Poradnik · Wynajem
Licencja na najem wakacyjny w regionie Walencji 2026: jak sprawdzić możliwość wynajmu przed zakupem
Autor: Ronny Steinhagen, współzałożyciel CASA READY · Stan: październik 2026 · Czas czytania ok. 8 minut
W skrócie
Kto chce wynajmować turystom na Costa Blanca, potrzebuje trzech zgód: zaświadczenia gminy, że najem turystyczny jest dozwolony pod tym adresem, zgody wspólnoty właścicieli (obowiązkowej dla nowych mieszkań wakacyjnych od kwietnia 2025 r.) oraz wpisu do rejestru turystycznego regionu Walencji (ważnego 5 lat), którego numer musi być podany w każdym ogłoszeniu. W większości miejscowości na południowym wybrzeżu jest to w pełni wykonalne. W Alicante, El Campello i Altei nowe licencje są obecnie wstrzymane. Kluczowe jest sprawdzenie wszystkiego przed zakupem.
Trzy zgody w skrócie
Gmina
Zaświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania (informe de compatibilidad urbanística). Gmina potwierdza, że najem turystyczny jest dozwolony właśnie pod tym adresem. Gminy mogą ograniczać liczbę mieszkań wakacyjnych w budynku lub strefie.
Wspólnota właścicieli
Od 3 kwietnia 2025 r. każde nowe mieszkanie wakacyjne wymaga wcześniejszej wyraźnej zgody wspólnoty: 3/5 właścicieli, którzy jednocześnie posiadają 3/5 udziałów. Mieszkania wynajmowane legalnie już wcześniej mogą kontynuować.
Rejestr turystyczny
Wpis do Registro de Turismo regionu Walencji na podstawie oświadczenia (declaración responsable). Jest ważny 5 lat i trzeba go odnowić w miesiącu przed wygaśnięciem. Potrzebne są m.in. numer katastralny i pozwolenie na użytkowanie.
Co jest mieszkaniem wakacyjnym
Mieszkanie wakacyjne (vivienda de uso turístico) to całe mieszkanie wynajmowane temu samemu gościowi na maksymalnie 10 dni z rzędu. Wynajem pokoi jest niedozwolony. Pobyty od 11 dni nie są już najmem turystycznym i podlegają ogólnemu prawu najmu.
Lista kontrolna: co sprawdzamy przed zakupem
Większość problemów powstaje, gdy ktoś kupuje mieszkanie, a dopiero potem składa wniosek o licencję. Przy naszych nieruchomościach wyjaśniamy te punkty wcześniej:
- Gmina: czy obowiązuje moratorium lub limit dla strefy? Czy zaświadczenie dla tego adresu jest możliwe do uzyskania?
- Statut wspólnoty: czy dopuszcza, czy zakazuje najmu turystycznego? Przy nowym budownictwie: co deweloper zapisał w statucie?
- Uchwały wspólnoty: czy jest zgoda, zakaz lub dopłata do opłat wspólnotowych (do 20%)?
- Pozwolenie na użytkowanie: czy jest licencia de ocupación? Przy nowym budownictwie: kiedy jest spodziewana?
- Numer katastralny: czy mieszkanie ma własny, indywidualny numer katastralny?
- Istniejąca rejestracja: czy mieszkanie jest już wpisane? Do kiedy wpis jest ważny?
- Wyposażenie: czy mieszkanie spełnia minimalne wymogi dla mieszkań wakacyjnych (wyposażenie, bezpieczeństwo, kontakt)?
- Rachunek: czy inwestycja opłaca się także bez najmu wakacyjnego, np. przy najmie długoterminowym? To Państwa zabezpieczenie.
Procedura po zakupie
- Wniosek o zaświadczenie gminyzaraz po zakupie lub zakończeniu budowy
- Przedłożenie zgody wspólnotydla nowych mieszkań wakacyjnych; protokół zebrania właścicieli
- Oświadczenie w rejestrze turystycznymz numerem katastralnym, pozwoleniem na użytkowanie i zaświadczeniem wspólnoty
- Publikacja ogłoszeń z numerem rejestracyjnymuruchomienie meldunku gości i ubezpieczenia
Z doświadczenia od złożenia wniosku do pierwszego gościa mija od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od gminy. Przy nowym budownictwie planujemy to równolegle z zakończeniem budowy.
