Ratgeber · Vermieten
Lizenz für Ferienvermietung in der Region Valencia 2026: So prüfen Sie die Vermietbarkeit vor dem Kauf
Von Ronny Steinhagen, Mitgründer von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten
Kurz gesagt
Wer an der Costa Blanca an Feriengäste vermieten will, braucht drei Freigaben: die Bescheinigung der Gemeinde, dass touristische Nutzung an dieser Adresse zulässig ist, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Pflicht für neue Ferienwohnungen seit April 2025) und die Eintragung im Tourismusregister der Region Valencia (gültig 5 Jahre), deren Nummer in jedem Inserat stehen muss. In den meisten Küstenorten im Süden ist das gut machbar. In Alicante, El Campello und Altea sind neue Lizenzen derzeit gesperrt. Entscheidend ist, alles vor dem Kauf zu prüfen.
Die drei Freigaben im Überblick
Gemeinde
Bescheinigung der städtebaulichen Zulässigkeit (informe de compatibilidad urbanística). Die Gemeinde bestätigt, dass touristische Nutzung an genau dieser Adresse erlaubt ist. Gemeinden dürfen die Zahl der Ferienwohnungen je Gebäude oder Zone begrenzen.
Eigentümergemeinschaft
Seit dem 3. April 2025 braucht jede neue Ferienwohnung die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft: 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Anteile halten. Wohnungen, die schon vorher legal vermietet wurden, dürfen weitermachen.
Tourismusregister
Eintragung im Registro de Turismo der Region Valencia per Erklärung (declaración responsable). Sie gilt 5 Jahre und muss im Monat vor Ablauf verlängert werden. Nötig sind u. a. Katasterreferenz und Nutzungslizenz der Wohnung.
Was als Ferienwohnung gilt
Als Ferienwohnung (vivienda de uso turístico) gilt eine komplette Wohnung, die für höchstens 10 Tage am Stück an denselben Gast vermietet wird. Zimmervermietung ist nicht erlaubt. Längere Aufenthalte ab 11 Tagen sind keine touristische Vermietung mehr, sondern fallen unter das allgemeine Mietrecht.
Checkliste: Das prüfen wir vor dem Kauf
Die meisten Probleme entstehen, weil jemand eine Wohnung kauft und erst danach die Lizenz beantragt. Bei unseren Objekten klären wir diese Punkte vorher:
- Gemeinde: Gibt es eine Moratorie oder eine Obergrenze für die Zone? Ist die Bescheinigung für diese Adresse zu bekommen?
- Statuten der Gemeinschaft: Erlauben oder verbieten sie die touristische Nutzung? Bei Neubauten: Was hat der Bauträger in den Statuten geregelt?
- Beschlüsse der Gemeinschaft: Gibt es eine Zustimmung, ein Verbot oder einen Aufschlag auf das Hausgeld (bis 20 %)?
- Nutzungslizenz: Liegt die Erstbezugs- bzw. Nutzungsgenehmigung (licencia de ocupación) vor? Beim Neubau: Wann wird sie erwartet?
- Katasterreferenz: Hat die Wohnung eine eigene, individuelle Katasternummer?
- Bestehende Registrierung: Ist die Wohnung schon eingetragen? Bis wann gilt die Eintragung?
- Ausstattung: Erfüllt die Wohnung die Mindestanforderungen für Ferienwohnungen (Ausstattung, Sicherheit, Erreichbarkeit)?
- Rechnung: Passt die Rendite auch ohne Ferienvermietung, z. B. mit Langzeitmiete? Das ist Ihr Sicherheitsnetz.
Ablauf nach dem Kauf
- Bescheinigung der Gemeinde beantragendirekt nach Kauf oder Fertigstellung
- Zustimmung der Gemeinschaft vorlegenbei neuen Ferienwohnungen; Protokoll der Eigentümerversammlung
- Erklärung beim Tourismusregister einreichenmit Katasterreferenz, Nutzungslizenz und Bescheinigung der Gemeinschaft
- Inserate mit der Registriernummer veröffentlichenGästemeldung und Versicherung einrichten
Erfahrungsgemäß dauert der Weg von der Antragstellung bis zum ersten Gast einige Wochen bis wenige Monate, je nach Gemeinde. Wir planen ihn beim Neubau parallel zur Fertigstellung.
