Ratgeber · Kaufen
Makler oder Bauträger: wer ist beim Neubaukauf in Spanien wofür zuständig?
Von Kamila Bukowska, Gründerin von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten
Aus vielen Gesprächen mit Käuferinnen und Käufern weiß ich: Die Vorstellungen davon, wofür ein Makler zuständig ist und was direkt zwischen Käufer und Bauträger geregelt werden muss, gehen oft auseinander. Daraus entstehen Erwartungen, die niemand erfüllen kann, und Enttäuschungen, die sich leicht vermeiden lassen. Dieser Ratgeber schafft Klarheit: wer wofür zuständig ist, welche Rechte Sie haben und welche zusätzliche Unterstützung CASA READY Ihnen anbieten kann, wenn wir sie vorher gemeinsam und eindeutig vereinbaren.
Die kurze Antwort
Ihr Vertragspartner beim Neubau ist der Bauträger. Er schuldet Ihnen die Wohnung so, wie sie im Vertrag und in der Baubeschreibung steht, die Fertigstellung zum vereinbarten Termin, die Absicherung Ihrer Anzahlungen und die Beseitigung von Mängeln. Der Makler ist Ihr Begleiter: Er sucht mit Ihnen aus, vergleicht, stellt die richtigen Fragen, übersetzt, koordiniert und bleibt auch nach dem Kauf Ihr Ansprechpartner. Vertragspartei ist er nicht. Darüber hinaus bieten wir auf Wunsch deutlich mehr, von Behördengängen und Energieversorgern bis zur bezugsfertig eingerichteten Wohnung, aber nur nach gesonderter Vereinbarung. Wer diese Rollen von Anfang an kennt, kauft sicherer und entspannter.
Wer am Kauf beteiligt ist
Verkäufer und Bauherr. Schuldet die Wohnung wie vereinbart, den Termin, die Garantien und die Mängelbeseitigung.
Ihr Begleiter beim Kauf: Auswahl, Vergleich, Kommunikation auf Augenhöhe und Ansprechpartner auch nach der Übergabe.
Unabhängig und nur Ihnen verpflichtet: prüft Verträge, Genehmigungen und Garantien.
Neutral: beurkundet den Kauf und prüft die Formalien.
Finanziert auf Wunsch einen Teil des Kaufpreises, meist erst bei der Übergabe.
Wer ist wofür zuständig?
| Thema | Bauträger | CASA READY | Ihr Anwalt |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis und Zahlungsplan | legt fest und vereinbart | ordnet ein, vergleicht | prüft den Vertrag |
| Reservierungs- und Kaufvertrag | Vertragspartei | erklärt den Ablauf | prüft und verhandelt Klauseln |
| Baubeschreibung und Ausstattung | schuldet sie verbindlich | fragt nach, vergleicht | prüft die Vertragsanlagen |
| Sonderwünsche und Änderungen | bestätigt schriftlich mit Preis und Termin | leitet weiter, übersetzt | bei Bedarf |
| Bankgarantie für Anzahlungen | stellt sie | fragt sie vor der ersten Zahlung ab | prüft sie |
| Fertigstellungstermin und Verzögerungen | verantwortlich | hält Sie auf dem Laufenden | prüft Ihre Rechte |
| Rechnungen und IVA | stellt aus | – | – |
| Übergabe und Mängelliste | nimmt Mängel auf und beseitigt sie | begleitet die Übergabe | bei Streit |
| Gewährleistung nach der Übergabe | haftet nach Gesetz | hilft bei der Meldung | bei Streit |
| Strom, Wasser, Internet, Anmeldungen bei der Gemeinde | übergibt Zähler und Unterlagen; Verträge sind Sache des Käufers | als Zusatzleistung nach Vereinbarung | – |
Bei einer Bestandsimmobilie tritt an die Stelle des Bauträgers der private oder gewerbliche Verkäufer; die gesetzlichen Bauträgergarantien gelten dann nicht.
Was Sie direkt mit dem Bauträger regeln
- Vertrag, Preis und TermineNur der Bauträger kann Preis, Zahlungsplan, Ausstattung oder Übergabetermin verbindlich zusagen oder ändern. Alles, was gelten soll, muss im Vertrag oder in einer schriftlichen Ergänzung stehen.
- ZahlungenSie zahlen immer direkt an den Bauträger, auf das im Vertrag genannte Konto. Ein Makler nimmt nie Kaufpreiszahlungen entgegen.
