Rendite-Rechner
Was bleibt wirklich übrig?
Viele Rechner zeigen nur Einnahmen minus Verwaltung. Dieser Rechner berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, feste Jahreskosten, Eigennutzung und Steuer, und zeigt neben dem Basisfall auch einen vorsichtigen und einen optimistischen Fall.
Kaufpreis übernommen von Objekt · Zurück zum Objekt
Beispielrechnung, keine Renditezusage. Alle Werte sind Annahmen und veränderbar; Belegung, Preise, Kosten und Steuern hängen von Saison, Lage, Lizenz, Gemeinschaftsregeln und Ihrer Situation ab. Die rechtliche und steuerliche Prüfung übernehmen unabhängige Fachleute.
Ergebnis
- Bruttoertrag pro Jahr
- –
- Verwaltung und Plattform
- –
- Feste Kosten
- –
- Gewinn vor Steuern
- –
- Steuer
- –
- Gewinn nach Steuern
- –
- Gesamtinvestition (Preis + Nebenkosten)
- –
- Rendite vor Steuern
- –
- Rendite nach Steuern
- –
- Bruttorendite auf Kaufpreis
- –
- Amortisation (nach Steuern)
- –
Drei Szenarien
| Vorsichtig | Basis | Optimistisch | |
|---|---|---|---|
| Rendite nach Steuern | – | – | – |
Vorsichtig: Belegung −15 Punkte, Preis −15 %. Optimistisch: Belegung +15 Punkte, Preis +15 %.
So rechnet der Rechner
- Vermietbare Tage: 365 Tage abzüglich Ihrer Eigennutzung.
- Bruttoertrag: vermietbare Tage × Belegung × durchschnittlicher Nachtpreis.
- Gewinn vor Steuern: Bruttoertrag minus Verwaltung, Plattformgebühren und Reinigung (in Prozent vom Umsatz) und minus feste Jahreskosten.
- Gewinn nach Steuern: Die Steuer auf den Gewinn wird abgezogen.
- Rendite: Gewinn geteilt durch die Gesamtinvestition, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Viele Rechner teilen nur durch den Kaufpreis und wirken dadurch günstiger.
Rechenbeispiel mit den Startwerten
Ein Studio für 130.000 € kostet mit 13 % Kaufnebenkosten insgesamt 146.900 €. Die Annahmen: 55 % Belegung, 80 € pro Nacht, 25 % für Verwaltung und Plattform, 1.800 € feste Jahreskosten und 19 % Steuer. Das ergibt:
- Bruttoertrag: 16.060 €
- Gewinn vor Steuern: 10.245 €
- Gewinn nach Steuern: 8.298 €
- Rendite nach Steuern: 5,6 % auf die Gesamtinvestition
- Spanne über die drei Szenarien: 3,1 % (vorsichtig) bis 8,7 % (optimistisch)
Das zeigt, warum wir keine einzelne Prozentzahl versprechen: Belegung und Nachtpreis verändern das Ergebnis stärker als jeder andere Wert.
Welche Annahmen realistisch sind
Die Belegung schwankt an der Costa Blanca stark mit der Saison. Im Sommer sind gute Lagen fast ausgebucht, im Winter hängt viel von Langzeitgästen ab. Strandnähe, Pool, Klimaanlage und professionelle Fotos wirken sich deutlich auf Belegung und Nachtpreis aus. Prüfen Sie Ihre Annahmen an vergleichbaren Inseraten in derselben Lage, nicht an Spitzenwerten aus der Hochsaison.
Kosten, die oft vergessen werden
Zu den festen Jahreskosten gehören:
- Gemeinschaftskosten (Comunidad)
- Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr
- Strom, Wasser und Internet
- Versicherung
- Wartung von Pool und Klimaanlage
Hinzu kommen Rücklagen für Ersatzbeschaffungen wie Bettwäsche, Geräte und Möbel. Beim Neubau liegen die Kaufnebenkosten je nach Region meist bei etwa 12–14 % des Kaufpreises (Mehrwertsteuer IVA, Stempelsteuer, Notar, Register, Anwalt); beim Wiederverkauf fällt statt der IVA die Grunderwerbsteuer an.
Steuer als Nicht-Resident
Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, versteuert Mieteinnahmen dort. Für Eigentümer aus der EU und dem EWR gilt derzeit in der Regel ein Satz von 19 % auf den Gewinn nach abzugsfähigen Kosten. Hinzu kommt die Erklärung im Heimatland nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. Ihre persönliche Situation prüft ein unabhängiger Steuerberater; der Rechner bildet nur den Grundmechanismus ab.
Lizenz für die touristische Vermietung
Für die kurzfristige Vermietung an Feriengäste muss die Wohnung als touristische Unterkunft registriert sein, und die Satzung der Eigentümergemeinschaft darf die Vermietung nicht ausschließen. Beides prüfen wir vor jeder Empfehlung. Eine attraktive Rendite nützt nichts, wenn die Vermietung nicht erlaubt ist.
Häufige Fragen zur Rendite
Welche Rendite ist an der Costa Blanca realistisch?
Netto nach Kosten und Steuer liegen viele Ferienwohnungen eher im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. Werte von 7–10 % aus Prospekten sind meist Bruttowerte ohne Nebenkosten und Steuer.
Was zählt zur Gesamtinvestition?
Der Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten. Die Einrichtung können Sie als Teil der festen Kosten oder der Rücklagen ansetzen.
Wie wirkt sich Eigennutzung aus?
Jede Woche, die Sie selbst nutzen, fehlt als vermietbare Zeit. Im Sommer ist das besonders teuer.
Ist eine Finanzierung berücksichtigt?
Nein. Zinsen und Tilgung verändern die Eigenkapitalrendite und sollten separat gerechnet werden.
Ersetzt der Rechner eine Beratung?
Nein. Er ordnet Annahmen ein. Kamila prüft mit Ihnen Lage, Lizenz und Zahlen für ein konkretes Objekt.
Auslastung je Ort: 16 Ferienorte der Costa Blanca im Vergleich →
Kaufnebenkosten in Spanien 2026: Steuern und Gebühren im Detail →
Was dieser Rechner nicht abbildet
- Finanzierung und Zinsen
- Einrichtung, Ersatzbeschaffung und Rücklagen
- Wertentwicklung und Verkaufskosten
- Ob für die Immobilie eine Lizenz für die touristische Vermietung besteht und ob die Gemeinschaftssatzung sie erlaubt
- Ihre persönliche Steuersituation (z. B. Ansässigkeit, Doppelbesteuerung)
Sie möchten Ihre Zahlen einordnen lassen?
Kamila prüft mit Ihnen, ob eine Immobilie für die Vermietung geeignet ist, und rechnet die Annahmen gemeinsam mit unabhängigen Fachleuten durch.