Lizenzlage in 16 Ferienorten
Unser Stand zu den Gemeinden mit den meisten Ferienwohnungen an der Costa Blanca. Details und Auslastung je Ort finden Sie im Ratgeber Auslastung von Ferienwohnungen an der Costa Blanca.
| Ort | Lizenz | Stand Oktober 2026 |
|---|---|---|
| Dénia | eingeschränkt | Im Stadtzentrum keine neuen Kompatibilitätsbescheinigungen; ein Plan vom Juni 2026 reduziert Ferienwohnungen dort schrittweise (639 auf rund 344). Les Marines, Les Rotes und Montgó sind ausgenommen. |
| Jávea / Xàbia | eingeschränkt | Änderung 41 des Flächennutzungsplans (vorläufig beschlossen am 28.05.2026): Obergrenze 4.584 Ferienwohnungen, damit nur noch rund 359 freie Plätze. |
| Moraira (Teulada) | offen | Keine Moratorie; der Gemeinderat hat einen entsprechenden Antrag abgelehnt. Es gilt das allgemeine Verfahren der Region Valencia. |
| Calpe / Calp | offen | Keine allgemeine Moratorie. Ausgesetzt ist nur die Umnutzung von Gewerbelokalen zu Ferienwohnungen (zwei Jahre). |
| Altea | gesperrt | Neue Lizenzen sind seit Januar 2024 ausgesetzt, solange eine neue Gemeindeverordnung erarbeitet wird. |
| Benidorm | offen | Keine Moratorie. Seit 2025 kontrolliert die Stadt selbst und verhängt Bußgelder gegen nicht registrierte Wohnungen. |
| Villajoyosa | eingeschränkt | Eine Moratorie wurde geprüft, war aber bis Oktober 2025 nicht beschlossen. Aktuellen Stand vor dem Kauf bei der Gemeinde erfragen. |
| El Campello | gesperrt | Neue Lizenzen seit September 2024 ausgesetzt, verlängert bis mindestens September 2026. Ausgenommen sind nur Reihenbungalows ohne Gemeinschaftsflächen. |
| Alicante / Playa San Juan | gesperrt | Stadt Alicante: Moratorie seit 13.01.2025, im Februar 2026 gerichtlich bestätigt, längstens bis Januar 2027. Sant Joan d'Alacant: Aussetzung seit Sommer 2025. |
| Gran Alacant / Santa Pola | offen | Keine Moratorie (Stand Oktober 2025). Es gibt politische Anträge, das Angebot zu begrenzen. |
| Guardamar del Segura | eingeschränkt | Widersprüchliche Angaben: Presse (10/2025) meldet eine Moratorie für Wohnblöcke, eine Maklerquelle (08/2026) meldet weitere Erteilungen. Vor dem Kauf bei der Gemeinde klären. |
| Torrevieja | offen | Keine Moratorie bekannt; Lizenzen werden weiter erteilt. |
| Orihuela Costa | offen | Keine Moratorie bekannt. |
| Pilar de la Horadada / Mil Palmeras | offen | Keine Moratorie bekannt. |
| Rojales (Ciudad Quesada) | unbestätigt | Keine Moratorie gefunden, aber nicht amtlich bestätigt. Vor dem Kauf bei der Gemeinde erfragen. |
| San Miguel de Salinas | unbestätigt | Keine Moratorie gefunden, aber nicht amtlich bestätigt. Vor dem Kauf bei der Gemeinde erfragen. |
„Offen“ heißt: Wir haben keine Moratorie gefunden. Das ist keine Zusage für eine bestimmte Adresse; wir prüfen jedes Objekt einzeln. Für die Region Murcia gelten eigene Regeln, die wir ebenfalls im Einzelfall prüfen.
Wohnung mit bestehender Lizenz kaufen
Eine bereits registrierte Ferienwohnung ist attraktiv, die Registrierung geht aber nicht automatisch auf den Käufer über: Nach einem Eigentümerwechsel ist eine neue Erklärung beim Tourismusregister nötig. Wichtig sind deshalb drei Fragen:
- Bis wann gilt die bestehende Eintragung, und wurde sie nach den neuen Regeln von 2024 erneuert?