Licencje w 16 miejscowościach
Nasz stan wiedzy o gminach z największą liczbą mieszkań wakacyjnych na Costa Blanca. Szczegóły i obłożenie dla każdej miejscowości opisujemy w poradniku Obłożenie apartamentów wakacyjnych na Costa Blanca.
| Miejscowość | Licencja | Stan na październik 2026 |
|---|---|---|
| Dénia | ograniczone | W centrum miasta nie są wydawane nowe zaświadczenia o zgodności; plan z czerwca 2026 r. stopniowo ogranicza tam najem wakacyjny (z 639 do ok. 344). Les Marines, Les Rotes i Montgó są wyłączone. |
| Jávea / Xàbia | ograniczone | Zmiana nr 41 planu zagospodarowania (wstępnie przyjęta 28.05.2026): limit 4584 mieszkań wakacyjnych, czyli wolnych jest już tylko ok. 359 miejsc. |
| Moraira (Teulada) | otwarte | Brak moratorium; rada gminy odrzuciła taki wniosek. Obowiązuje ogólna procedura regionu Walencji. |
| Calpe / Calp | otwarte | Brak ogólnego moratorium. Wstrzymana jest jedynie zmiana lokali usługowych na mieszkania wakacyjne (na dwa lata). |
| Altea | wstrzymane | Nowe licencje wstrzymane od stycznia 2024 r., do czasu przyjęcia nowego rozporządzenia gminy. |
| Benidorm | otwarte | Brak moratorium. Od 2025 r. miasto samo kontroluje rynek i nakłada kary na niezarejestrowane mieszkania. |
| Villajoyosa | ograniczone | Moratorium było rozważane, ale do października 2025 r. nie zostało uchwalone. Przed zakupem prosimy sprawdzić aktualny stan w urzędzie gminy. |
| El Campello | wstrzymane | Nowe licencje wstrzymane od września 2024 r., przedłużone co najmniej do września 2026 r. Wyjątkiem są jedynie domy szeregowe bez części wspólnych. |
| Alicante / Playa San Juan | wstrzymane | Miasto Alicante: moratorium od 13.01.2025 r., potwierdzone przez sąd w lutym 2026 r., najdłużej do stycznia 2027 r. Sant Joan d'Alacant: wstrzymanie od lata 2025 r. |
| Gran Alacant / Santa Pola | otwarte | Brak moratorium (stan na październik 2025 r.). Istnieją wnioski polityczne o ograniczenie podaży. |
| Guardamar del Segura | ograniczone | Sprzeczne informacje: prasa (10/2025) podaje moratorium dla budynków wielorodzinnych, źródło branżowe (08/2026) – dalsze wydawanie licencji. Przed zakupem prosimy wyjaśnić w urzędzie gminy. |
| Torrevieja | otwarte | Brak znanego moratorium; licencje są nadal wydawane. |
| Orihuela Costa | otwarte | Brak znanego moratorium. |
| Pilar de la Horadada / Mil Palmeras | otwarte | Brak znanego moratorium. |
| Rojales (Ciudad Quesada) | niepotwierdzone | Nie znaleziono moratorium, ale brak oficjalnego potwierdzenia. Przed zakupem prosimy zapytać w urzędzie gminy. |
| San Miguel de Salinas | niepotwierdzone | Nie znaleziono moratorium, ale brak oficjalnego potwierdzenia. Przed zakupem prosimy zapytać w urzędzie gminy. |
„Otwarte” oznacza, że nie znaleźliśmy moratorium. Nie jest to gwarancja dla konkretnego adresu; każdą nieruchomość sprawdzamy indywidualnie. W regionie Murcji obowiązują własne przepisy, które również sprawdzamy w każdym przypadku.
Zakup mieszkania z istniejącą licencją
Mieszkanie już zarejestrowane jako wakacyjne jest atrakcyjne, ale rejestracja nie przechodzi automatycznie na kupującego: po zmianie właściciela potrzebne jest nowe oświadczenie w rejestrze turystycznym. Dlatego ważne są trzy pytania:
- Do kiedy ważny jest obecny wpis i czy został odnowiony według nowych przepisów z 2024 r.?
