Ratgeber · Besitzen und vermieten
Steuern für Ihre Ferienwohnung in Spanien 2026: was Eigentümer aus dem Ausland zahlen
Von Kamila Bukowska, Gründerin von CASA READY · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten
Die kurze Antwort
Als EU-Bürger zahlen Sie auf die Vermietung Ihrer Ferienwohnung 19 % spanische Einkommensteuer, und zwar nur auf den Gewinn: Verwaltung, Nebenkosten, Grundsteuer und 3 % Abschreibung im Jahr dürfen Sie abziehen. In unserem Beispiel, einem Studio in Torrevieja, sind das rund 1.700 € Steuer bei 15.040 € Mieteinnahmen. Nutzen Sie die Wohnung selbst, fällt nur eine kleine Pauschalsteuer an, bei einer typischen Neubauwohnung meist 100 bis 200 € im Jahr. Ab 2027 genügt eine Erklärung pro Jahr.
Alle Steuern im Überblick
| Steuer | Wann | Höhe |
|---|---|---|
| Einkommensteuer bei Vermietung (IRNR) | für jedes Jahr mit Mieteinnahmen | 19 % auf den Gewinn (EU/EWR), 24 % auf die Einnahmen (übrige Länder) |
| Pauschalsteuer bei Eigennutzung (renta imputada) | für die Tage ohne Vermietung | 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts, typisch 100–200 € im Jahr |
| Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr | jährlich an die Gemeinde | typisch 300–700 € im Jahr |
| Vermögensteuer | nur bei großem Vermögen in Spanien | erst über 700.000 € pro Person, bei Ferienwohnungen meist 0 € |
| Steuer auf den Verkaufsgewinn | nur beim Verkauf | 19 % auf den Gewinn, 3 % Einbehalt durch den Käufer |
Die Sätze 19 % und 24 % gelten nach Art. 25 des spanischen Gesetzes über die Einkommensteuer für Nicht-Residenten. „EU/EWR“ umfasst alle EU-Staaten sowie Island, Norwegen und Liechtenstein.
Vermietung: 19 % auf den Gewinn
Wer in einem anderen EU-Land lebt, versteuert Mieteinnahmen aus Spanien mit 19 %, und zwar nach Abzug aller Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Grundlage ist Art. 24.6 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nicht-Residenten, der auf die Regeln der spanischen Einkommensteuer verweist. Abziehbar sind insbesondere:
- Verwaltung, Plattform-Provision, Reinigung und Wäsche für die Gäste
- Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und Internet
- Reparaturen und Instandhaltung sowie Zinsen einer Finanzierung
- die Abschreibung: 3 % im Jahr auf den Gebäudewert (Kaufpreis samt Nebenkosten, ohne Grundstücksanteil)
Kosten, die das ganze Jahr anfallen, wie Gemeinschaft, Grundsteuer, Versicherung und Abschreibung, setzen Sie anteilig für die Tage an, an denen die Wohnung vermietet war. Bewahren Sie Rechnungen und eine Steueransässigkeitsbescheinigung Ihres Heimatlands auf. Damit belegen Sie den Abzug.
Leben Sie außerhalb von EU und EWR, etwa in der Schweiz oder in Großbritannien, gelten 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug.
Rechenbeispiel: Studio in Torrevieja
Dasselbe Neubau-Studio wie im Auslastungs-Ratgeber: 125.000 € Kaufpreis, 80 € pro Nacht, gerechnet mit dem Planwert für das erste Vermietungsjahr und mit Marktniveau.
| Planwert | Marktniveau | |
|---|---|---|
| Vermietete Nächte | 188 | 214 |
| Mieteinnahmen | 15.040 € | 17.120 € |
| Verwaltung und Plattform (25 %) | − 3.760 € | − 4.280 € |
| Fixkosten anteilig | − 927 € | − 1.055 € |
| Abschreibung anteilig | − 1.528 € | − 1.739 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 8.825 € | 10.046 € |
| Spanische Steuer (19 %) | − 1.677 € | − 1.909 € |
| Pauschalsteuer für die übrigen Tage | − 61 € | − 52 € |
| Netto nach allen Kosten und Steuern | 7.742 € | 9.079 € |
Annahmen: Fixkosten 1.800 € im Jahr (Gemeinschaft, Grundsteuer, Versicherung, Versorger), Gebäudeanteil 70 % von Kaufpreis plus 13 % Nebenkosten, Katasterwert 60.000 €. Das Netto rechnet die vollen Fixkosten ab, steuerlich zählt nur der Anteil der Miettage.
Ergebnis: Effektiv zahlen Sie rund 18 % auf Ihren Überschuss. Den Netto-Ertrag für Ihre Wunschwohnung rechnet unser Rendite-Rechner aus.
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Überblick aller Steuern, Rechenbeispiel, Fristen ab 2027, Heimatland und Tipps zum Ausdrucken. Kamila schickt Ihnen den Leitfaden persönlich per E-Mail.
- Alle Steuern auf einen Blick
- Rechenbeispiel mit Abschreibung
- Fristen und Formulare ab 2027
- Auf Wunsch: Netto-Rechnung für Ihre Wunschwohnung
Eigennutzung: die Pauschalsteuer
Auch wenn Sie die Wohnung nicht vermieten, sondern selbst nutzen oder leer stehen lassen, unterstellt Spanien einen kleinen fiktiven Ertrag (renta imputada): 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren neu festgesetzt wurde, sonst 2 %. Darauf zahlen EU-Bürger 19 %, Kosten werden nicht abgezogen.
