Poradnik · Posiadanie i wynajem
Podatki od mieszkania wakacyjnego w Hiszpanii 2026: ile płacą właściciele z zagranicy
Autorka: Kamila Bukowska, założycielka CASA READY · Stan: październik 2026 · ok. 8 minut czytania
Krótka odpowiedź
Jako obywatele UE płacą Państwo od wynajmu mieszkania wakacyjnego 19% hiszpańskiego podatku dochodowego i to wyłącznie od zysku: można odliczyć zarządzanie, koszty bieżące, podatek od nieruchomości oraz 3% amortyzacji rocznie. W naszym przykładzie, studio w Torrevieja, to ok. 1700 € podatku przy 15 040 € przychodu z najmu. Gdy korzystają Państwo z mieszkania sami, płaci się tylko niewielki podatek ryczałtowy, przy typowym nowym mieszkaniu zwykle 100–200 € rocznie. Od 2027 r. wystarczy jedna deklaracja w roku.
Wszystkie podatki w skrócie
| Podatek | Kiedy | Wysokość |
|---|---|---|
| Podatek dochodowy od najmu (IRNR) | za każdy rok z przychodem z najmu | 19% od zysku (UE/EOG), 24% od przychodu (pozostałe kraje) |
| Podatek ryczałtowy przy użytku własnym (renta imputada) | za dni bez wynajmu | 19% od 1,1% wartości katastralnej, zwykle 100–200 € rocznie |
| Podatek od nieruchomości (IBI) i opłata za śmieci | corocznie na rzecz gminy | zwykle 300–700 € rocznie |
| Podatek majątkowy | tylko przy dużym majątku w Hiszpanii | dopiero powyżej 700 000 € na osobę, przy mieszkaniach wakacyjnych zwykle 0 € |
| Podatek od zysku ze sprzedaży | tylko przy sprzedaży | 19% od zysku, 3% potrąca kupujący |
Stawki 19% i 24% wynikają z art. 25 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym nierezydentów. „UE/EOG” obejmuje wszystkie państwa UE oraz Islandię, Norwegię i Liechtenstein.
Wynajem: 19% od zysku
Osoby mieszkające w innym kraju UE płacą od przychodów z najmu w Hiszpanii 19% po odliczeniu wszystkich kosztów związanych z wynajmem. Podstawą jest art. 24.6 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów, który odsyła do przepisów hiszpańskiego podatku dochodowego. Odliczyć można w szczególności:
- zarządzanie, prowizję platformy, sprzątanie i pranie dla gości
- opłaty wspólnoty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, prąd, wodę i internet
- naprawy i konserwację oraz odsetki od kredytu
- amortyzację: 3% rocznie od wartości budynku (cena zakupu z kosztami, bez udziału gruntu)
Koszty ponoszone przez cały rok, takie jak wspólnota, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i amortyzacja, odlicza się proporcjonalnie do liczby dni wynajmu. Warto przechowywać faktury oraz certyfikat rezydencji podatkowej z kraju zamieszkania – potwierdzają one prawo do odliczenia.
Osoby mieszkające poza UE i EOG, np. w Szwajcarii lub Wielkiej Brytanii, płacą 24% od przychodu brutto bez odliczania kosztów.
Przykład: studio w Torrevieja
To samo nowe studio co w poradniku o obłożeniu: cena 125 000 €, 80 € za noc, obliczone dla wartości planowanej w pierwszym roku najmu i dla poziomu rynkowego.
