Guía · Tener y alquilar
Impuestos de su vivienda vacacional en España 2026: lo que paga un propietario no residente
Por Kamila Bukowska, fundadora de CASA READY · Actualizado: octubre de 2026 · lectura de 8 minutos aprox.
La respuesta corta
Como ciudadano de la UE paga un 19 % del Impuesto sobre la Renta de no Residentes por el alquiler de su vivienda vacacional, y solo sobre el beneficio: puede deducir la gestión, los gastos corrientes, el IBI y un 3 % anual de amortización. En nuestro ejemplo, un estudio en Torrevieja, son unos 1.700 € de impuesto con 15.040 € de ingresos por alquiler. Si usa la vivienda usted mismo, solo se aplica un pequeño impuesto a tanto alzado, normalmente de 100 a 200 € al año en una vivienda de obra nueva típica. Desde 2027 basta con una declaración al año.
Todos los impuestos de un vistazo
| Impuesto | Cuándo | Importe |
|---|---|---|
| IRNR por alquiler | por cada año con ingresos por alquiler | 19 % sobre el beneficio (UE/EEE), 24 % sobre los ingresos (resto de países) |
| IRNR por uso propio (renta imputada) | por los días sin alquilar | 19 % sobre el 1,1 % del valor catastral, normalmente 100–200 € al año |
| IBI y tasa de basuras | anualmente al ayuntamiento | normalmente 300–700 € al año |
| Impuesto sobre el Patrimonio | solo con un gran patrimonio en España | solo por encima de 700.000 € por persona, en viviendas vacacionales normalmente 0 € |
| Ganancia patrimonial | solo al vender | 19 % sobre la ganancia, retención del 3 % por el comprador |
Los tipos del 19 % y 24 % se aplican según el art. 25 del texto refundido de la Ley del IRNR. «UE/EEE» incluye todos los Estados de la UE más Islandia, Noruega y Liechtenstein.
Alquiler: 19 % sobre el beneficio
Si reside en otro país de la UE, los ingresos por alquiler en España tributan al 19 % después de deducir todos los gastos relacionados con el alquiler. La base legal es el art. 24.6 de la Ley del IRNR, que remite a las normas del IRPF. Son deducibles, en particular:
- la gestión, la comisión de la plataforma, la limpieza y la lavandería para los huéspedes
- la comunidad, el IBI, el seguro, la luz, el agua e internet
- las reparaciones y la conservación, y los intereses de la hipoteca
- la amortización: un 3 % anual sobre el valor de la construcción (precio más gastos de compra, sin el valor del suelo)
Los gastos de todo el año, como comunidad, IBI, seguro y amortización, se deducen en proporción a los días alquilados. Conserve las facturas y un certificado de residencia fiscal de su país; acreditan la deducción.
Si reside fuera de la UE y del EEE, por ejemplo en Suiza o en el Reino Unido, se aplica un 24 % sobre los ingresos brutos sin deducción de gastos.
Ejemplo: estudio en Torrevieja
El mismo estudio de obra nueva que en nuestra guía de ocupación: 125.000 € de precio, 80 € por noche, calculado con el valor previsto para el primer año de alquiler y con el nivel de mercado.
| Valor previsto | Nivel de mercado | |
|---|---|---|
| Noches alquiladas | 188 | 214 |
| Ingresos por alquiler | 15.040 € | 17.120 € |
| Gestión y plataforma (25 %) | − 3.760 € | − 4.280 € |
| Gastos fijos proporcionales | − 927 € | − 1.055 € |
| Amortización proporcional | − 1.528 € | − 1.739 € |
| Beneficio imponible | 8.825 € | 10.046 € |
| Impuesto en España (19 %) | − 1.677 € | − 1.909 € |
| Renta imputada por los demás días | − 61 € | − 52 € |
| Neto después de todos los gastos e impuestos | 7.742 € | 9.079 € |
Supuestos: gastos fijos de 1.800 € al año (comunidad, IBI, seguro, suministros), construcción del 70 % del precio más un 13 % de gastos de compra, valor catastral de 60.000 €. El neto descuenta los gastos fijos completos; fiscalmente solo cuenta la parte de los días alquilados.
Resultado: en la práctica paga alrededor de un 18 % sobre su excedente. Nuestra calculadora de rentabilidad calcula el neto de la vivienda que le interesa.
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Uso propio: la renta imputada
Aunque no alquile la vivienda y la use usted o esté vacía, España presume una pequeña renta (renta imputada): el 1,1 % del valor catastral si se revisó en los últimos diez años y, si no, el 2 %. Los ciudadanos de la UE pagan un 19 % sobre ella, sin deducir gastos.
