Ile naprawdę zostaje?

Jak liczy kalkulator

1. Dni do wynajęcia: 365 dni minus Państwa własne użytkowanie.
2. Przychód brutto: dni do wynajęcia × obłożenie × średnia cena za dobę.
3. Zysk przed opodatkowaniem: przychód brutto minus zarządzanie, prowizje platform i sprzątanie (jako procent obrotu) oraz minus stałe koszty roczne.
4. Zysk po opodatkowaniu: odejmowany jest podatek od zysku.
5. Zwrot: zysk podzielony przez całkowitą inwestycję, czyli cenę zakupu plus koszty zakupu. Wiele kalkulatorów dzieli tylko przez cenę zakupu, przez co wynik wygląda lepiej.

Przykład z wartościami wyjściowymi

Kawalerka za 130 000 € kosztuje łącznie 146 900 € przy 13% kosztów zakupu. Założenia: 55% obłożenia, 80 € za dobę, 25% na zarządzanie i platformę, 1 800 € stałych kosztów rocznych i 19% podatku. Wynik:

• Przychód brutto: 16 060 €
• Zysk przed opodatkowaniem: 10 245 €
• Zysk po opodatkowaniu: 8 298 €
• Zwrot po opodatkowaniu: 5,6% od całkowitej inwestycji
• Zakres w trzech scenariuszach: od 3,1% (ostrożny) do 8,7% (optymistyczny)

Dlatego nie obiecujemy jednej liczby procentowej: obłożenie i cena za dobę zmieniają wynik bardziej niż jakakolwiek inna wartość.

Jakie założenia są realistyczne

Obłożenie na Costa Blanca silnie zależy od sezonu. Latem dobre lokalizacje są niemal w pełni zarezerwowane, zimą wiele zależy od gości długoterminowych. Bliskość plaży, basen, klimatyzacja i profesjonalne zdjęcia wyraźnie wpływają na obłożenie i cenę za dobę. Proszę porównywać założenia z podobnymi ofertami w tej samej lokalizacji, a nie z rekordowymi wartościami z sezonu.

Koszty, o których często się zapomina

Do stałych kosztów rocznych należą:

• opłaty wspólnoty (comunidad)
• podatek od nieruchomości (IBI) i opłata za śmieci
• prąd, woda i internet
• ubezpieczenie
• serwis basenu i klimatyzacji

Do tego dochodzą rezerwy na wymianę pościeli, sprzętów i mebli. Przy nowym budownictwie koszty zakupu wynoszą zwykle około 12–14% ceny, zależnie od regionu (VAT, opłata skarbowa, notariusz, rejestr, prawnik); przy rynku wtórnym zamiast VAT płaci się podatek od przeniesienia własności.

Podatek dla nierezydentów

Osoby, które nie są rezydentami podatkowymi Hiszpanii, rozliczają tam przychody z najmu. Właściciele z UE i EOG płacą obecnie zwykle 19% od zysku po odliczeniu kosztów. Dodatkowo dochód wykazuje się w kraju zamieszkania zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania. Indywidualną sytuację sprawdza niezależny doradca podatkowy; kalkulator pokazuje tylko podstawowy mechanizm.

Licencja na najem turystyczny

Aby wynajmować mieszkanie krótkoterminowo turystom, musi ono być zarejestrowane jako lokal turystyczny, a statut wspólnoty nie może wykluczać takiego najmu. Sprawdzamy jedno i drugie przed każdą rekomendacją. Atrakcyjny zwrot nic nie daje, jeśli najem nie jest dozwolony.