| Wartość planowana | Poziom rynkowy | |
|---|---|---|
| Wynajęte noce | 188 | 214 |
| Przychód z najmu | 15 040 € | 17 120 € |
| Zarządzanie i platforma (25%) | − 3 760 € | − 4 280 € |
| Koszty stałe proporcjonalnie | − 927 € | − 1 055 € |
| Amortyzacja proporcjonalnie | − 1 528 € | − 1 739 € |
| Zysk do opodatkowania | 8 825 € | 10 046 € |
| Podatek w Hiszpanii (19%) | − 1 677 € | − 1 909 € |
| Podatek ryczałtowy za pozostałe dni | − 61 € | − 52 € |
| Netto po wszystkich kosztach i podatkach | 7 742 € | 9 079 € |
Założenia: koszty stałe 1800 € rocznie (wspólnota, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, media), udział budynku 70% ceny zakupu powiększonej o 13% kosztów, wartość katastralna 60 000 €. Wynik netto uwzględnia pełne koszty stałe; podatkowo liczy się tylko udział dni wynajmu.
Wynik: efektywnie płacą Państwo ok. 18% od nadwyżki. Wynik netto dla wybranego mieszkania obliczy nasz kalkulator zysku.
Bezpłatny przewodnik podatkowy
Wszystkie zasady podatkowe na 8 stronach, w PDF
Przegląd podatków, przykład obliczeń, terminy od 2027, kraj zamieszkania i wskazówki do wydruku. Kamila wyśle Państwu przewodnik osobiście e-mailem.
- Wszystkie podatki w skrócie
- Przykład z amortyzacją
- Terminy i formularze od 2027
- Na życzenie: wyliczenie netto dla wybranego mieszkania
Użytek własny: podatek ryczałtowy
Nawet jeśli mieszkanie nie jest wynajmowane, lecz używane prywatnie lub stoi puste, Hiszpania przyjmuje niewielki dochód fikcyjny (renta imputada): 1,1% wartości katastralnej, jeśli została ona zaktualizowana w ostatnich dziesięciu latach, w przeciwnym razie 2%. Obywatele UE płacą od tego 19%, bez odliczania kosztów.
Przykład: wartość katastralna 60 000 € × 1,1% = 660 € × 19% = ok. 125 € podatku za cały rok. W nowych mieszkaniach wartość katastralna jest zwykle znacznie niższa od ceny zakupu; znajdą ją Państwo w decyzji o podatku od nieruchomości (IBI). Przy wynajmie przez część roku podatek ryczałtowy dotyczy tylko pozostałych dni.
Terminy i formularze od 2027
Wszystkie deklaracje składa się na formularzu Modelo 210. Rozporządzeniem Orden HAC/623/2026 hiszpańskie ministerstwo finansów uprościło terminy:
- Przychody z najmu: od czwartego kwartału 2026 r. jedna deklaracja w roku, od 1 do 20 kwietnia roku następnego. Za lipiec–wrzesień 2026 obowiązuje jeszcze dotychczasowy termin do 20 października 2026.
- Użytek własny (renta imputada): od 1 kwietnia do 31 grudnia roku następnego, za 2026 r. więc od 1 kwietnia 2027. Za 2025 r. termin upływa 31 grudnia 2026.
- Podatek od nieruchomości (IBI): na podstawie decyzji gminy, najwygodniej poleceniem zapłaty z hiszpańskiego konta.
Obywatele UE nie potrzebują przedstawiciela podatkowego. W praktyce deklaracje zwykle przygotowuje gestoría, najczęściej za 150–400 € rocznie. Chętnie pomożemy w kontakcie.
A w kraju zamieszkania?
Jako państwo położenia nieruchomości Hiszpania ma pierwszeństwo opodatkowania. Sposób postępowania w kraju zamieszkania określa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania:
Dochody z najmu w Hiszpanii wykazuje się w polskim zeznaniu (załącznik PIT/ZG). Podatek zapłacony w Hiszpanii uwzględnia się metodą proporcjonalnego odliczenia, dzięki czemu nie płacą Państwo dwa razy pełnego podatku.
Dochody z najmu w Hiszpanii wykazuje się w załączniku V. Zgodnie z umową z 2011 r. hiszpański podatek zalicza się na podatek niemiecki. Przy wyłącznie własnym użytkowaniu w Niemczech nie powstaje dochód.
