Poradnik · Zakup
Pośrednik czy deweloper: kto za co odpowiada przy zakupie nowej nieruchomości w Hiszpanii?
Autorka: Kamila Bukowska, założycielka CASA READY · Stan: październik 2026 · ok. 7 minut czytania
Z wielu rozmów z kupującymi wiem, że wyobrażenia o tym, za co odpowiada pośrednik, a co trzeba ustalić bezpośrednio między kupującym a deweloperem, często się rozmijają. Rodzi to oczekiwania, których nikt nie jest w stanie spełnić, i rozczarowania, których łatwo uniknąć. Ten poradnik porządkuje sprawy: kto za co odpowiada, jakie mają Państwo prawa i jakie dodatkowe wsparcie może zaoferować CASA READY, jeśli wcześniej wspólnie i jednoznacznie je uzgodnimy.
Krótka odpowiedź
Przy zakupie nowej nieruchomości stroną umowy jest deweloper. To on odpowiada za mieszkanie zgodne z umową i opisem technicznym, za oddanie w uzgodnionym terminie, za zabezpieczenie Państwa wpłat i za usunięcie usterek. Pośrednik jest Państwa przewodnikiem: wspólnie wybiera, porównuje, zadaje właściwe pytania, tłumaczy, koordynuje i pozostaje do dyspozycji także po zakupie. Stroną umowy nie jest. Na życzenie oferujemy znacznie więcej, od spraw urzędowych i dostawców energii po w pełni urządzone mieszkanie gotowe do zamieszkania, ale wyłącznie na podstawie odrębnego uzgodnienia. Kto zna te role od początku, kupuje bezpieczniej i spokojniej.
Kto uczestniczy w zakupie
Sprzedający i inwestor. Odpowiada za mieszkanie zgodne z umową, termin, gwarancje i usuwanie usterek.
Państwa przewodnik przy zakupie: wybór, porównanie, rozmowa na równych prawach i kontakt także po odbiorze.
Niezależny i zobowiązany tylko wobec Państwa: sprawdza umowy, pozwolenia i gwarancje.
Neutralny: sporządza akt i sprawdza formalności.
Na życzenie finansuje część ceny, zwykle dopiero przy odbiorze.
Kto za co odpowiada?
| Temat | Deweloper | CASA READY | Państwa prawnik |
|---|---|---|---|
| Cena i harmonogram płatności | ustala i uzgadnia | ocenia, porównuje | sprawdza umowę |
| Umowa rezerwacyjna i umowa kupna | strona umowy | wyjaśnia przebieg | sprawdza i negocjuje zapisy |
| Opis techniczny i wykończenie | odpowiada za nie wiążąco | dopytuje, porównuje | sprawdza załączniki umowy |
| Zmiany i życzenia dodatkowe | potwierdza pisemnie z ceną i terminem | przekazuje, tłumaczy | w razie potrzeby |
| Gwarancja bankowa dla wpłat | zapewnia ją | pyta o nią przed pierwszą wpłatą | sprawdza ją |
| Termin oddania i opóźnienia | odpowiada | informuje Państwa na bieżąco | sprawdza Państwa prawa |
| Faktury i IVA | wystawia | – | – |
| Odbiór i lista usterek | przyjmuje i usuwa usterki | towarzyszy przy odbiorze | w razie sporu |
| Rękojmia po odbiorze | odpowiada ustawowo | pomaga przy zgłoszeniu | w razie sporu |
| Prąd, woda, internet, zgłoszenia w gminie | przekazuje liczniki i dokumenty; umowy to sprawa kupującego | jako usługa dodatkowa po uzgodnieniu | – |
Przy zakupie z rynku wtórnego miejsce dewelopera zajmuje prywatny lub firmowy sprzedający; ustawowe gwarancje dewelopera wtedy nie obowiązują.
Co ustalają Państwo bezpośrednio z deweloperem
- Umowa, cena i terminyTylko deweloper może wiążąco obiecać lub zmienić cenę, harmonogram płatności, wykończenie czy termin odbioru. Wszystko, co ma obowiązywać, musi być w umowie lub w pisemnym aneksie.
- PłatnościPłacą Państwo zawsze bezpośrednio deweloperowi, na konto wskazane w umowie. Pośrednik nigdy nie przyjmuje wpłat na poczet ceny.
