Guía · Comprar
Agente o promotora: ¿quién responde de qué al comprar obra nueva en España?
Por Kamila Bukowska, fundadora de CASA READY · Actualizado: octubre de 2026 · lectura de 7 minutos aprox.
Por muchas conversaciones con compradores sé que las ideas sobre de qué se encarga un agente inmobiliario y qué debe acordarse directamente entre comprador y promotora a menudo no coinciden. Eso genera expectativas que nadie puede cumplir y decepciones fáciles de evitar. Esta guía aclara quién responde de qué, qué derechos tiene usted y qué apoyo adicional puede ofrecerle CASA READY si lo acordamos antes de forma clara y expresa.
La respuesta corta
En una compra de obra nueva, su parte contratante es la promotora. Le debe la vivienda tal como figura en el contrato y en la memoria de calidades, la entrega en la fecha acordada, la garantía de sus cantidades a cuenta y la reparación de los defectos. El agente le acompaña: selecciona con usted, compara, hace las preguntas adecuadas, traduce, coordina y sigue siendo su interlocutor después de la compra. No es parte del contrato. Además, si lo desea, ofrecemos mucho más, desde gestiones con organismos y compañías de suministro hasta la vivienda amueblada y lista para entrar a vivir, pero solo mediante un acuerdo aparte. Quien conoce estos papeles desde el principio compra con más seguridad y tranquilidad.
Quién interviene en la compra
Vendedora y promotora de la obra. Debe la vivienda acordada, el plazo, las garantías y la reparación de defectos.
Le acompaña en la compra: selección, comparación, comunicación de igual a igual e interlocutor también tras la entrega.
Independiente y comprometido solo con usted: revisa contratos, licencias y garantías.
Neutral: autoriza la escritura y comprueba las formalidades.
Si lo desea, financia parte del precio, normalmente en la entrega.
¿Quién responde de qué?
| Tema | Promotora | CASA READY | Su abogado |
|---|---|---|---|
| Precio y plan de pagos | lo fija y lo acuerda | lo valora, compara | revisa el contrato |
| Contrato de reserva y de compraventa | parte del contrato | explica el proceso | revisa y negocia cláusulas |
| Memoria de calidades y acabados | los debe de forma vinculante | pregunta, compara | revisa los anexos |
| Mejoras y cambios | los confirma por escrito con precio y plazo | los transmite, traduce | si es necesario |
| Aval de las cantidades a cuenta | lo aporta | lo pide antes del primer pago | lo revisa |
| Fecha de entrega y retrasos | responsable | le mantiene informado | revisa sus derechos |
| Facturas e IVA | las emite | – | – |
| Entrega y lista de repasos | recoge y repara defectos | le acompaña en la entrega | en caso de conflicto |
| Garantía tras la entrega | responde por ley | ayuda con la reclamación | en caso de conflicto |
| Luz, agua, internet, altas en el ayuntamiento | entrega contadores y documentación; los contratos son cosa del comprador | como servicio adicional previo acuerdo | – |
En una vivienda de segunda mano, el lugar de la promotora lo ocupa el vendedor particular o profesional; las garantías legales de la promotora no se aplican.
Qué acuerda directamente con la promotora
- Contrato, precio y plazosSolo la promotora puede comprometerse a precio, plan de pagos, acabados o fecha de entrega, o cambiarlos. Todo lo que deba valer tiene que figurar en el contrato o en un anexo por escrito.
- PagosPaga siempre directamente a la promotora, en la cuenta indicada en el contrato. Una agencia nunca recibe pagos del precio.
- MejorasLos cambios de distribución, cocina o acabados solo valen cuando la promotora los confirma por escrito con precio y efecto en el plazo.
- Defectos y posventaComunique los defectos por escrito, con fotos y fecha, al servicio de posventa de la promotora. Así asegura sus plazos.
- Facturas y documentaciónLas facturas, el aval, la licencia de obras, la licencia de primera ocupación y el libro del edificio los recibe de la promotora.
Qué hacemos por usted como agencia
- preseleccionar viviendas que encajen con su objetivo y presupuesto, y valorarlas con honestidad, incluso desaconsejando
- comparar proyectos, precios, ubicaciones y promotoras
- organizar y acompañar visitas presenciales o por vídeo
- reunir, traducir y dar seguimiento a sus preguntas a la promotora
- comprobar con usted el aval, los plazos y la documentación
- ponerle en contacto con abogado independiente, banco, gestoría y administración
- acompañar la entrega y seguir siendo su interlocutor después
- ser parte del contrato ni comprometer precios, plazos o acabados
- dar asesoramiento jurídico; para ello recomendamos siempre un abogado independiente
- dirigir la obra ni responder de defectos de construcción
- recibir pagos
- encargarse de organismos, contratos de suministro o del amueblamiento sin un acuerdo aparte
Estos límites le protegen: lo que promete solo un intermediario no obliga a la promotora. Vale lo que firma la promotora, y precisamente en eso nos fijamos con usted. Nuestra remuneración la paga la promotora; usted compra a través de nosotros al mismo precio que directamente. Precisamente por eso le aconsejamos un abogado que defienda solo sus intereses.