Mieszkanie należy do Box 3. Dla majątku w Hiszpanii urząd skarbowy przyznaje obniżkę w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania, o którą wnioskuje się w zeznaniu. Nowa umowa z Hiszpanią jest w przygotowaniu.
Zasady w kraju zamieszkania zależą od indywidualnej sytuacji. Warto zlecić sprawdzenie pierwszego zeznania doradcy podatkowemu; chętnie polecimy kontakty.
Przy późniejszej sprzedaży
Przy późniejszej sprzedaży płacą Państwo 19% od zysku, czyli od ceny sprzedaży pomniejszonej o cenę zakupu, koszty zakupu i nakłady. Kupujący potrąca 3% ceny i odprowadza je do urzędu skarbowego; kwota ta jest zaliczana na poczet podatku, a nadwyżka zwracana. Dochodzi do tego gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal).
Jak nie płacić więcej niż trzeba
- Zbierają Państwo wszystkie faktury: każdy odliczony wydatek obniża podatek o 19% jego kwoty.
- Korzystają Państwo z amortyzacji: 3% rocznie od wartości budynku, łącznie z kosztami zakupu.
- Zapisują Państwo dni wynajmu: od nich zależy odliczalna część kosztów stałych.
- Ustalają Państwo stały termin: od 2027 r. co roku w kwietniu za przychody z poprzedniego roku.
- Liczą Państwo przed zakupem: nasz kalkulator zysku pokazuje rentowność po kosztach i podatku.
Ile zostanie z wybranego mieszkania?
Prosimy podać mieszkanie albo miejscowość i budżet. Przeliczymy przychody z najmu, koszty i podatki oraz polecimy gestorię do bieżących deklaracji. Bezpłatnie i niezobowiązująco.
Częste pytania
Ile wynosi podatek od najmu w Hiszpanii dla cudzoziemców?
Właściciele z miejscem zamieszkania w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie płacą 19% od zysku po odliczeniu wszystkich kosztów i amortyzacji. Pozostali płacą 24% od przychodu brutto.
Czy płacę podatek, jeśli korzystam z mieszkania w Hiszpanii tylko sam/sama?
Tak, ale tylko niewielki podatek ryczałtowy: 19% od 1,1% (lub 2%) wartości katastralnej. Przy typowym nowym mieszkaniu to zwykle 100–200 € rocznie.
Kiedy trzeba złożyć Modelo 210?
Za przychody z najmu od czwartego kwartału 2026 r. raz w roku, od 1 do 20 kwietnia roku następnego. Za użytek własny od 1 kwietnia do 31 grudnia roku następnego.
Czy płacę w Hiszpanii podatek majątkowy?
Przy mieszkaniu wakacyjnym z reguły nie. Kwota wolna wynosi 700 000 € na osobę dla majątku w Hiszpanii, a kredyt hipoteczny się odlicza.
Czy będę opodatkowany dwa razy, w Hiszpanii i w Polsce?
Nie. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania temu zapobiega: podatek zapłacony w Hiszpanii odlicza się od podatku w Polsce.
Podstawy prawne i źródła
- Real Decreto Legislativo 5/2004, tekst jednolity ustawy o podatku dochodowym nierezydentów, art. 13, 24.6 i 25 (BOE)
- Agencia Tributaria: opodatkowanie najmu turystycznego nierezydentów (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Agencia Tributaria: informacja o nowych terminach Modelo 210 wg Orden HAC/623/2026, BOE z 23.06.2026 (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Ley 35/2006 (IRPF), art. 85 renta imputada; Agencia Tributaria, przykład renta imputada (PDF)
- Ley 19/1991 o podatku majątkowym (BOE)
- Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpanii z Polską (1979, zmieniona konwencją MLI), Niemcami (2011) i Holandią (1971)
Stan: 13 października 2026. Poradnik nie stanowi doradztwa podatkowego. Koszty takie jak podatek od nieruchomości i gestoría to wartości orientacyjne.