Gids · Kiezen
Nieuwbouw of bestaande woning in Spanje: wat past bij u?
Door Ronny Steinhagen, medeoprichter van CASA READY · Stand: oktober 2026 · leestijd ca. 8 minuten
Nieuwbouw of liever een bestaande woning? Bijna al onze kopers stellen zich deze vraag, en er is geen standaardantwoord. Het hangt ervan af wanneer u de woning wilt gebruiken, hoeveel moeite u wilt doen en welke rol verhuur, garanties en energiekosten voor u spelen. Deze gids zet beide wegen eerlijk naast elkaar.
Het korte antwoord
Nieuwbouw heeft iets hogere aankoopkosten (ongeveer 12–14% in plaats van 11–12%), maar biedt wettelijke garanties tot 10 jaar, gedekte aanbetalingen, een gespreid betalingsschema en een zeer goed energielabel. Een bestaande woning kunt u direct gebruiken en verhuren, vaak op een gevestigde, centrale locatie en met onderhandelingsruimte, maar met minder garanties en mogelijk renovatiebehoefte. De regels rond het energielabel worden strenger: goed gelabelde woningen zijn op lange termijn de veiligere keuze.
Nieuwbouw en bestaand vergeleken
| Criterium | Nieuwbouw | Bestaande woning |
|---|---|---|
| Belasting bij aankoop | 10% IVA + 1,4% AJD (regio Valencia) | 9% overdrachtsbelasting ITP (regio Valencia) |
| Aankoopkosten totaal | ongeveer 12–14% | ongeveer 11–12% |
| Betaling | gespreid, ongeveer 30% tijdens de bouw, rest bij oplevering | meestal volledig bij de notaris |
| Gebruik en verhuur | vanaf oplevering, vaak 12 tot 24 maanden | direct na de aankoop |
| Garantie | wettelijk 1, 3 en 10 jaar (LOE) | alleen verborgen gebreken, vordering binnen 6 maanden |
| Dekking van aanbetalingen | wettelijk via bankgarantie of verzekering | niet nodig, betaling bij de notaris |
| Energielabel | bijna-energieneutrale standaard, meestal A of B | afhankelijk van bouwjaar, vaak E tot G |
| Onderhoud | laag in de eerste jaren | afhankelijk van staat, renovatie mogelijk |
| Ligging | vaak nieuwe woonwijken, moderne complexen | vaak gevestigde, centrale locaties |
| Prijs en onderhandeling | lijstprijs, ruimte bij de afwerking | prijs meestal onderhandelbaar |
Belastingtarieven regio Valencia, stand oktober 2026. In de regio Murcia: 7,75% ITP of 1,5% AJD. Bouwtijden en energielabels zijn ervaringswaarden.
Rekenvoorbeeld: de aankoopkosten
Dezelfde koopprijs, regio Valencia, met onafhankelijke advocaat en zonder financiering, berekend zoals in onze gids over de aankoopkosten:
| Nieuwbouw | Bestaand | |
|---|---|---|
| Btw (IVA) 10% | € 20.000 | – |
| Zegelbelasting (AJD) | € 2.800 | – |
| Notaris | € 850 | € 850 |
| Kadaster (Registro) | € 540 | € 540 |
| Gestoría (afhandeling, belastingaangifte) | € 350 | € 350 |
| Advocaat (ca. 1% + 21% btw) | € 2.420 | € 2.420 |
| NIE, bankrekening, vertalingen | € 250 | € 250 |
| Aansluiting stroom/water (nieuwbouw) | € 400 | – |
| Overdrachtsbelasting (ITP) | – | € 18.000 |
| Aankoopkosten totaal | € 27.610 (13,8%) | € 22.410 (11,2%) |
Het verschil van ongeveer € 5.000 zit vooral in de belasting. Bij nieuwbouw wordt de IVA gespreid met het betalingsschema betaald, bij een bestaande woning is de ITP kort na de notarisafspraak verschuldigd.
Energielabel: wat vandaag geldt en wat komt
Wie verkoopt of verhuurt, heeft een geldig energielabel nodig; het label moet al in de advertentie staan (RD 390/2021).
Een label is maximaal 10 jaar geldig, bij de slechtste klasse G slechts 5 jaar. Daarna moet de eigenaar opnieuw laten certificeren.
Sinds augustus 2025 hoort het geregistreerde energielabel bij elke bankentaxatie voor een hypotheek (Orden ECM/599/2025). Het label telt zo mee in de waardering.
De EU-richtlijn (EU) 2024/1275 verplicht Spanje het energieverbruik van woongebouwen tegen 2030 met 16% te verlagen. Lidstaten mogen daarvoor minimumnormen invoeren en die koppelen aan verkoop of verhuur. Spanje zet de richtlijn nu om.
Goed om te weten: een verkoopverbod voor woningen met een slecht energielabel bestaat in Spanje vandaag niet, en de EU-richtlijn verplicht individuele eigenaren niet tot renovatie. Wie nu een bestaande woning met label E tot G koopt, moet er wel rekening mee houden dat de eisen bij doorverkoop of verhuur kunnen stijgen, en renovatiekosten vroeg inrekenen. Nieuwbouw volgens de huidige standaard zit hier voor vele jaren goed.
