Calculadora de rentabilidad
¿Cuánto queda realmente?
Muchas calculadoras solo muestran ingresos menos gestión. Esta tiene en cuenta además los gastos de compra, los costes fijos anuales, el uso propio y los impuestos, y muestra junto al caso base un escenario prudente y uno optimista.
Precio de compra tomado de la propiedad · Volver a la propiedad
Cálculo orientativo, no una promesa de rentabilidad. Todos los valores son supuestos modificables; la ocupación, los precios, los costes y los impuestos dependen de la temporada, la ubicación, la licencia, las normas de la comunidad y su situación. La revisión jurídica y fiscal la realizan especialistas independientes.
Resultado
- Ingresos brutos al año
- –
- Gestión y plataforma
- –
- Costes fijos
- –
- Beneficio antes de impuestos
- –
- Impuesto
- –
- Beneficio después de impuestos
- –
- Inversión total (precio + gastos)
- –
- Rentabilidad antes de impuestos
- –
- Rentabilidad después de impuestos
- –
- Rentabilidad bruta sobre el precio
- –
- Amortización (después de impuestos)
- –
Tres escenarios
| Prudente | Base | Optimista | |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad después de impuestos | – | – | – |
Prudente: ocupación −15 puntos, precio −15 %. Optimista: ocupación +15 puntos, precio +15 %.
Cómo calcula la calculadora
- Días alquilables: 365 días menos su uso propio.
- Ingresos brutos: días alquilables × ocupación × precio medio por noche.
- Beneficio antes de impuestos: ingresos brutos menos gestión, comisiones de plataforma y limpieza (en porcentaje de la facturación) y menos los costes fijos anuales.
- Beneficio después de impuestos: se descuenta el impuesto sobre el beneficio.
- Rentabilidad: beneficio dividido entre la inversión total, es decir, precio de compra más gastos de compra. Muchas calculadoras dividen solo entre el precio de compra y así el resultado parece mejor.
Ejemplo con los valores de partida
Un estudio de 130.000 € cuesta en total 146.900 € con un 13 % de gastos de compra. Los supuestos: 55 % de ocupación, 80 € por noche, 25 % para gestión y plataforma, 1.800 € de costes fijos anuales y 19 % de impuestos. El resultado:
- Ingresos brutos: 16.060 €
- Beneficio antes de impuestos: 10.245 €
- Beneficio después de impuestos: 8.298 €
- Rentabilidad después de impuestos: 5,6 % sobre la inversión total
- Rango en los tres escenarios: del 3,1 % (prudente) al 8,7 % (optimista)
Por eso nunca prometemos un único porcentaje: la ocupación y el precio por noche cambian el resultado más que cualquier otro valor.
Qué supuestos son realistas
La ocupación en la Costa Blanca varía mucho según la temporada. En verano las buenas ubicaciones están casi completas; en invierno depende mucho de los huéspedes de larga estancia. La cercanía a la playa, la piscina, el aire acondicionado y las fotos profesionales influyen claramente en la ocupación y el precio por noche. Contraste sus supuestos con anuncios comparables en la misma zona, no con cifras de temporada alta.
Costes que a menudo se olvidan
Los costes fijos anuales incluyen:
- Cuotas de la comunidad
- IBI y tasa de basuras
- Electricidad, agua e internet
- Seguro
- Mantenimiento de piscina y aire acondicionado
A ello se suman reservas para reposiciones como ropa de cama, electrodomésticos y muebles. En obra nueva, los gastos de compra suelen rondar el 12–14 % del precio según la comunidad autónoma (IVA, AJD, notaría, registro, abogado); en segunda mano se paga el ITP en lugar del IVA.
Impuestos como no residente
Si usted no es residente fiscal en España, los ingresos por alquiler tributan allí. Los propietarios de la UE y del EEE pagan actualmente, por regla general, un 19 % sobre el beneficio tras los gastos deducibles. Además, los ingresos se declaran en su país de residencia según el convenio de doble imposición aplicable. Un asesor fiscal independiente revisa su situación personal; la calculadora solo muestra el mecanismo básico.
Licencia de alquiler turístico
Para alquilar a corto plazo a turistas, la vivienda debe estar inscrita como vivienda de uso turístico y los estatutos de la comunidad no deben excluir ese alquiler. Comprobamos ambas cosas antes de cada recomendación. Una rentabilidad atractiva no sirve de nada si el alquiler no está permitido.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad
¿Qué rentabilidad es realista en la Costa Blanca?
Neta de costes e impuestos, muchas viviendas vacacionales se sitúan en un rango porcentual bajo o medio de un solo dígito. Las cifras del 7–10 % de los folletos suelen ser brutas, sin gastos ni impuestos.
¿Qué incluye la inversión total?
El precio de compra más todos los gastos de compra. El mobiliario puede incluirse en los costes fijos o en las reservas.
¿Cómo influye el uso propio?
Cada semana que usted utiliza la vivienda se pierde como tiempo de alquiler. En verano esto resulta especialmente caro.
¿Se tiene en cuenta la financiación?
No. Los intereses y la amortización cambian la rentabilidad sobre el capital propio y deben calcularse por separado.
¿Sustituye la calculadora al asesoramiento?
No. Ayuda a valorar los supuestos. Kamila revisa con usted la ubicación, la licencia y las cifras de una propiedad concreta.
Ocupación por localidad: 16 localidades de la Costa Blanca comparadas →
Lo que esta calculadora no recoge
- Financiación e intereses
- Mobiliario, reposiciones y reservas
- Evolución del valor y costes de venta
- Si la vivienda tiene licencia de alquiler turístico y si los estatutos de la comunidad lo permiten
- Su situación fiscal personal (p. ej. residencia, doble imposición)
¿Quiere que valoremos sus cifras?
Kamila comprueba con usted si una vivienda es apta para el alquiler y revisa los supuestos junto con especialistas independientes.