Gids · Kopen
Makelaar of projectontwikkelaar: wie is waarvoor verantwoordelijk bij nieuwbouw in Spanje?
Door Kamila Bukowska, oprichtster van CASA READY · Stand: oktober 2026 · leestijd ca. 7 minuten
Uit veel gesprekken met kopers weet ik dat de beelden van waarvoor een makelaar verantwoordelijk is, en wat direct tussen koper en projectontwikkelaar geregeld moet worden, vaak uiteenlopen. Daaruit ontstaan verwachtingen die niemand kan waarmaken en teleurstellingen die gemakkelijk te voorkomen zijn. Deze gids schept duidelijkheid: wie waarvoor verantwoordelijk is, welke rechten u hebt en welke extra ondersteuning CASA READY u kan bieden als we die vooraf samen en ondubbelzinnig afspreken.
Het korte antwoord
Bij nieuwbouw is de projectontwikkelaar uw contractpartij. Die is u de woning verschuldigd zoals in het contract en de technische omschrijving staat, de oplevering op de afgesproken datum, de zekerheid voor uw aanbetalingen en het herstel van gebreken. De makelaar is uw begeleider: selecteert met u, vergelijkt, stelt de juiste vragen, vertaalt, coördineert en blijft ook na de aankoop uw aanspreekpunt. Contractpartij is de makelaar niet. Daarnaast bieden wij op verzoek veel meer, van zaken met instanties en energieleveranciers tot een volledig ingerichte woning die klaar is om in te trekken, maar alleen na een aparte afspraak. Wie deze rollen vanaf het begin kent, koopt veiliger en ontspannener.
Wie bij de aankoop betrokken is
Verkoper en bouwheer. Is de woning zoals afgesproken verschuldigd, de opleverdatum, de garanties en het herstel van gebreken.
Uw begeleider bij de aankoop: selectie, vergelijking, communicatie op gelijke voet en aanspreekpunt ook na de oplevering.
Onafhankelijk en alleen aan u verplicht: controleert contracten, vergunningen en garanties.
Neutraal: verlijdt de akte en controleert de formaliteiten.
Financiert op verzoek een deel van de prijs, meestal pas bij de oplevering.
Wie is waarvoor verantwoordelijk?
| Onderwerp | Ontwikkelaar | CASA READY | Uw advocaat |
|---|---|---|---|
| Koopprijs en betalingsschema | stelt vast en spreekt af | plaatst in context, vergelijkt | controleert het contract |
| Reserverings- en koopcontract | contractpartij | legt het verloop uit | controleert en onderhandelt clausules |
| Technische omschrijving en afwerking | is ze bindend verschuldigd | vraagt na, vergelijkt | controleert de bijlagen |
| Meerwerk en wijzigingen | bevestigt schriftelijk met prijs en termijn | geeft door, vertaalt | indien nodig |
| Bankgarantie voor aanbetalingen | stelt die | vraagt die op vóór de eerste betaling | controleert die |
| Opleverdatum en vertraging | verantwoordelijk | houdt u op de hoogte | controleert uw rechten |
| Facturen en btw (IVA) | stelt ze op | – | – |
| Oplevering en lijst met gebreken | neemt gebreken op en herstelt ze | begeleidt de oplevering | bij een geschil |
| Garantie na de oplevering | aansprakelijk volgens de wet | helpt bij de melding | bij een geschil |
| Stroom, water, internet, inschrijving bij de gemeente | overhandigt meters en documenten; contracten zijn zaak van de koper | als extra dienst na afspraak | – |
Bij een bestaande woning neemt de particuliere of zakelijke verkoper de plaats van de ontwikkelaar in; de wettelijke garanties van de ontwikkelaar gelden dan niet.
Wat u direct met de ontwikkelaar regelt
- Contract, prijs en termijnenAlleen de ontwikkelaar kan prijs, betalingsschema, afwerking of opleverdatum bindend toezeggen of wijzigen. Wat moet gelden, moet in het contract of een schriftelijk addendum staan.
- BetalingenU betaalt altijd rechtstreeks aan de ontwikkelaar, op de rekening uit het contract. Een makelaar neemt nooit betalingen van de koopprijs aan.
