasCosta Blanca Południe | 61 % | 53 % | 61 % | 175 | 129 € | 115 € | otwarte |
| Rojales (Ciudad Quesada)Costa Blanca Południe | 64 % | 56 % | 64 % | 185 | 150 € | zależy | niepotwierdzone |
| San Miguel de SalinasCosta Blanca Południe | 61 % | 53 % | 61 % | 175 | 135 € | 120 € | niepotwierdzone |
Rynek = obłożenie AirDNA wszystkich aktywnych ofert w gminie, paź. 2025 – wrz. 2026. Plan = rynek − 8 punktów procentowych (pierwszy rok bez opinii). Noce = plan × 330. Cena rynek = średnia faktycznie zapłacona cena za noc dla wszystkich wielkości (1,12 USD za euro); cena 2 syp. = o 10% niższa. „Zależy”: w Jávei, Morairze i Rojales średnią cenę kształtują wille.
Która miejscowość do jakiego celu?
Najem przez cały rok: Benidorm
Benidorm ma najbardziej równomierny popyt na wybrzeżu. Według oficjalnej statystyki apartamenty turystyczne są tam zajęte w 40–50% nawet zimą, wyraźnie powyżej średniej Costa Blanca. Obłożenie rynkowe wynosi 66%, nowe licencje są wydawane, a miasto ściśle kontroluje nielegalny najem.
Przystępny start i największy rynek: Torrevieja
Z ok. 4500 aktywnymi ofertami Torrevieja jest największym rynkiem najmu wakacyjnego w prowincji. Studia w centrum można kupić już od ok. 120 000 €. Obłożenie wynosi 65%, cena za noc ok. 96 € jest na niższym poziomie. Małe mieszkania i studia w centrum opłacają się tu szczególnie dobrze.
Mieszkania z dwiema sypialniami: Orihuela Costa i Pilar de la Horadada
Tutaj ponad połowa apartamentów wakacyjnych ma dwie sypialnie (61% i 55%). Cieszą się dużym zainteresowaniem przede wszystkim rodzin, a sytuacja licencyjna jest otwarta. Obłożenie wynosi 63% i 61%, ceny za noc są wyższe niż w Torreviei.
Wyższe ceny za noc: Calpe, Altea, Dénia
Na północy goście płacą wyraźnie więcej za noc (Calpe ok. 166 €, Altea 171 €, Dénia 152 €). Calpe nie ma moratorium, w Altei nowe licencje są wstrzymane, a w Dénii zależy to od dzielnicy.
Rynki willowe: Jávea i Moraira
Ponad 60% ofert ma trzy lub więcej sypialni, a średnie ceny przekraczają 230 € za noc. Dla apartamentów wartości te nie są miarodajne. W Jávei nowy limit ogranicza liczbę mieszkań wakacyjnych.
Dlaczego obłożenie wzrosło w 2026 r.
We wszystkich 16 gminach liczba aktywnych ofert spadła w ciągu roku o 20–50%, a obłożenie wzrosło o 3–18%. Przyczyną jest nowy obowiązek rejestracji: od 2025 r. mieszkania wakacyjne w Hiszpanii potrzebują numeru rejestracyjnego, a platformy usunęły oferty bez numeru.
Dla legalnych wynajmujących to dobra wiadomość: mniejsza konkurencja, więcej rezerwacji na mieszkanie. Dla planowania oznacza to jednak, że dzisiejsze najwyższe wartości osiągają głównie sprawdzone mieszkania z wieloma opiniami. Dlatego na pierwszy rok przyjmujemy wartość o 8 punktów procentowych niższą.
Dla porównania: oficjalna statystyka (INE) podaje dla wszystkich zarejestrowanych apartamentów turystycznych na Costa Blanca w 2025 r. obłożenie 44%. Uwzględnia ona także słabo promowane mieszkania. Różnica pokazuje, jak wiele daje profesjonalny wynajem.
Sezonowość miesiąc po miesiącu
Popyt na Costa Blanca jest silnie sezonowy: sierpień przynosi ok. 2,7 razy więcej niż styczeń. Oficjalne dane miesięczne INE pokazują przebieg dla całej Costa Blanca oraz dla czterech miejscowości, które INE podaje osobno.
| sty | lut | mar | kwi | maj | cze | lip | sie | wrz | paź | lis | gru | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INE Costa Blanca | 26 % | 35 % | 34 % | 40 % | 42 % | 49 % | 61 % | 71 % | 52 % | 48 % | 41 % | 33 % |
| Współczynnik sezonowy | 0,59 | 0,78 | 0,77 | 0,91 | 0,95 | 1,11 | 1,38 | 1,59 | 1,17 | 1,08 | 0,93 | 0,74 |
| Plan 57% | 34 % | 44 % | 44 % | 52 % | 54 % | 63 % | 79 % | 91 % | 67 % | 62 % | 53 % | 42 % |
Przykład: przy rocznej wartości planowanej 57% mieszkanie jest w sierpniu zajęte w ok. 90%, w styczniu w ok. 34%. Jeśli chcą Państwo korzystać z mieszkania sami, najlepiej wybrać miesiące od listopada do marca – wtedy tracą Państwo najmniej przychodów z najmu.