- SonderwünscheÄnderungen an Grundriss, Küche oder Ausstattung gelten erst, wenn der Bauträger sie schriftlich mit Preis und Auswirkung auf den Termin bestätigt.
- Mängel und KundendienstMängel melden Sie schriftlich, mit Fotos und Datum, an den Kundendienst des Bauträgers (postventa). Das sichert Ihre Fristen.
- Rechnungen und UnterlagenRechnungen, Bankgarantie, Baugenehmigung, Bezugsfertigkeit und Gebäudedokumentation erhalten Sie vom Bauträger.
Was wir als Makler für Sie tun
- Wohnungen vorauswählen, die zu Ziel und Budget passen, und ehrlich einordnen, auch mit Abraten
- Projekte, Preise, Lagen und Bauträger vergleichen
- Besichtigungen vor Ort oder per Video organisieren und begleiten
- Ihre Fragen an den Bauträger bündeln, übersetzen und nachfassen
- die Bankgarantie, Termine und Unterlagen mit Ihnen abfragen
- Kontakte zu unabhängigem Anwalt, Bank, Gestoría und Verwaltung herstellen
- die Übergabe begleiten und auch danach Ansprechpartner bleiben
- Vertragspartei sein oder Preise, Termine und Ausstattung zusagen
- Rechtsberatung leisten; dafür empfehlen wir immer einen unabhängigen Anwalt
- die Bauausführung überwachen oder für Baumängel haften
- Zahlungen entgegennehmen
- Behördengänge, Versorgerverträge oder die Einrichtung ohne gesonderte Vereinbarung übernehmen
Diese Grenzen schützen Sie: Zusagen, die nur ein Vermittler macht, kann der Bauträger nicht einhalten müssen. Verbindlich ist, was der Bauträger unterschreibt, und genau darauf achten wir mit Ihnen. Unsere Vergütung zahlt der Bauträger; Sie kaufen über uns zum selben Preis wie direkt. Gerade deshalb raten wir Ihnen zu einem Anwalt, der nur Ihre Interessen vertritt.
Mehr Unterstützung: gern, aber vorher vereinbart
Viele Aufgaben rund um den Kauf sind eigentlich Sache des Käufers: die Anmeldung bei Gemeinde und Behörden, die Verträge mit Strom-, Wasser- und Internetanbietern oder die Einrichtung der Wohnung. Aus der Ferne ist das oft mühsam. Wir übernehmen es gern für Sie, bis hin zur bezugsfertig eingerichteten Wohnung:
Koordination von Unterlagen, Fachpartnern und Behördenterminen, etwa die Anmeldung von Grundsteuer und Müllgebühr bei der Gemeinde.
Anmeldung oder Umschreibung von Strom, Wasser und Telekommunikation, Zählerstände und Lastschriften.
Einrichtungskonzept, Budgetplanung, Beschaffung, Lieferung, Montage und finale Kontrolle, vorbereitet für Ihre Ankunft.
Organisation von Reinigung, Wartung, Kontrollbesuchen und auf Wunsch der Ferienvermietung.
Wichtig: Diese Leistungen gehören nicht automatisch zur Kaufbegleitung. Umfang, Ablauf und Kosten vereinbaren wir vorab schriftlich und getrennt vom Kauf. Was nicht vereinbart ist, bleibt Sache des Käufers. So wissen beide Seiten jederzeit, woran sie sind.
Ihre gesetzlichen Sicherheiten
Der Bauträger muss jede Anzahlung samt gesetzlicher Zinsen durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung absichern. Wird nicht gebaut oder nicht fertig, erhalten Sie das Geld zurück (Ley 38/1999, Art. 19).
10 Jahre für die Statik, 3 Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen, 1 Jahr für Ausführungsmängel an Oberflächen und Ausbau, jeweils ab Abnahme. Ansprüche verjähren zwei Jahre nach Auftreten des Schadens (Ley 38/1999, Art. 17 und 18).
Was in Prospekt, Exposé oder Baubeschreibung zu Bau, Lage, Ausstattung und Gemeinschaftsanlagen steht, können Sie verlangen, auch wenn es nicht im Vertrag steht (RD 515/1989, Art. 3.2).
Der Bauträger muss u. a. Baugenehmigung, Übergabetermin, Preis inklusive IVA und Zahlungsbedingungen offenlegen und Ihnen Kopien der Verträge geben (RD 515/1989).