Más apoyo: con gusto, pero acordado antes
Muchas tareas en torno a la compra corresponden en realidad al comprador: las altas en el ayuntamiento y otros organismos, los contratos de luz, agua e internet o el amueblamiento de la vivienda. A distancia suele ser engorroso. Con gusto nos encargamos por usted, hasta la vivienda amueblada y lista para entrar a vivir:
Coordinación de documentos, profesionales y citas con organismos, por ejemplo el alta del IBI y de la tasa de basuras en el ayuntamiento.
Alta o cambio de titular de luz, agua y telecomunicaciones, lecturas de contadores y domiciliaciones.
Concepto de interiorismo, presupuesto, compras, entrega, montaje y revisión final, preparado para su llegada.
Organización de limpieza, mantenimiento, visitas de control y, si lo desea, del alquiler vacacional.
Importante: estos servicios no forman parte automáticamente del acompañamiento en la compra. Acordamos por escrito y de antemano el alcance, el proceso y el coste, por separado de la compra. Lo que no se acuerde sigue correspondiendo al comprador. Así ambas partes saben siempre a qué atenerse.
Sus garantías legales
La promotora debe garantizar cada cantidad entregada más los intereses legales mediante aval bancario o seguro. Si la obra no se inicia o no se termina, le devuelven el dinero (Ley 38/1999, art. 19).
10 años por la estructura, 3 años por defectos de habitabilidad y 1 año por defectos de acabado, desde la recepción de la obra. Las acciones prescriben a los dos años de producirse el daño (Ley 38/1999, arts. 17 y 18).
Lo que el folleto, la ficha o la memoria de calidades digan sobre construcción, ubicación, acabados y zonas comunes es exigible aunque no figure en el contrato (RD 515/1989, art. 3.2).
La promotora debe informar, entre otras cosas, de la licencia de obras, la fecha de entrega, el precio con IVA y la forma de pago, y entregarle copia de los contratos (RD 515/1989).
Seis malentendidos habituales
La fecha la debe la promotora. Le informamos del avance de la obra; sus derechos en caso de retraso los regula su contrato.
Con gusto le ayudamos a redactar y traducir. Pero la comunicación debe llegar por escrito a la promotora para asegurar sus plazos.
Los acuerdos verbales, también con una oficina de ventas, son difíciles de exigir. Pida a la promotora que confirme por escrito cada mejora y cada compromiso.
Nunca. Los pagos van directamente a la promotora, a la cuenta del contrato, y solo cuando exista el aval.
Le explicamos el proceso y vigilamos los puntos importantes. La revisión jurídica corresponde a un abogado independiente; su coste, alrededor del 1 %, ya está incluido en nuestro cálculo de gastos.
Estas altas corresponden al comprador. Con gusto nos encargamos como servicio adicional que acordamos antes de forma expresa.
Lista para una colaboración sin fricciones
- Pedir a la promotora confirmación por escrito de cada compromiso
- Recibir el aval o el seguro antes del primer pago
- Pagar solo en la cuenta del contrato
- Contratar un abogado independiente
- Guardar la memoria de calidades y la publicidad
- Dejar por escrito las mejoras con precio y plazo
- En la entrega, levantar acta de repasos y pedir que la firmen
- Comunicar defectos posteriores por escrito con fotos a la posventa de la promotora
- Acordar con nosotros por escrito y de antemano servicios adicionales como trámites, suministros o amueblamiento
- Contar con nosotros en cada paso: traducimos, damos seguimiento y vigilamos los plazos
Comprar en España con papeles claros
Le acompañamos desde la primera comparación hasta después de la entrega de llaves y le decimos con franqueza quién responde de qué. El acompañamiento en la compra es gratuito para usted, la remuneración la paga la promotora. Los servicios adicionales hasta la vivienda lista para entrar a vivir se acuerdan aparte si lo desea.
Preguntas frecuentes
¿Quién es mi parte contratante al comprar obra nueva en España?
La promotora. Con ella firma el contrato de reserva y el de compraventa, a ella le paga y ella responde del plazo, los acabados y los defectos.
¿Pago comisión si compro obra nueva a través de CASA READY?
No. La remuneración la paga la promotora. Usted compra al mismo precio que directamente a la promotora.
¿A quién comunico los defectos tras la entrega?
Por escrito al servicio de posventa de la promotora, con fotos y fecha. Le ayudamos a redactarlo y damos seguimiento si hace falta.
¿Cómo está garantizada mi señal en obra nueva?
La promotora debe garantizar cada cantidad a cuenta más los intereses legales con aval bancario o seguro (Ley 38/1999). Pague solo cuando tenga la garantía.
¿Se ocupa el agente de la luz, el agua y los trámites?
Estas altas corresponden en principio al comprador. CASA READY se encarga de ellas si lo desea como servicio adicional, hasta el amueblamiento llave en mano; alcance y coste se acuerdan antes por escrito.
¿Necesito abogado aunque tenga agente?
Lo recomendamos siempre. El abogado revisa contratos y licencias y defiende solo sus intereses; el agente acompaña la compra, pero no sustituye el asesoramiento jurídico.
Base legal y fuentes
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 17 a 19 (BOE)
- Real Decreto 515/1989 sobre información a los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE)
- Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana (BOE)
Actualizado: 14 de octubre de 2026. Esta guía no es asesoramiento jurídico. Para su contrato le recomendamos un abogado independiente.