Licencje w poszczególnych gminach
Od dekretu z mocą ustawy 9/2024 każde mieszkanie wakacyjne w regionie Walencji potrzebuje zaświadczenia gminy, że taki sposób użytkowania jest dozwolony właśnie pod tym adresem.
Od kwietnia 2025 r. wspólnota właścicieli może większością 3/5 zakazać najmu wakacyjnego w budynku lub uzależnić go od warunków.
Od 2025 r. obowiązkowy jest dodatkowo ogólnokrajowy numer rejestracyjny. Airbnb i Booking.com usuwają oferty bez numeru.
| Miejscowość | Licencja | Stan na październik 2026 |
|---|---|---|
| Dénia | ograniczone | W centrum miasta nie są wydawane nowe zaświadczenia o zgodności; plan z czerwca 2026 r. stopniowo ogranicza tam najem wakacyjny (z 639 do ok. 344). Les Marines, Les Rotes i Montgó są wyłączone. |
| Jávea / Xàbia | ograniczone | Zmiana nr 41 planu zagospodarowania (wstępnie przyjęta 28.05.2026): limit 4584 mieszkań wakacyjnych, czyli wolnych jest już tylko ok. 359 miejsc. |
| Moraira (Teulada) | otwarte | Brak moratorium; rada gminy odrzuciła taki wniosek. Obowiązuje ogólna procedura regionu Walencji. |
| Calpe / Calp | otwarte | Brak ogólnego moratorium. Wstrzymana jest jedynie zmiana lokali usługowych na mieszkania wakacyjne (na dwa lata). |
| Altea | wstrzymane | Nowe licencje wstrzymane od stycznia 2024 r., do czasu przyjęcia nowego rozporządzenia gminy. |
| Benidorm | otwarte | Brak moratorium. Od 2025 r. miasto samo kontroluje rynek i nakłada kary na niezarejestrowane mieszkania. |
| Villajoyosa | ograniczone | Moratorium było rozważane, ale do października 2025 r. nie zostało uchwalone. Przed zakupem prosimy sprawdzić aktualny stan w urzędzie gminy. |
| El Campello | wstrzymane | Nowe licencje wstrzymane od września 2024 r., przedłużone co najmniej do września 2026 r. Wyjątkiem są jedynie domy szeregowe bez części wspólnych. |
| Alicante / Playa San Juan | wstrzymane | Miasto Alicante: moratorium od 13.01.2025 r., potwierdzone przez sąd w lutym 2026 r., najdłużej do stycznia 2027 r. Sant Joan d'Alacant: wstrzymanie od lata 2025 r. |
| Gran Alacant / Santa Pola | otwarte | Brak moratorium (stan na październik 2025 r.). Istnieją wnioski polityczne o ograniczenie podaży. |
| Guardamar del Segura | ograniczone | Sprzeczne informacje: prasa (10/2025) podaje moratorium dla budynków wielorodzinnych, źródło branżowe (08/2026) – dalsze wydawanie licencji. Przed zakupem prosimy wyjaśnić w urzędzie gminy. |
| Torrevieja | otwarte | Brak znanego moratorium; licencje są nadal wydawane. |
| Orihuela Costa | otwarte | Brak znanego moratorium. |
| Pilar de la Horadada / Mil Palmeras | otwarte | Brak znanego moratorium. |
| Rojales (Ciudad Quesada) | niepotwierdzone | Nie znaleziono moratorium, ale brak oficjalnego potwierdzenia. Przed zakupem prosimy zapytać w urzędzie gminy. |
| San Miguel de Salinas | niepotwierdzone | Nie znaleziono moratorium, ale brak oficjalnego potwierdzenia. Przed zakupem prosimy zapytać w urzędzie gminy. |
„Otwarte” oznacza, że nie znaleźliśmy moratorium. Nie jest to gwarancja dla konkretnego adresu. Przed każdym zakupem sprawdzamy sytuację dla danej nieruchomości.