- MeerwerkWijzigingen aan indeling, keuken of afwerking gelden pas als de ontwikkelaar ze schriftelijk bevestigt met prijs en gevolg voor de opleverdatum.
- Gebreken en klantenserviceMeld gebreken schriftelijk, met foto's en datum, bij de klantenservice van de ontwikkelaar (postventa). Zo zijn uw termijnen veiliggesteld.
- Facturen en documentenFacturen, bankgarantie, bouwvergunning, bewoonbaarheidsverklaring en gebouwdocumentatie ontvangt u van de ontwikkelaar.
Wat wij als makelaar voor u doen
- woningen voorselecteren die passen bij doel en budget, en eerlijk beoordelen, ook met een afraden
- projecten, prijzen, ligging en ontwikkelaars vergelijken
- bezichtigingen ter plaatse of per video organiseren en begeleiden
- uw vragen aan de ontwikkelaar bundelen, vertalen en opvolgen
- bankgarantie, termijnen en documenten met u nagaan
- contact leggen met een onafhankelijke advocaat, bank, gestoría en beheer
- de oplevering begeleiden en daarna aanspreekpunt blijven
- contractpartij zijn of prijzen, termijnen en afwerking toezeggen
- juridisch advies geven; daarvoor raden wij altijd een onafhankelijke advocaat aan
- toezicht op de bouw houden of aansprakelijk zijn voor bouwgebreken
- betalingen aannemen
- zaken met instanties, energiecontracten of de inrichting zonder aparte afspraak overnemen
Deze grenzen beschermen u: toezeggingen van alleen een bemiddelaar binden de ontwikkelaar niet. Bindend is wat de ontwikkelaar tekent, en precies daarop letten wij samen met u. Onze vergoeding betaalt de ontwikkelaar; via ons koopt u voor dezelfde prijs als rechtstreeks. Juist daarom raden wij u een advocaat aan die alleen uw belangen behartigt.
Meer ondersteuning: graag, maar vooraf afgesproken
Veel taken rond de aankoop zijn eigenlijk zaak van de koper: inschrijving bij gemeente en instanties, contracten met leveranciers van stroom, water en internet of de inrichting van de woning. Vanuit het buitenland is dat vaak lastig. Wij nemen het graag voor u over, tot en met een volledig ingerichte woning die klaar is om in te trekken:
Coördinatie van documenten, specialisten en afspraken met instanties, zoals de aanmelding van onroerendgoedbelasting en afvalheffing bij de gemeente.
Aanmelding of overschrijving van stroom, water en telecom, meterstanden en automatische incasso's.
Inrichtingsconcept, budgetplanning, inkoop, levering, montage en eindcontrole, voorbereid op uw aankomst.
Organisatie van schoonmaak, onderhoud, controlebezoeken en op verzoek de vakantieverhuur.
Belangrijk: deze diensten horen niet automatisch bij de aankoopbegeleiding. Omvang, verloop en kosten spreken wij vooraf schriftelijk af, los van de aankoop. Wat niet is afgesproken, blijft zaak van de koper. Zo weten beide partijen altijd waar ze aan toe zijn.
Uw wettelijke zekerheden
De ontwikkelaar moet elke aanbetaling plus wettelijke rente afdekken met een bankgarantie of verzekering. Wordt er niet gebouwd of niet afgebouwd, dan krijgt u het geld terug (Ley 38/1999, art. 19).
10 jaar voor de constructie, 3 jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid raken, 1 jaar voor afwerkingsgebreken, telkens vanaf de oplevering van het werk. Vorderingen verjaren twee jaar nadat de schade optreedt (Ley 38/1999, art. 17 en 18).
Wat brochure, verkoopinformatie of technische omschrijving zeggen over bouw, ligging, afwerking en gemeenschappelijke voorzieningen, kunt u eisen, ook als het niet in het contract staat (RD 515/1989, art. 3.2).
De ontwikkelaar moet onder meer bouwvergunning, opleverdatum, prijs inclusief btw en betalingsvoorwaarden bekendmaken en u kopieën van de contracten geven (RD 515/1989).