Garanties en zekerheid
Wettelijke aansprakelijkheid van 10 jaar voor de constructie, 3 jaar voor de bewoonbaarheid en 1 jaar voor uitvoeringsgebreken. Aanbetalingen plus rente zijn gedekt door bankgarantie of verzekering (Ley 38/1999).
De verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken die bij de aankoop niet herkenbaar waren; de vordering moet binnen 6 maanden na overdracht worden ingesteld (Código Civil, art. 1484 e.v.). In het contract wordt die aansprakelijkheid vaak beperkt, dus een bezichtiging met een deskundige loont.
Vakantieverhuur en vergunning
Voor vakantieverhuur gelden in de regio Valencia voor nieuwbouw en bestaande woningen dezelfde drie goedkeuringen. Bij nieuwbouw vraagt u de registratie na de oplevering opnieuw aan; vooraf controleren wij of gemeente en statuten van de VvE vakantieverhuur toestaan. Bij een bestaande woning met vergunning geniet een bestaande vakantiewoning bescherming tegenover de VvE, maar bij eigendomsoverdracht is een nieuwe verklaring nodig. Alle details in onze gids over de vergunning.
Planning en betaling
Bij nieuwbouw reserveert u met een klein bedrag, betaalt u bij het koopcontract een deel van de prijs plus IVA en de rest bij de sleuteloverdracht, meestal 12 tot 24 maanden later. Dat spreidt de last, en een hypotheek wordt pas bij oplevering uitbetaald. Bij een bestaande woning zitten tussen reservering en notaris meestal maar enkele weken; u betaalt de prijs in één keer, maar kunt de woning direct gebruiken of verhuren. Meer over het verloop in onze gids over financiering.
Checklist voor een bestaande woning
- Energielabel en klasse controleren; bij E tot G renovatiekosten inrekenen
- Kadasteruittreksel (nota simple) controleren op lasten en eigenaren
- Bij de VvE een verklaring over openstaande bijdragen en geplande extra heffingen opvragen
- Laatste aanslag onroerendgoedbelasting (IBI) en openstaande gemeentelijke heffingen controleren
- Dak, installaties, vocht en airco door een deskundige laten bekijken
- Bewijs van bewoonbaarheid (gebruiksvergunning) controleren
- Bij vakantieverhuur: bestaande vergunning en nieuwe verklaring bij eigendomsoverdracht regelen
- Een onafhankelijke advocaat de juridische controle laten doen
Wat past bij wie?
Nieuwbouw past als …
- u 1 tot 2 jaar vooruit plant en gespreid wilt betalen
- garanties, moderne afwerking en lage energiekosten belangrijk voor u zijn
- u in de eerste jaren zo min mogelijk moeite wilt
- u verhuurt aan gasten die moderne complexen met zwembad en terras zoeken
Een bestaande woning past als …
- u de woning direct wilt gebruiken of verhuren
- u een gevestigde, centrale ligging zoekt
- u onderhandelingsruimte en iets lagere aankoopkosten benut
- u renovatie niet schuwt en energie en onderhoud meerekent
Nieuwbouw of bestaand: wij vergelijken voor u
Noem ons uw doel, planning en budget. Wij zetten passende nieuwbouw en bestaande woningen naast elkaar, met kosten, energielabel en verhuurmogelijkheden. Gratis en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Is nieuwbouw in Spanje duurder dan een bestaande woning?
De aankoopkosten zijn iets hoger: ongeveer 12–14% in plaats van 11–12%, vooral door de IVA. Daar staan wettelijke garanties, gedekte aanbetalingen, een goed energielabel en weinig onderhoud in de eerste jaren tegenover.
Mag ik in Spanje een woning met een slecht energielabel nog verkopen?
Ja. Een verkoopverbod bestaat vandaag niet. U hebt wel een geldig energielabel nodig, dat bij klasse G maar 5 jaar geldig is. De EU-richtlijn staat lidstaten toe in de toekomst minimumnormen bij verkoop of verhuur in te voeren; Spanje zet die nu om.
Welke garanties heb ik bij een bestaande woning?
De verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken; de vordering moet binnen 6 maanden na overdracht worden ingesteld. De wettelijke garanties van 1, 3 en 10 jaar van de ontwikkelaar gelden alleen voor nieuwbouw, binnen die termijnen vanaf oplevering.
Hoe lang duurt het voordat ik een nieuwbouwwoning kan gebruiken?
Afhankelijk van de bouw meestal 12 tot 24 maanden vanaf de reservering. Bij opgeleverde nieuwbouw (key ready) kunt u na enkele weken intrekken.
Kan ik een bestaande woning met vakantievergunning overnemen?
De vakantiewoning geniet bescherming tegenover de VvE, maar bij eigendomsoverdracht is een nieuwe verklaring bij de regio nodig. Wij controleren dat vóór de reservering.
Rechtsgronden en bronnen
- Real Decreto 390/2021 over de energiecertificering van gebouwen (MITECO)
- Orden ECM/599/2025 over taxaties voor financieringsdoeleinden (BOE)
- Richtlijn (EU) 2024/1275 betreffende de energieprestatie van gebouwen (EUR-Lex); Europese Commissie, vragen en antwoorden (PDF)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 17 en 19 (BOE)
- Código Civil, art. 1484 t/m 1490 (BOE); Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9 (BOE)
Stand: 14 oktober 2026. Deze gids is geen juridisch advies. Bouwtijden en energieklassen zijn ervaringswaarden.