- Zmiany i życzenia dodatkoweZmiany układu, kuchni czy wykończenia obowiązują dopiero, gdy deweloper potwierdzi je pisemnie wraz z ceną i wpływem na termin.
- Usterki i serwisUsterki zgłaszają Państwo pisemnie, ze zdjęciami i datą, do działu obsługi posprzedażowej dewelopera (postventa). To zabezpiecza Państwa terminy.
- Faktury i dokumentyFaktury, gwarancję bankową, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie i dokumentację budynku otrzymują Państwo od dewelopera.
Co robimy dla Państwa jako pośrednik
- wstępnie wybrać mieszkania pasujące do celu i budżetu oraz uczciwie je ocenić, także odradzając
- porównać projekty, ceny, lokalizacje i deweloperów
- zorganizować i poprowadzić oglądanie na miejscu lub online
- zebrać, przetłumaczyć i dopilnować Państwa pytań do dewelopera
- sprawdzić z Państwem gwarancję bankową, terminy i dokumenty
- skontaktować Państwa z niezależnym prawnikiem, bankiem, gestorią i zarządcą
- towarzyszyć przy odbiorze i pozostać w kontakcie również później
- być stroną umowy ani obiecywać cen, terminów i wykończenia
- udzielać porad prawnych; do tego zawsze polecamy niezależnego prawnika
- nadzorować budowy ani odpowiadać za wady budowlane
- przyjmować płatności
- załatwiać spraw urzędowych, umów z dostawcami ani urządzania mieszkania bez odrębnego uzgodnienia
Te granice chronią Państwa: obietnice złożone tylko przez pośrednika nie wiążą dewelopera. Liczy się to, co podpisze deweloper, i właśnie tego pilnujemy razem z Państwem. Nasze wynagrodzenie płaci deweloper; kupują Państwo przez nas w tej samej cenie co bezpośrednio. Właśnie dlatego radzimy skorzystać z prawnika, który reprezentuje wyłącznie Państwa interesy.
Więcej wsparcia: chętnie, ale po uzgodnieniu
Wiele zadań związanych z zakupem to w zasadzie sprawa kupującego: zgłoszenia w gminie i urzędach, umowy z dostawcami prądu, wody i internetu czy urządzenie mieszkania. Z zagranicy bywa to uciążliwe. Chętnie przejmiemy to za Państwa, aż po w pełni urządzone mieszkanie gotowe do zamieszkania:
Koordynacja dokumentów, specjalistów i terminów w urzędach, np. zgłoszenie podatku od nieruchomości i opłaty za śmieci w gminie.
Zgłoszenie lub przepisanie prądu, wody i telekomunikacji, odczyty liczników i polecenia zapłaty.
Koncepcja wnętrza, plan budżetu, zakupy, dostawa, montaż i końcowa kontrola, przygotowane na Państwa przyjazd.
Organizacja sprzątania, konserwacji, wizyt kontrolnych i na życzenie najmu wakacyjnego.
Ważne: te usługi nie należą automatycznie do opieki przy zakupie. Zakres, przebieg i koszty uzgadniamy wcześniej na piśmie, oddzielnie od zakupu. Co nie zostało uzgodnione, pozostaje sprawą kupującego. Dzięki temu obie strony zawsze wiedzą, na czym stoją.
Państwa ustawowe zabezpieczenia
Deweloper musi zabezpieczyć każdą wpłatę wraz z odsetkami ustawowymi gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Jeśli budowa nie ruszy lub nie zostanie ukończona, otrzymają Państwo pieniądze z powrotem (Ley 38/1999, art. 19).
10 lat za konstrukcję, 3 lata za wady wpływające na możliwość zamieszkania, 1 rok za wady wykończenia, liczone od odbioru robót. Roszczenia przedawniają się dwa lata po wystąpieniu szkody (Ley 38/1999, art. 17 i 18).
To, co prospekt, oferta lub opis techniczny mówią o budowie, lokalizacji, wykończeniu i częściach wspólnych, mogą Państwo egzekwować, nawet jeśli nie ma tego w umowie (RD 515/1989, art. 3.2).
Deweloper musi ujawnić m.in. pozwolenie na budowę, termin oddania, cenę z IVA i warunki płatności oraz przekazać Państwu kopie umów (RD 515/1989).