Ein Beispiel: Katasterwert 60.000 € × 1,1 % = 660 € × 19 % = rund 125 € Steuer für ein ganzes Jahr. Bei Neubauwohnungen liegt der Katasterwert meist deutlich unter dem Kaufpreis; Sie finden ihn auf dem Grundsteuerbescheid (IBI). Vermieten Sie einen Teil des Jahres, fällt die Pauschalsteuer nur für die übrigen Tage an.
Fristen und Formulare ab 2027
Alle Erklärungen laufen über das Formular Modelo 210. Mit der Orden HAC/623/2026 hat das spanische Finanzministerium die Fristen vereinfacht:
- Mieteinnahmen: ab dem vierten Quartal 2026 eine Erklärung im Jahr, vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Für Juli bis September 2026 gilt noch die alte Frist bis 20. Oktober 2026.
- Eigennutzung (renta imputada): vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres, für 2026 also ab 1. April 2027. Für 2025 läuft die Frist bis 31. Dezember 2026.
- Grundsteuer (IBI): per Bescheid der Gemeinde, am bequemsten per Lastschrift vom spanischen Konto.
Als EU-Bürger brauchen Sie keinen steuerlichen Vertreter. In der Praxis übernimmt meist eine Gestoría die Erklärungen, für typischerweise 150 bis 400 € im Jahr. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt her.
Und im Heimatland?
Spanien hat als Belegenheitsstaat das erste Besteuerungsrecht. Wie Ihr Heimatland damit umgeht, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen:
Mieteinkünfte aus Spanien geben Sie in der Anlage V an. Nach dem Abkommen von 2011 wird die spanische Steuer auf die deutsche angerechnet, Sie zahlen also nicht doppelt. Bei reiner Eigennutzung entstehen in Deutschland keine Einkünfte.
Einkünfte aus der Vermietung in Spanien gehören in die polnische Steuererklärung (Anlage PIT/ZG). Die in Spanien gezahlte Steuer wird nach der Methode der anteiligen Anrechnung berücksichtigt.
Die Wohnung gehört in Box 3. Für Vermögen in Spanien gewährt das Finanzamt eine Ermäßigung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, die Sie in der Erklärung beantragen. Ein neues Abkommen mit Spanien ist in Vorbereitung.
Die Regeln im Heimatland hängen von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie Ihre erste Erklärung von einem Steuerberater prüfen; wir nennen Ihnen gern Ansprechpartner.
Beim späteren Verkauf
Verkaufen Sie die Wohnung später, zahlen Sie 19 % auf den Veräußerungsgewinn, also auf den Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Investitionen. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an das Finanzamt ab; das wird mit Ihrer Steuer verrechnet und ein Überschuss erstattet. Hinzu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) auf den Bodenwert.
So zahlen Sie nicht mehr als nötig
- Sammeln Sie alle Rechnungen: Jede abziehbare Ausgabe senkt die Steuer um 19 % ihres Betrags.
- Nutzen Sie die Abschreibung: 3 % im Jahr auf den Gebäudewert, inklusive der Kaufnebenkosten.
- Halten Sie die Miettage fest: Sie bestimmen den abziehbaren Anteil der Fixkosten.
- Legen Sie einen festen Termin fest: ab 2027 jedes Jahr im April für die Mieteinnahmen des Vorjahres.
- Kalkulieren Sie vor dem Kauf: Unser Rendite-Rechner zeigt die Rendite nach Kosten und Steuer.
Wie viel bleibt bei Ihrer Wunschwohnung?
Nennen Sie uns die Wohnung oder Ort und Budget. Wir rechnen Mieteinnahmen, Kosten und Steuern durch und nennen Ihnen eine Gestoría für die laufenden Erklärungen. Kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen in Spanien für Ausländer?
Für Eigentümer mit Wohnsitz in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein 19 % auf den Gewinn nach Abzug aller Kosten und der Abschreibung. Für alle anderen 24 % auf die Bruttoeinnahmen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Ferienwohnung in Spanien nur selbst nutze?
Ja, aber nur eine kleine Pauschalsteuer: 19 % auf 1,1 % (oder 2 %) des Katasterwerts. Bei einer typischen Neubauwohnung sind das meist 100 bis 200 € im Jahr.
Wann muss ich das Modelo 210 abgeben?
Für Mieteinnahmen ab dem vierten Quartal 2026 einmal im Jahr vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Für die Eigennutzung vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.
Zahle ich in Spanien Vermögensteuer?
Bei einer Ferienwohnung in aller Regel nicht. Der Freibetrag liegt bei 700.000 € pro Person für das Vermögen in Spanien, Hypothekenschulden werden abgezogen.
Werde ich in Spanien und in meinem Heimatland doppelt besteuert?
Nein. Die Doppelbesteuerungsabkommen verhindern das: Deutschland und Polen rechnen die spanische Steuer an, die Niederlande gewähren eine Ermäßigung in Box 3.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Art. 13, 24.6 und 25 (BOE)
- Agencia Tributaria: Besteuerung touristischer Vermietung bei Nicht-Residenten (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Agencia Tributaria: Hinweis zu den neuen Fristen des Modelo 210 nach Orden HAC/623/2026, BOE vom 23.06.2026 (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Ley 35/2006 (IRPF), Art. 85 renta imputada; Agencia Tributaria, Beispiel renta imputada (PDF)
- Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)
- Doppelbesteuerungsabkommen Spanien mit Deutschland (2011), Polen (1979, geändert durch das MLI) und den Niederlanden (1971)
Stand: 13. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist keine Steuerberatung. Kosten wie Grundsteuer und Gestoría sind Erfahrungswerte.