Zes veelvoorkomende misverstanden
De datum is de ontwikkelaar verschuldigd. Wij houden u op de hoogte van de voortgang; uw rechten bij vertraging staan in uw contract.
Wij helpen graag met formuleren en vertalen. De melding moet echter schriftelijk naar de ontwikkelaar, zodat uw termijnen veilig zijn.
Mondelinge afspraken, ook met een verkoopkantoor, zijn moeilijk af te dwingen. Laat elk meerwerk en elke toezegging schriftelijk door de ontwikkelaar bevestigen.
Nooit. Betalingen gaan rechtstreeks naar de ontwikkelaar, op de rekening uit het contract, en pas als de bankgarantie er is.
Wij leggen het verloop uit en letten op de belangrijke punten. De juridische controle hoort bij een onafhankelijke advocaat; de kosten van ongeveer 1% zitten al in onze berekening van de aankoopkosten.
Deze aanmeldingen zijn zaak van de koper. Wij nemen ze graag over als extra dienst die we vooraf uitdrukkelijk afspreken.
Checklist voor een soepele samenwerking
- Elke toezegging schriftelijk door de ontwikkelaar laten bevestigen
- Vóór de eerste betaling de bankgarantie of verzekering ontvangen
- Alleen betalen op de rekening uit het contract
- Een onafhankelijke advocaat inschakelen
- Technische omschrijving en reclamemateriaal bewaren
- Meerwerk met prijs en termijn schriftelijk vastleggen
- Bij de oplevering een lijst met gebreken opstellen en laten aftekenen
- Latere gebreken schriftelijk met foto's bij de klantenservice van de ontwikkelaar melden
- Extra diensten zoals instanties, leveranciers of inrichting vooraf schriftelijk met ons afspreken
- Ons bij elke stap betrekken: wij vertalen, volgen op en bewaken de termijnen
Kopen in Spanje met duidelijke rollen
Wij begeleiden u van de eerste vergelijking tot na de sleuteloverdracht en zeggen u open wie waarvoor verantwoordelijk is. De aankoopbegeleiding is voor u gratis, de vergoeding betaalt de ontwikkelaar. Extra diensten tot en met een instapklare woning spreken we op verzoek apart af.
Veelgestelde vragen
Wie is bij nieuwbouw in Spanje mijn contractpartij?
De projectontwikkelaar (promotor). Met hem sluit u het reserverings- en koopcontract, aan hem betaalt u en hij is aansprakelijk voor termijn, afwerking en gebreken.
Betaal ik courtage als ik nieuwbouw via CASA READY koop?
Nee. De vergoeding betaalt de ontwikkelaar. U koopt voor dezelfde prijs als rechtstreeks bij de ontwikkelaar.
Waar meld ik gebreken na de oplevering?
Schriftelijk bij de klantenservice van de ontwikkelaar, met foto's en datum. Wij helpen met formuleren en volgen zo nodig op.
Hoe is mijn aanbetaling bij nieuwbouw gedekt?
De ontwikkelaar moet elke aanbetaling plus wettelijke rente afdekken met een bankgarantie of verzekering (Ley 38/1999). Betaal pas als u de garantie hebt.
Regelt de makelaar stroom, water en instanties?
Deze aanmeldingen zijn in principe zaak van de koper. CASA READY neemt ze op verzoek over als extra dienst, tot en met een instapklare inrichting; omvang en kosten spreken we vooraf schriftelijk af.
Heb ik naast een makelaar ook een advocaat nodig?
Wij raden dat altijd aan. De advocaat controleert contracten en vergunningen en behartigt alleen uw belangen; de makelaar begeleidt de aankoop maar vervangt geen juridisch advies.
Rechtsgronden en bronnen
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 17 t/m 19 (BOE)
- Real Decreto 515/1989 over consumenteninformatie bij koop en huur van woningen (BOE)
- Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana (BOE)
Stand: 14 oktober 2026. Deze gids is geen juridisch advies. Voor uw contract raden wij een onafhankelijke advocaat aan.