- Wurde die Wohnung schon vor April 2025 legal vermietet? Dann gilt der Bestandsschutz gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
- Gibt es in der Gemeinde inzwischen eine Moratorie? Dann klären wir mit dem Rathaus vor dem Kauf, ob die neue Erklärung angenommen wird.
Pflichten im laufenden Betrieb
- Nummer im Inserat: Die Registriernummer des Tourismusregisters der Region gehört in jede Anzeige.
- Gästemeldung: Die Daten aller Gäste werden vor Ort erfasst und an die Behörden übermittelt (in der Praxis übernimmt das die Verwaltung).
- Verlängerung: Die Eintragung im Tourismusregister nach 5 Jahren rechtzeitig erneuern.
- Steuern: Als Nicht-Resident zahlen EU-Bürger 19 % auf den Mietgewinn in Spanien. Was am Ende bleibt, zeigt unser Rendite-Rechner.
Was ohne Lizenz droht
Die Region und immer mehr Gemeinden kontrollieren aktiv. Benidorm etwa hat 2025 die Kontrolle selbst übernommen und gegen nicht registrierte Wohnungen Bußgelder verhängt. Nach dem Tourismusgesetz der Region Valencia reichen die Bußgelder bei schweren Verstößen bis in den sechsstelligen Bereich. Dazu kommt: Die Plattformen melden ihre Inserate an die Behörden, nicht registrierte Wohnungen fallen dadurch schnell auf.
Vermietbarkeit vor dem Kauf prüfen lassen
Sie haben eine Wohnung im Blick und möchten sie an Feriengäste vermieten? Ich prüfe mit unserem Team die Lizenzlage für die genaue Adresse: Gemeinde, Statuten und Beschlüsse der Gemeinschaft, bestehende Registrierung. Kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Brauche ich eine Lizenz, um meine Wohnung in Spanien an Feriengäste zu vermieten?
Ja. In der Region Valencia muss jede Ferienwohnung im Tourismusregister eingetragen sein. Dafür braucht es die Bescheinigung der Gemeinde und bei neuen Ferienwohnungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die Registriernummer muss in jedem Inserat stehen.
Wie lange gilt die Registrierung als Ferienwohnung?
Fünf Jahre. Die Verlängerung muss im Monat vor Ablauf beantragt werden. Bei einem Eigentümerwechsel ist eine neue Erklärung nötig.
Kann die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietung verbieten?
Seit dem 3. April 2025 braucht jede neue Ferienwohnung die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit 3/5 der Eigentümer und Anteile. Ohne Zustimmung ist keine Eintragung möglich. Wohnungen, die vorher schon legal vermietet wurden, genießen Bestandsschutz.
Wo an der Costa Blanca gibt es noch Lizenzen?
Nach unserem Stand vom Oktober 2026 werden u. a. in Torrevieja, Orihuela Costa, Pilar de la Horadada, Santa Pola/Gran Alacant, Benidorm, Calpe und Moraira weiter Lizenzen erteilt. In Alicante, El Campello und Altea sind neue Lizenzen gesperrt. Für eine konkrete Adresse prüfen wir die Lage vor dem Kauf.
Wie lange darf ein Gast in einer Ferienwohnung bleiben?
Höchstens 10 Tage am Stück. Längere Aufenthalte gelten nicht mehr als touristische Vermietung, sondern als normale Miete.
Rechtsgrundlagen und Quellen
Region Valencia: Decreto-ley 9/2024 vom 2. August 2024 (in Kraft seit 8. August 2024), Änderung des Tourismusgesetzes Ley 15/2018.
Eigentümergemeinschaft: Ley de Propiedad Horizontal, Art. 7.3 und 17.12 sowie Zusatzbestimmung 2 in der Fassung der Ley Orgánica 1/2025, gültig seit 3. April 2025.
Landesweites Register: Die Regeln des Real Decreto 1312/2024 zum Registro Único hat der Tribunal Supremo mit Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026 aufgehoben (Pressemitteilung).
Lizenzlage der Gemeinden: Presse- und Gemeindequellen, Stand 12. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die Auskunft der Gemeinde für eine konkrete Adresse.