Ratgeber · Auswählen
Neubau oder Bestandsimmobilie in Spanien: was passt zu Ihnen?
Von Ronny Steinhagen, Mitgründer von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten
Neubau oder lieber eine Wohnung aus zweiter Hand? Diese Frage stellen sich fast alle unsere Käufer, und es gibt keine pauschale Antwort. Es kommt darauf an, wann Sie die Wohnung nutzen möchten, wie viel Aufwand Sie in Kauf nehmen und welche Rolle Vermietung, Garantien und Energiekosten für Sie spielen. Dieser Ratgeber stellt beide Wege ehrlich nebeneinander.
Die kurze Antwort
Ein Neubau kostet beim Kauf etwas mehr Nebenkosten (rund 12–14 % statt 11–12 %), bietet dafür gesetzliche Garantien bis zu 10 Jahren, abgesicherte Anzahlungen, einen gestaffelten Zahlungsplan und eine sehr gute Energieklasse. Eine Bestandsimmobilie können Sie sofort nutzen und vermieten, oft in gewachsener, zentraler Lage und mit Verhandlungsspielraum, aber mit weniger Garantien und möglichem Sanierungsbedarf. Beim Energieausweis zieht die Regulierung an: Gut eingestufte Wohnungen sind auf lange Sicht die sicherere Wahl.
Neubau und Bestand im Vergleich
| Kriterium | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Steuer beim Kauf | 10 % IVA + 1,4 % AJD (Region Valencia) | 9 % ITP (Region Valencia) |
| Kaufnebenkosten gesamt | rund 12–14 % | rund 11–12 % |
| Zahlungsweise | gestaffelt, rund 30 % in der Bauphase, Rest bei Übergabe | in der Regel vollständig beim Notar |
| Nutzung und Vermietung | ab Fertigstellung, oft 12 bis 24 Monate | sofort nach dem Kauf |
| Gewährleistung | gesetzlich 1, 3 und 10 Jahre (LOE) | nur für versteckte Mängel, Klage binnen 6 Monaten |
| Absicherung der Anzahlungen | gesetzlich per Bankgarantie oder Versicherung | nicht nötig, Zahlung beim Notar |
| Energieklasse | Niedrigstenergie-Standard, meist A oder B | je nach Baujahr, häufig E bis G |
| Instandhaltung | in den ersten Jahren gering | je nach Zustand, Renovierung möglich |
| Lage | oft neue Wohngebiete, moderne Anlagen | oft gewachsene, zentrale Lagen |
| Preis und Verhandlung | Listenpreis, Spielraum bei Ausstattung | Preis meist verhandelbar |
Steuersätze Region Valencia, Stand Oktober 2026. In der Region Murcia: 7,75 % ITP bzw. 1,5 % AJD. Erfahrungswerte für Bauzeit und Energieklassen.
Rechenbeispiel: die Kaufnebenkosten
Gleicher Kaufpreis, Region Valencia, mit unabhängigem Anwalt und ohne Finanzierung, berechnet wie in unserem Nebenkosten-Ratgeber:
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer IVA 10 % | 20.000 € | – |
| Urkundensteuer AJD | 2.800 € | – |
| Notar | 850 € | 850 € |
| Grundbuch (Registro) | 540 € | 540 € |
| Gestoría (Abwicklung, Steuererklärung) | 350 € | 350 € |
| Anwalt (ca. 1 % + 21 % MwSt.) | 2.420 € | 2.420 € |
| NIE, Bankkonto, Übersetzungen | 250 € | 250 € |
| Anschlüsse Strom/Wasser (Neubau) | 400 € | – |
| Grunderwerbsteuer ITP | – | 18.000 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 27.610 € (13,8 %) | 22.410 € (11,2 %) |
Der Unterschied von rund 5.000 € liegt vor allem an der Steuer. Beim Neubau fließen die IVA-Zahlungen gestaffelt mit dem Zahlungsplan, beim Bestand ist die ITP kurz nach dem Notartermin fällig.
Energieausweis: was heute gilt und was kommt
Wer verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis; die Energieklasse muss schon in der Anzeige stehen (RD 390/2021).
Ein Ausweis gilt höchstens 10 Jahre, bei der schlechtesten Klasse G nur 5 Jahre. Eigentümer müssen dann neu zertifizieren lassen.
Seit August 2025 gehört der registrierte Energieausweis in jedes Bankgutachten für eine Hypothek (Orden ECM/599/2025). Die Energieklasse fließt damit in die Bewertung ein.
Die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 verpflichtet Spanien, den Energieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 % zu senken. Die Staaten dürfen dafür Mindeststandards einführen und sie an den Verkauf oder die Vermietung knüpfen. Spanien setzt die Richtlinie gerade um.
Wichtig zu wissen: Ein Verkaufsverbot für Wohnungen mit schlechter Energieklasse gibt es in Spanien heute nicht, und die EU-Richtlinie verpflichtet einzelne Wohnungseigentümer nicht zur Sanierung. Wer heute eine Bestandsimmobilie mit Klasse E bis G kauft, sollte aber einplanen, dass Anforderungen beim Wiederverkauf oder bei der Vermietung künftig steigen können, und Sanierungskosten früh einrechnen. Ein Neubau nach aktuellem Standard ist hier auf viele Jahre auf der sicheren Seite.
Garantien und Absicherung
Gesetzliche Haftung von 10 Jahren für die Statik, 3 Jahren für die Bewohnbarkeit und 1 Jahr für Ausführungsmängel. Anzahlungen sind samt Zinsen per Bankgarantie oder Versicherung abgesichert (Ley 38/1999).
Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel, die beim Kauf nicht erkennbar waren; die Klage muss innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe erhoben werden (Código Civil, Art. 1484 ff.). Im Vertrag wird diese Haftung oft eingeschränkt, deshalb lohnt eine Besichtigung mit Fachmann.
Ferienvermietung und Lizenz
Für die Ferienvermietung gelten in der Region Valencia für Neubau und Bestand dieselben drei Freigaben. Beim Neubau beantragen Sie die Registrierung nach der Übergabe neu; wir prüfen vorab, ob Gemeinde und Gemeinschaftsstatuten die Ferienvermietung zulassen. Bei einer Bestandsimmobilie mit Lizenz genießt eine bereits bestehende Ferienwohnung Bestandsschutz gegenüber der Gemeinschaft, beim Eigentümerwechsel ist aber eine neue Erklärung nötig. Alle Details finden Sie im Lizenz-Ratgeber.
Zeitplan und Zahlungsweise
Beim Neubau reservieren Sie mit einem kleinen Betrag, zahlen mit dem Kaufvertrag einen Teil des Preises samt IVA und den Rest bei der Schlüsselübergabe, meist 12 bis 24 Monate später. Das verteilt die Belastung, und eine Hypothek wird erst bei Fertigstellung ausgezahlt. Bei der Bestandsimmobilie liegen zwischen Reservierung und Notartermin meist nur wenige Wochen; Sie zahlen den Kaufpreis auf einmal, können die Wohnung aber sofort nutzen oder vermieten. Mehr zum Ablauf im Finanzierungs-Ratgeber.
Checkliste für den Kauf aus zweiter Hand
- Energieausweis und Energieklasse prüfen, Sanierungskosten bei Klasse E bis G einrechnen
- Grundbuchauszug (nota simple) auf Lasten und Eigentümer prüfen
- Bescheinigung der Gemeinschaft über offene Beiträge und geplante Sonderumlagen anfordern
- Letzten Grundsteuerbescheid (IBI) und offene Gemeindeabgaben prüfen
- Zustand von Dach, Installationen, Feuchtigkeit und Klimaanlage mit Fachmann ansehen
- Nachweis der Bewohnbarkeit (Erstbezugs- bzw. Nutzungsgenehmigung) prüfen
- Bei Ferienvermietung: bestehende Lizenz und neue Erklärung beim Eigentümerwechsel klären
- Einen unabhängigen Anwalt mit der rechtlichen Prüfung beauftragen
Was passt zu wem?
Neubau passt, wenn …
- Sie planen 1 bis 2 Jahre voraus und möchten gestaffelt zahlen
- Garantien, moderne Ausstattung und niedrige Energiekosten sind Ihnen wichtig
- Sie möchten in den ersten Jahren möglichst wenig Aufwand
- Sie vermieten an Gäste, die moderne Anlagen mit Pool und Terrasse suchen
Bestand passt, wenn …
- Sie möchten die Wohnung sofort nutzen oder vermieten
- Sie suchen eine gewachsene, zentrale Lage
- Sie nutzen Verhandlungsspielraum und etwas niedrigere Nebenkosten
- Sie scheuen eine Renovierung nicht und rechnen Energie und Instandhaltung ein
Neubau oder Bestand: wir vergleichen für Sie
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Häufige Fragen
Ist ein Neubau in Spanien teurer als eine Bestandsimmobilie?
Beim Kauf fallen etwas höhere Nebenkosten an: rund 12–14 % statt 11–12 %, vor allem wegen der IVA. Dafür bietet der Neubau gesetzliche Garantien, abgesicherte Anzahlungen, eine gute Energieklasse und in den ersten Jahren wenig Instandhaltung.
Darf ich in Spanien eine Wohnung mit schlechter Energieklasse noch verkaufen?
Ja. Ein Verkaufsverbot gibt es heute nicht. Sie brauchen aber einen gültigen Energieausweis, bei Klasse G gilt er nur 5 Jahre. Die EU-Gebäuderichtlinie erlaubt den Staaten künftig Mindeststandards beim Verkauf oder bei der Vermietung; Spanien setzt sie gerade um.
Welche Garantien habe ich beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel; die Klage muss innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe erhoben werden. Die gesetzlichen Bauträgergarantien von 1, 3 und 10 Jahren gelten nur für Neubauten bzw. innerhalb dieser Fristen ab Fertigstellung.
Wie lange dauert es, bis ich einen Neubau nutzen kann?
Je nach Baufortschritt meist 12 bis 24 Monate ab Reservierung. Bei fertigen Neubauten (Key Ready) ist der Bezug nach wenigen Wochen möglich.
Kann ich eine Bestandsimmobilie mit bestehender Ferienlizenz übernehmen?
Die Ferienwohnung genießt Bestandsschutz gegenüber der Gemeinschaft, beim Eigentümerwechsel ist aber eine neue Erklärung bei der Region nötig. Wir prüfen das vor der Reservierung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Real Decreto 390/2021, Verfahren zur Energiezertifizierung von Gebäuden (MITECO)
- Orden ECM/599/2025 zu Bewertungen für Finanzierungszwecke (BOE)
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EUR-Lex); EU-Kommission, Fragen und Antworten (PDF)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 17 und 19 (BOE)
- Código Civil, Art. 1484 bis 1490 (BOE); Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9 (BOE)
Stand: 14. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung. Bauzeiten und Energieklassen sind Erfahrungswerte.