Sześć typowych nieporozumień
Za termin odpowiada deweloper. Informujemy Państwa o postępach budowy; Państwa prawa w razie opóźnienia określa umowa.
Chętnie pomożemy w sformułowaniu i tłumaczeniu. Zgłoszenie musi jednak trafić pisemnie do dewelopera, aby zabezpieczyć Państwa terminy.
Ustne ustalenia, także z biurem sprzedaży, trudno wyegzekwować. Każde życzenie i każdą obietnicę warto mieć pisemnie potwierdzone przez dewelopera.
Nigdy. Płatności trafiają bezpośrednio do dewelopera, na konto z umowy, i dopiero wtedy, gdy jest gwarancja bankowa.
Wyjaśniamy przebieg i zwracamy uwagę na ważne punkty. Kontrola prawna należy do niezależnego prawnika; koszt ok. 1% jest już ujęty w naszym wyliczeniu kosztów zakupu.
Te zgłoszenia to sprawa kupującego. Chętnie je przejmiemy jako usługę dodatkową, którą wcześniej wyraźnie uzgodnimy.
Lista kontrolna dobrej współpracy
- Każdą obietnicę mieć pisemnie potwierdzoną przez dewelopera
- Przed pierwszą wpłatą otrzymać gwarancję bankową lub ubezpieczenie
- Płacić tylko na konto wskazane w umowie
- Zlecić sprawdzenie niezależnemu prawnikowi
- Zachować opis techniczny i materiały reklamowe
- Życzenia dodatkowe spisać z ceną i terminem
- Przy odbiorze sporządzić protokół usterek i dać go do podpisu
- Późniejsze usterki zgłaszać pisemnie ze zdjęciami do serwisu dewelopera
- Usługi dodatkowe, takie jak urzędy, dostawcy czy urządzenie mieszkania, uzgodnić z nami wcześniej na piśmie
- Włączać nas w każdy etap: tłumaczymy, dopytujemy i pilnujemy terminów
Zakup w Hiszpanii z jasnym podziałem ról
Towarzyszymy Państwu od pierwszego porównania aż po odbiór kluczy i dłużej, i otwarcie mówimy, kto za co odpowiada. Opieka przy zakupie jest dla Państwa bezpłatna, wynagrodzenie płaci deweloper. Usługi dodatkowe aż po mieszkanie gotowe do zamieszkania uzgadniamy na życzenie osobno.
Częste pytania
Kto jest stroną umowy przy zakupie nowej nieruchomości w Hiszpanii?
Deweloper (promotor). Z nim podpisują Państwo umowę rezerwacyjną i umowę kupna, jemu płacą i on odpowiada za termin, wykończenie i usterki.
Czy płacę prowizję, kupując nową nieruchomość przez CASA READY?
Nie. Wynagrodzenie płaci deweloper. Kupują Państwo w tej samej cenie co bezpośrednio u dewelopera.
Komu zgłaszam usterki po odbiorze?
Pisemnie do serwisu posprzedażowego dewelopera, ze zdjęciami i datą. Pomagamy w sformułowaniu i w razie potrzeby dopytujemy.
Jak zabezpieczona jest moja zaliczka przy nowej inwestycji?
Deweloper musi zabezpieczyć każdą wpłatę wraz z odsetkami ustawowymi gwarancją bankową lub ubezpieczeniem (Ley 38/1999). Proszę płacić dopiero po otrzymaniu gwarancji.
Czy pośrednik zajmuje się prądem, wodą i urzędami?
Te zgłoszenia to co do zasady sprawa kupującego. CASA READY przejmuje je na życzenie jako usługę dodatkową, aż po urządzenie mieszkania; zakres i koszty uzgadniamy wcześniej na piśmie.
Czy mimo pośrednika potrzebuję prawnika?
Zawsze go polecamy. Prawnik sprawdza umowy i pozwolenia i reprezentuje wyłącznie Państwa interesy; pośrednik towarzyszy przy zakupie, ale nie zastępuje porady prawnej.
Podstawy prawne i źródła
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 17–19 (BOE)
- Real Decreto 515/1989 o informacji dla konsumentów przy kupnie i najmie mieszkań (BOE)
- Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana (BOE)
Stan: 14 października 2026. Poradnik nie stanowi porady prawnej. Do sprawdzenia umowy polecamy niezależnego prawnika.