- Czy mieszkanie było legalnie wynajmowane przed kwietniem 2025 r.? Wtedy obowiązuje ochrona praw nabytych wobec wspólnoty.
- Czy gmina wprowadziła w międzyczasie moratorium? Wtedy przed zakupem wyjaśniamy z urzędem, czy nowe oświadczenie zostanie przyjęte.
Obowiązki w trakcie najmu
- Numer w ogłoszeniu: numer z regionalnego rejestru turystycznego musi być w każdym ogłoszeniu.
- Meldunek gości: dane wszystkich gości są rejestrowane i przekazywane władzom (w praktyce robi to firma zarządzająca).
- Odnowienie: wpis w rejestrze turystycznym trzeba odnowić na czas po 5 latach.
- Podatki: jako nierezydenci obywatele UE płacą w Hiszpanii 19% od zysku z najmu. Ile zostaje, pokazuje nasz kalkulator zysku.
Co grozi bez licencji
Region i coraz więcej gmin aktywnie kontroluje rynek. Benidorm w 2025 r. sam przejął kontrole i nałożył kary na niezarejestrowane mieszkania. Zgodnie z ustawą o turystyce regionu Walencji kary za poważne naruszenia mogą sięgać kwot sześciocyfrowych. Do tego platformy przekazują dane ogłoszeń władzom, więc niezarejestrowane mieszkania szybko wychodzą na jaw.
Sprawdzenie możliwości wynajmu przed zakupem
Mają Państwo na oku mieszkanie, które chcą wynajmować turystom? Razem z naszym zespołem sprawdzę sytuację licencyjną dla dokładnego adresu: gminę, statut i uchwały wspólnoty, istniejącą rejestrację. Bezpłatnie i niezobowiązująco.
Częste pytania
Czy potrzebuję licencji, aby wynajmować mieszkanie w Hiszpanii turystom?
Tak. W regionie Walencji każde mieszkanie wakacyjne musi być wpisane do rejestru turystycznego. Potrzebne są zaświadczenie gminy oraz, przy nowych mieszkaniach wakacyjnych, zgoda wspólnoty właścicieli. Numer rejestracyjny musi być podany w każdym ogłoszeniu.
Jak długo jest ważna rejestracja mieszkania wakacyjnego?
Pięć lat. Odnowienie trzeba złożyć w miesiącu przed wygaśnięciem. Przy zmianie właściciela potrzebne jest nowe oświadczenie.
Czy wspólnota właścicieli może zakazać najmu wakacyjnego?
Od 3 kwietnia 2025 r. każde nowe mieszkanie wakacyjne wymaga wcześniejszej wyraźnej zgody wspólnoty (3/5 właścicieli i udziałów). Bez zgody wpis nie jest możliwy. Mieszkania wynajmowane legalnie już wcześniej są chronione.
Gdzie na Costa Blanca nadal wydaje się licencje?
Według naszego stanu z października 2026 r. licencje są nadal wydawane m.in. w Torreviei, Orihueli Costa, Pilar de la Horadada, Santa Pola/Gran Alacant, Benidormie, Calpe i Morairze. W Alicante, El Campello i Altei nowe licencje są wstrzymane. Dla konkretnego adresu sprawdzamy sytuację przed zakupem.
Jak długo gość może przebywać w mieszkaniu wakacyjnym?
Maksymalnie 10 dni z rzędu. Dłuższe pobyty nie są już najmem turystycznym, lecz zwykłym najmem.
Podstawy prawne i źródła
Region Walencji: Decreto-ley 9/2024 z 2 sierpnia 2024 r. (obowiązuje od 8 sierpnia 2024 r.), zmiana ustawy o turystyce Ley 15/2018.
Wspólnota właścicieli: Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3 i 17.12 oraz przepis dodatkowy 2 w brzmieniu Ley Orgánica 1/2025, obowiązujące od 3 kwietnia 2025 r.
Rejestr ogólnokrajowy: przepisy Real Decreto 1312/2024 o Registro Único Sąd Najwyższy uchylił wyrokiem 620/2026 z 19 maja 2026 r. (komunikat prasowy).
Sytuacja licencyjna gmin: źródła prasowe i gminne, stan na 12 października 2026 r. Poradnik nie stanowi porady prawnej i nie zastępuje informacji gminy dla konkretnego adresu.