Un ejemplo: valor catastral de 60.000 € × 1,1 % = 660 € × 19 % = unos 125 € de impuesto por un año completo. En obra nueva, el valor catastral suele estar muy por debajo del precio de compra; figura en el recibo del IBI. Si alquila parte del año, la renta imputada solo se aplica a los demás días.
Plazos y modelos desde 2027
Todas las declaraciones se presentan con el modelo 210. Con la Orden HAC/623/2026, Hacienda ha simplificado los plazos:
- Ingresos por alquiler: desde el cuarto trimestre de 2026, una declaración al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente. Para julio a septiembre de 2026 rige aún el plazo anterior hasta el 20 de octubre de 2026.
- Uso propio (renta imputada): del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, es decir, para 2026 desde el 1 de abril de 2027. Para 2025, el plazo termina el 31 de diciembre de 2026.
- IBI: mediante recibo del ayuntamiento, lo más cómodo es domiciliarlo en una cuenta española.
Como ciudadano de la UE no necesita representante fiscal. En la práctica, una gestoría suele encargarse de las declaraciones, normalmente por 150 a 400 € al año. Con gusto le ponemos en contacto.
¿Y en su país de residencia?
Como Estado donde está el inmueble, España tiene el derecho preferente a gravar. Cómo actúa su país de residencia lo regula el convenio de doble imposición correspondiente:
Los rendimientos del alquiler en España se declaran en el anexo V. Según el convenio de 2011, el impuesto español se descuenta del alemán, por lo que no paga dos veces. El uso propio no genera rentas en Alemania.
Los ingresos del alquiler en España se incluyen en la declaración polaca (anexo PIT/ZG). El impuesto pagado en España se tiene en cuenta mediante el método de imputación proporcional.
La vivienda tributa en el Box 3. Por el patrimonio en España, Hacienda concede una reducción para evitar la doble imposición, que se solicita en la declaración. Se prepara un nuevo convenio con España.
Las normas de su país dependen de su situación personal. Conviene que un asesor fiscal revise su primera declaración; le recomendamos contactos con gusto.
Al vender más adelante
Si vende la vivienda más adelante, paga un 19 % sobre la ganancia patrimonial, es decir, el precio de venta menos el precio de compra, los gastos de compra y las inversiones. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda; se descuenta de su impuesto y el exceso se devuelve. Además está la plusvalía municipal.
Cómo no pagar más de lo necesario
- Guarde todas las facturas: cada gasto deducible reduce su impuesto en el 19 % de su importe.
- Aproveche la amortización: un 3 % anual sobre el valor de la construcción, incluidos los gastos de compra.
- Anote los días alquilados: determinan la parte deducible de los gastos fijos.
- Fije una fecha: desde 2027, cada abril para los ingresos por alquiler del año anterior.
- Calcule antes de comprar: nuestra calculadora muestra la rentabilidad después de gastos e impuestos.
¿Cuánto le queda con la vivienda que le interesa?
Indíquenos la vivienda, o la localidad y el presupuesto. Calculamos ingresos, gastos e impuestos y le recomendamos una gestoría para las declaraciones. Gratis y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga un extranjero de impuestos por alquilar en España?
Los propietarios residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein pagan un 19 % sobre el beneficio después de deducir todos los gastos y la amortización. El resto paga un 24 % sobre los ingresos brutos.
¿Pago impuestos si solo uso yo mi vivienda vacacional en España?
Sí, pero solo un pequeño impuesto: el 19 % sobre el 1,1 % (o el 2 %) del valor catastral. En una vivienda de obra nueva típica suele ser de 100 a 200 € al año.
¿Cuándo hay que presentar el modelo 210?
Por los ingresos por alquiler desde el cuarto trimestre de 2026, una vez al año del 1 al 20 de abril del año siguiente. Por el uso propio, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
¿Pago el Impuesto sobre el Patrimonio?
Con una vivienda vacacional, por lo general no. El mínimo exento es de 700.000 € por persona para el patrimonio en España, y la hipoteca se descuenta.
¿Tributo dos veces, en España y en mi país?
No. Los convenios de doble imposición lo evitan: Alemania y Polonia descuentan el impuesto español y los Países Bajos conceden una reducción en el Box 3.
Base legal y fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 13, 24.6 y 25 (BOE)
- Agencia Tributaria: tributación del alquiler de apartamentos turísticos, IRNR (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Agencia Tributaria: nota sobre los nuevos plazos del modelo 210 según la Orden HAC/623/2026, BOE de 23.06.2026 (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Ley 35/2006 (IRPF), art. 85 renta imputada; Agencia Tributaria, ejemplo de renta imputada (PDF)
- Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)
- Convenios de doble imposición de España con Alemania (2011), Polonia (1979, modificado por el MLI) y los Países Bajos (1971)
Actualizado: 13 de octubre de 2026. Esta guía no es asesoramiento fiscal. Gastos como el IBI y la gestoría son valores orientativos.