Sechs typische Missverständnisse
Den Termin schuldet der Bauträger. Wir halten Sie über den Baufortschritt auf dem Laufenden; welche Rechte Sie bei Verzögerung haben, regelt Ihr Vertrag.
Wir helfen gern beim Formulieren und Übersetzen. Die Meldung muss aber schriftlich an den Bauträger gehen, damit Ihre Fristen gesichert sind.
Mündliche Absprachen, auch mit einem Verkaufsbüro, sind schwer durchzusetzen. Lassen Sie jeden Sonderwunsch und jede Zusage vom Bauträger schriftlich bestätigen.
Nie. Zahlungen gehen direkt an den Bauträger, auf das Konto aus dem Vertrag, und erst, wenn die Bankgarantie vorliegt.
Wir erklären den Ablauf und achten auf die wichtigen Punkte. Die rechtliche Prüfung gehört zu einem unabhängigen Anwalt; die Kosten von rund 1 % sind in unserer Nebenkostenrechnung bereits enthalten.
Diese Anmeldungen sind Sache des Käufers. Wir übernehmen sie gern, als Zusatzleistung, die wir vorher ausdrücklich vereinbaren.
Checkliste für eine reibungslose Zusammenarbeit
- Alle Zusagen schriftlich vom Bauträger bestätigen lassen
- Vor der ersten Zahlung die Bankgarantie oder Versicherung erhalten
- Nur auf das Konto aus dem Vertrag zahlen
- Einen unabhängigen Anwalt beauftragen
- Baubeschreibung und Werbeunterlagen aufbewahren
- Sonderwünsche mit Preis und Termin schriftlich festhalten
- Bei der Übergabe ein Mängelprotokoll erstellen und gegenzeichnen lassen
- Spätere Mängel schriftlich mit Fotos an den Kundendienst des Bauträgers melden
- Zusatzleistungen wie Behörden, Versorger oder Einrichtung vorab schriftlich mit uns vereinbaren
- Uns bei jedem Schritt einbeziehen: Wir übersetzen, fassen nach und behalten die Fristen im Blick
Kauf in Spanien mit klaren Rollen
Wir begleiten Sie vom ersten Vergleich bis nach der Schlüsselübergabe und sagen Ihnen offen, wer wofür zuständig ist. Die Kaufbegleitung ist für Sie kostenlos, die Vergütung zahlt der Bauträger. Zusatzleistungen bis zur bezugsfertigen Wohnung vereinbaren wir auf Wunsch gesondert.
Häufige Fragen
Wer ist beim Neubaukauf in Spanien mein Vertragspartner?
Der Bauträger (promotor). Mit ihm schließen Sie Reservierungs- und Kaufvertrag, an ihn zahlen Sie, und er haftet für Termin, Ausstattung und Mängel.
Zahle ich Maklerprovision, wenn ich einen Neubau über CASA READY kaufe?
Nein. Die Vergütung zahlt der Bauträger. Sie kaufen zum selben Preis wie direkt beim Bauträger.
An wen melde ich Mängel nach der Übergabe?
Schriftlich an den Kundendienst des Bauträgers, mit Fotos und Datum. Wir helfen beim Formulieren und fassen bei Bedarf nach.
Wie ist meine Anzahlung beim Neubau abgesichert?
Der Bauträger muss jede Anzahlung samt gesetzlicher Zinsen per Bankbürgschaft oder Versicherung absichern (Ley 38/1999). Zahlen Sie erst, wenn Ihnen die Garantie vorliegt.
Kümmert sich der Makler um Strom, Wasser und Behörden?
Diese Anmeldungen sind grundsätzlich Sache des Käufers. CASA READY übernimmt sie auf Wunsch als Zusatzleistung, bis hin zur bezugsfertigen Einrichtung; Umfang und Kosten vereinbaren wir vorab schriftlich.
Brauche ich trotz Makler einen Anwalt?
Wir empfehlen ihn immer. Der Anwalt prüft Verträge und Genehmigungen und vertritt nur Ihre Interessen; der Makler begleitet den Kauf, ersetzt aber keine Rechtsberatung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 17 bis 19 (BOE)
- Real Decreto 515/1989 über Verbraucherinformationen beim Kauf und bei der Miete von Wohnungen (BOE)
- Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana (BOE)
Stand: 14. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung. Für Ihren Vertrag empfehlen wir einen unabhängigen Anwalt.