Ile może przynieść apartament wakacyjny
Dwa przykłady z Torrevieji, obliczone dla wartości planowanej (pierwszy rok) i poziomu rynkowego, z wszystkimi kosztami bieżącymi i 19% hiszpańskiego podatku:
Nowe studio w centrum
Cena zakupu 125.000 € · 80 € za noc
- Przychód z najmu rocznie
- 15.040–17.120 €
- Netto po podatku
- 7.679–8.942 €
- Rentowność brutto
- 12,0 %–13,7 %
- Rentowność netto po podatku
- 5,4 %–6,3 %
Mieszkanie z dwiema sypialniami
Cena zakupu 175.000 € · 85 € za noc
- Przychód z najmu rocznie
- 15.980–18.190 €
- Netto po podatku
- 7.440–8.782 €
- Rentowność brutto
- 9,1 %–10,4 %
- Rentowność netto po podatku
- 3,8 %–4,4 %
Koszty: 25% na zarządzanie i platformy, koszty stałe 1800 € (studio) lub 2800 € (2 sypialnie), 19% podatku dla obywateli UE. Rentowność netto w odniesieniu do ceny zakupu plus 13% kosztów transakcyjnych, bez finansowania i bez wzrostu wartości.
Do tego dochodzi Państwa własny urlop: ok. 35 dni w roku pozostaje do Państwa dyspozycji. W kalkulatorze zysku mogą Państwo przeliczyć każdą nieruchomość z naszej oferty na własnych założeniach.
Bezpłatny raport lokalizacyjny
Wszystkie 16 miejscowości szczegółowo, w PDF
Pełny raport na 18 stronach: profil każdej miejscowości, krzywa miesięczna, oferta według liczby sypialni, sytuacja licencyjna i przykłady obliczeń. Kamila wyśle go Państwu osobiście e-mailem.
- 16 profili miejscowości z wartościami planowanymi
- Sezonowość na podstawie danych oficjalnych
- Sygnalizacja licencji i lista kontrolna przed zakupem
- Na życzenie: osobista analiza rentowności Państwa nieruchomości
Częste pytania o obłożenie
Jakie jest średnie obłożenie apartamentów wakacyjnych na Costa Blanca?
Według AirDNA aktywnie wynajmowane apartamenty wakacyjne osiągają 61–70% oferowanych nocy (październik 2025 – wrzesień 2026). Dla nowego mieszkania w pierwszym roku zalecamy wartość planowaną 53–62%.
Ile nocy w roku wynajmowany jest apartament wakacyjny na Costa Blanca?
Przy ok. 330 nocach dostępnych do wynajmu i wartości planowanej 53–62% jest to ok. 175–205 nocy. Sprawdzone mieszkania na poziomie rynkowym osiągają 200–230 nocy.
Która miejscowość na Costa Blanca ma najwyższe obłożenie?
Miasto Alicante z 70%, jednak nowe licencje są tam wstrzymane najdłużej do stycznia 2027 r. Wśród miejscowości z otwartą sytuacją licencyjną prowadzą Benidorm i Calpe (po 66%), a za nimi Torrevieja i Santa Pola/Gran Alacant (65%).
Czy potrzebuję licencji na najem wakacyjny w regionie Walencji?
Tak. Potrzebne są zaświadczenie gminy dla konkretnego adresu, wpis do rejestru turystycznego regionu Walencji oraz ogólnokrajowy numer rejestracyjny. Ponadto wspólnota właścicieli nie może zakazać najmu.
Ile z przychodów z najmu zostaje netto?
W naszych przykładach z Torrevieji po kosztach zarządzania, kosztach stałych i 19% podatku rentowność netto wynosi 5,4–6,3% dla studia i 3,8–4,4% dla mieszkania z dwiema sypialniami, w odniesieniu do ceny zakupu plus koszty transakcyjne.
Wszystkie pytania przed zakupem w Hiszpanii →
Metoda i źródła
Dane rynkowe: AirDNA, publiczne strony rynkowe prowincji Alicante, aktualizacja 6 października 2026 r., okres październik 2025 – wrzesień 2026, obejmują Airbnb, Vrbo i Booking.com. Wartości według gmin: Gran Alacant wchodzi w skład Santa Pola, Moraira – Teulady, Orihuela Costa – Orihueli, Mil Palmeras – Pilar de la Horadada, Ciudad Quesada – Rojales, a Playa San Juan – Alicante.
Sezonowość: INE, Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos, dane miesięczne 2025.
Licencje: źródła prasowe i gminne, stan na 12 października 2026 r. Informacje te nie zastępują potwierdzenia gminy dla konkretnego adresu.
Wartości planowane to nasze założenia dla nowo wprowadzanego mieszkania, a nie wartości zmierzone. Publiczne dane o obłożeniu wyłącznie mieszkań z dwiema sypialniami nie istnieją. Poradnik nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego.