Przewodnik kupującego online

PRZEWODNIK KUPUJĄCEGO · WYDANIE JESIEŃ 2026 Państwa nieruchomość na Costa Blanca

Zrozumieć koszty, wybrać właściwą miejscowość, kupić bezpiecznie. Przewodnik dla kupujących z Polski.

12–14%

16 koszty przy nowym kroków do kluczy miejscowości w porównaniu 3 zgody na najem wakacyjny 10 budownictwie

Kamila Bukowska

Założycielka CASA READY · opiekunka kupujących z Polski hello@casa-ready.com · casa-ready.com

WSTĘP Najpierw policzyć, potem sprawdzić, potem cieszyć się

Spis treści

Mieszkanie nad morzem to piękna i zarazem duża decyzja. Prawie wszyscy kupujący zadają nam te same

Czego oczekują Państwo od nieruchomości? 4

Pełny budżet 5 pytania: Ile to naprawdę kosztuje? Która miejscowość do mnie pasuje? Czy mogę wynajmować? Jak bezpiecznie kupić, mieszkając w Polsce?

Która miejscowość pasuje? 7

Ten przewodnik odpowiada na te pytania po kolei, z

Nowe, gotowe czy z rynku wtórnego? 10

Bezpieczny zakup z planu 11 danymi z oficjalnych źródeł i aktualnymi danymi rynkowymi (stan na październik 2026 r.). Nie zastępuje doradztwa prawnego ani podatkowego. Ale dzięki niemu

Najem: licencja i rentowność 12 przychodzą Państwo dobrze przygotowani na każdą rozmowę: z nami, z bankiem i z prawnikiem.

Podatki w Hiszpanii i w Polsce 14

Finansowanie 15

Kamila Bukowska, założycielka CASA READY

Co sprawdzić przed rezerwacją 16

Zakup w 10 krokach 18

Po lekturze będą Państwo znali

Właściciel na odległość 20

1. swój pełny budżet, łącznie ze wszystkimi kosztami

10 najdroższych błędów 21 zakupu i kosztami bieżącymi

Lista kontrolna kupującego 22

2. kryteria wyboru miejscowości, zależnie od tego, czy chcą Państwo korzystać sami, czy wynajmować

Słowniczek i źródła 23

3. to, co sprawdzić przed rezerwacją, aby nie podpisać niczego, czego później będą Państwo żałować

Nasza rola

CASA READY towarzyszy Państwu przy zakupie: wspólnie wybieramy, porównujemy, tłumaczymy i koordynujemy. Przy nowym budownictwie nie płacą Państwo prowizji za naszą pomoc, ponosi ją deweloper. Stroną umowy jest deweloper lub sprzedający, a stronę prawną sprawdza niezależny prawnik. Usługi dodatkowe, takie jak sprawy urzędowe, media czy wyposażenie, ustalamy wcześniej na piśmie.

W SKRÓCIE Najważniejsze na jednej stronie

1. Prosimy doliczyć 12–14% kosztów przy nowym budownictwie i 11–12% na rynku wtórnym, ponad cenę zakupu.

2. Koszty bieżące mieszkania we wspólnocie z basenem: w naszych przykładach 1800–2800 € rocznie.

3. Najem wakacyjny wymaga trzech zgód: gminy, wspólnoty właścicieli i rejestru turystycznego. W

Alicante, El Campello i Altei nowe licencje są obecnie wstrzymane.

4. Obłożenie w naszych 16 miejscowościach w pierwszym roku wynosi ok. 53–62% (wartość planowana).

5. Rentowność w Torrevieja: nowe studio za 125 000 € przynosi w przykładzie 5,4–6,3% netto po podatku, mieszkanie z dwiema sypialniami 3,8–4,4%.

6. Podatek od najmu: 19% od zysku (obywatele UE). Przy własnym użytkowaniu płaci się tylko niewielki ryczałt, zwykle 100–200 € rocznie.

7. Kredyt bez zamieszkania w Hiszpanii jest możliwy: hiszpańskie banki finansują zwykle 60–70% ceny.

8. Przy nowym budownictwie Państwa wpłaty są ustawowo zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Prosimy płacić dopiero po jej otrzymaniu i tylko na konto z umowy.

9. Zarabiają Państwo w złotówkach? Kurs euro zmienia budżet. Różnica 20 groszy na kursie to przy 200 000 € aż 40 000 zł.

10. Nie trzeba przylatywać na każdy krok: z pełnomocnictwem z apostille wizyta u notariusza odbędzie się bez Państwa.

01 · PAŃSTWA CEL Czego oczekują Państwo od nieruchomości?

Na najważniejsze pytanie odpowiadają Państwo sami. Cel decyduje o miejscowości, rodzaju nieruchomości i rachunku.

NAJPIERW PRZYJEMNOŚĆ

NAJPIERW RENTOWNOŚĆ

Mieszkanie wakacyjne dla siebie

Inwestycja pod wynajem

Zielone światło licencji, sprawdzone przed zakupem

Lokalizacja według Państwa gustu: plaża, golf albo miasto

Dobre obłożenie także poza latem

Infrastruktura także poza sezonem

1–2 sypialnie, wspólnota z basenem

Krótka droga z lotniska

Zarządzanie na miejscu

Niskie koszty bieżące

ROZWIĄZANIE MIESZANE

NAJPIERW JAKOŚĆ ŻYCIA

Korzystać samemu i wynajmować

Zimowanie lub późniejsza przeprowadzka

Własne tygodnie planować poza lipcem i sierpniem

Licencja i zarządzanie jak przy inwestycji

Życie przez cały rok: lekarze, zakupy, restauracje także zimą

Własny pobyt to też wartość: 35 dni w Torrevieja to ok. 2800 € za podobny najem

Winda, mało schodów, dobry dojazd

Miejscowości tętniące życiem zimą, np. Benidorm

Po ponad 183 dniach w roku w Hiszpanii stają się

Państwo z reguły tamtejszymi rezydentami podatkowymi

Państwa odpowiedzi

Ile tygodni w roku chcą Państwo spędzać na miejscu i w których miesiącach?

Czy mieszkanie ma przede wszystkim cieszyć, czy zarabiać?

Co musi być w pobliżu: plaża pieszo, pole golfowe, stare miasto, lekarze?

Kupują Państwo za własne środki czy z kredytem?

Kiedy chcą Państwo odebrać klucze?

Kupują Państwo we dwoje lub z rodziną?

Najpierw każda osoba spisuje swoje priorytety osobno, potem porównują je Państwo przed oglądaniem.

Proszę ustalić, kto kupuje i w jakich udziałach, a z prawnikiem wyjaśnić, co dzieje się w razie rozstania, śmierci lub późniejszego wyjścia ze współwłasności.

02 · PEŁNY BUDŻET Ile naprawdę potrzebują Państwo

Cena zakupu to tylko największa pozycja. Proszę wpisać swoje wartości, obok znajduje się policzony przykład.

Państwa arkusz

Przykład: nowy apartament,

200 000 €

Cena zakupu

Region Walencji, z prawnikiem, bez kredytu

VAT (IVA) 10% 20 000 €

Koszty zakupu nowe 12–14%, rynek wtórny 11–12%

Podatek od czynności notarialnych

2 800 €

(AJD)

Wyposażenie planować pokój po pokoju: gotowe nie

Notariusz 850 € znaczy umeblowane

Rejestr nieruchomości (Registro) 540 €

Rezerwa na koszty bieżące co najmniej rok, patrz strona 6

Gestoría (obsługa, deklaracje

350 € podatkowe)

Podróże na oglądanie i do notariusza

Prawnik (ok. 1% + 21% VAT) 2 420 €

NIE, konto bankowe, tłumaczenia 250 €

Budżet łącznie

Przyłącza prądu i wody (nowe

400 € budownictwo) w tym środki własne

Koszty zakupu łącznie 27 610 € 13,8% ceny zakupu w tym kredyt maksymalnie 60–70% ceny zakupu

Cena plus koszty zakupu 227 610 €

Zasada wkładu własnego

Jeśli hiszpański bank sfinansuje 70% ceny, 30% oraz wszystkie koszty zakupu pokrywają Państwo sami. Przy 200 000 € to ok. 88 000 €. Rata przy kredycie 140 000 € na 25 lat wynosi zależnie od oprocentowania ok.

700–780 € miesięcznie.

Ryzyko kursowe: euro i złotówki

Jeśli dochody lub oszczędności mają Państwo w złotówkach, budżet zależy od kursu. Przykład rachunkowy:

200 000 € to przy kursie 4,30 zł 860 000 zł, przy kursie 4,50 zł już 900 000 zł. Warto porównać koszty wymiany w banku i w kantorze internetowym i zaplanować przelewy z wyprzedzeniem.

02 · PEŁNY BUDŻET Ile kosztuje zakup i posiadanie

Podatki przy zakupie

Region Walencji Region Murcji

Nowe: IVA 10% 10%

Nowe: AJD 1,4% 1,5%

Wtórny: ITP 9% (powyżej 1 mln €: 11%) 7,75%

Obowiązuje od 1 czerwca 2026 25 lipca 2025

Co płaci się co roku

Pozycja typowo rocznie Uwagi

600–1800 € mieszkanie ze wspólnym basenem; wille z prywatnym basenem zwykle bez

Opłata wspólnotowa (comunidad)

300–700 € zależnie od gminy i wartości katastralnej

Podatek IBI i opłata za śmieci

Ubezpieczenie 200–400 € budynku i OC

Prąd, woda, internet od ok. 600 € przy wynajmie znacznie więcej od ok. 150 € ryczałt przy użytkowaniu własnym; 19% od zysku przy wynajmie (UE)

Podatek dochodowy nierezydentów ok. 150–400 € obywatele UE nie potrzebują przedstawiciela podatkowego

Gestoría – deklaracje podatkowe

To typowe przedziały. Dla wybranej nieruchomości zestawimy koszty co do euro.

Kalkulator kosztów zakupu

Proszę wpisać cenę zakupu oraz wybrać region i rodzaj zakupu. Wynik pokazuje osobno podatki i opłaty.

03 · WŁAŚCIWA MIEJSCOWOŚĆ Która miejscowość do Państwa pasuje?

Costa Blanca ciągnie się od Dénii na północy po Pilar de la Horadada na południu. Obie części wyraźnie się od siebie różnią.

Północ

Południe

Bardziej zielona i pagórkowata, zatoki i klify

Płaskie i słoneczne, długie piaszczyste plaże i jeziora solne

Dużo willi, wyższe ceny za noc, np. w Jávei i

Morairze

Duże osiedla z basenem, niższy próg wejścia

Calpe i Benidorm tętnią życiem także zimą

Torrevieja to największy rynek najmu wakacyjnego w prowincji

Licencje różnie: Altea i El Campello wstrzymane,

Dénia, Jávea i Villajoyosa z ograniczeniami

Licencje wydaje się w większości miejscowości, wstrzymane są tylko w mieście Alicante

Jak wybierać

Życie przez cały rok: czy w lutym miejscowość żyje, czy restauracje po sezonie są zamknięte?

Dojazd: z lotniska Alicante-Elche do miejscowości na południu jest zwykle bliżej niż na skrajną północ.

Sposób użytkowania: przy najmie liczą się licencja i obłożenie, przy własnym użytku Państwa codzienność na miejscu.

Położenie w miejscowości: bliskość plaży, orientacja i hałas często znaczą więcej niż sama nazwa.

Najpierw poznać, potem zdecydować

Proszę zamieszkać na próbę: nasze własne mieszkanie wakacyjne w Gran Alacant można wynająć na urlop i spokojnie poznać okolicę.

WIĘCEJ W PORADNIKU Polacy na Costa Blanca

W 2024 r. Polacy kupili w prowincji Alicante 2933 mieszkania, więcej niż Niemcy (1942). Najczęściej w Torrevieja (1073), Orihuela (473) i Santa Pola (210). Źródło: notariusze prowincji Alicante.

03 · WŁAŚCIWA MIEJSCOWOŚĆ 16 miejscowości w porównaniu

Planowane obłożenie w pierwszym roku, średnia cena za noc na rynku i sytuacja licencyjna w każdej gminie.

Miejscowość Obłożenie (plan) Cena za noc Licencja

PÓŁNOC

Dénia 54% 152 € ograniczenia / niejasne

Jávea / Xàbia 54% 248 € ograniczenia / niejasne

Moraira (Teulada) 57% 238 € brak moratorium

Calpe / Calp 58% 166 € brak moratorium

Altea 55% 171 € nowe licencje wstrzymane

Benidorm 58% 149 € brak moratorium

Villajoyosa 54% 131 € ograniczenia / niejasne

El Campello 58% 162 € nowe licencje wstrzymane

POŁUDNIE

Alicante / Playa San Juan 62% 118 € nowe licencje wstrzymane

Gran Alacant / Santa Pola 57% 123 € brak moratorium

Guardamar del Segura 54% 111 € ograniczenia / niejasne

Torrevieja 57% 96 € brak moratorium

Orihuela Costa 55% 124 € brak moratorium

Pilar de la Horadada / Mil Palmeras 53% 129 € brak moratorium

Rojales (Ciudad Quesada) 56% 150 € niepotwierdzone

San Miguel de Salinas 53% 135 € niepotwierdzone

Wystarczy kliknąć miejscowość, aby otworzyć jej stronę z sezonowością, licencją i ofertami. Źródło: AirDNA, publiczne strony rynkowe, stan 06.10.2026 (październik 2025 – wrzesień 2026); wartość planowana = rynek minus 8 punktów procentowych. Licencje według informacji gmin, stan październik 2026. Szczegóły z sezonowością i scenariuszami w raporcie lokalizacyjnym.

Raport lokalizacyjny

Wszystkie 16 miejscowości z trzema scenariuszami, sezonowością, strukturą sypialni i opisem licencji. W poradniku na casa-ready.com.

03 · WŁAŚCIWA MIEJSCOWOŚĆ Dzień oglądania

W słońcu i przy otwartych drzwiach na taras każde mieszkanie wygląda dobrze. Tak sprawdzą Państwo, jak naprawdę będzie się tam mieszkać.

W mieszkaniu W budynku W okolicy

Światło, przestrzeń i

Obejrzeć klatkę schodową,

Samemu przejść drogę do prywatność o różnych porach windę, garaż i pomieszczenia sklepu, na plażę i na dnia techniczne przystanek

Otworzyć okna i szafy, zwrócić

Zapytać o bieżące i planowane

Odwiedzić adres drugi raz uwagę na wilgoć i zapachy prace oraz kto je finansuje wieczorem lub w weekend

Sprawdzić ciśnienie wody,

Stan basenu i ogrodu, ale też

Sąsiednie działki: czy rolety i klimatyzację dachu i elewacji planowana jest budowa?

Orientacja tarasu: kiedy jest

Kto tu mieszka: stali

Położenie na zboczu lub w tam słońce? mieszkańcy, turyści czy jedni i zagłębieniu: ryzyka sprawdzić drudzy? ze specjalistami

Dokumentować zamiast pamiętać

Proszę robić zdjęcia i przy każdym kryterium koniecznym zapisać: spełnione, otwarte lub niespełnione. Cenę i ogólne wrażenie oceniać dopiero potem. Brakujące dokumenty pozostają otwarte, nawet jeśli mieszkanie bardzo się podoba.

Nie mogą Państwo przylecieć? Obejrzymy nieruchomość dla Państwa na wideo i przejdziemy tę listę razem na żywo.

04 · RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nowe, gotowe czy z rynku wtórnego?

Trzy drogi do własnego mieszkania. Różnią się kosztami, gwarancjami, czasem i możliwością wynajmu.

Nowe z planu Nowe gotowe do odbioru Rynek wtórny

13,8% 13,8% 11,2%

Koszty zakupu (przykład 200 000 €)

Podatek 10% IVA plus 1,4% AJD 10% IVA plus 1,4% AJD 9% ITP (region Walencji)

Gwarancje 10 lat konstrukcja, 3 lata użytkowanie, 1 rok wykończenie jak przy nowym, od zakończenia budowy odpowiedzialność za wady ukryte, pozew w ciągu 6 miesięcy jednorazowo, zwykle w kilka tygodni

Płatność etapami przez 12–24 miesiące, wpłaty zabezpieczone jednorazowo, zwykle w kilka tygodni

Użytkowanie od odbioru kluczy od razu od razu

Najem nowa licencja, potrzebna zgoda wspólnoty nowa licencja, potrzebna zgoda wspólnoty możliwa istniejąca rejestracja, po zakupie nowe zgłoszenie

Klasa energetyczna bardzo dobra bardzo dobra często słabsza, możliwy remont

Lokalizacja często nowe osiedla często nowe osiedla często dojrzałe, centralne położenie

Cena cennik, wybór lokalu cennik, mały wybór pole do negocjacji

Koszty zakupu według naszego modelu, z prawnikiem. Na rynku wtórnym odpowiedzialność za wady ukryte jest w umowie często ograniczana, dlatego warto obejrzeć nieruchomość ze specjalistą.

Co kiedy pasuje?

Nowe z planu

Nowe gotowe do odbioru

Rynek wtórny

Mają Państwo 1–2 lata czasu

Chcą Państwo szybko zamieszkać lub wynajmować

Ważna jest dojrzała, centralna lokalizacja

Chcą Państwo płacić etapami i wybrać lokal

Mimo to zależy Państwu na

Chcą Państwo negocjować gwarancjach nowego budynku lub remontować

Ważne są gwarancje i klasa energetyczna

Widzą Państwo gotowe mieszkanie przed zakupem

Stan techniczny sprawdza specjalista

Świadectwo energetyczne: przepisy się zaostrzają

Zakazu sprzedaży mieszkań o słabej klasie nie ma. Unijna dyrektywa budynkowa z 2024 r. wymaga jednak, aby zasób budynków stopniowo stawał się bardziej efektywny, a Hiszpania ją wdraża. Mieszkania z dobrą klasą są więc w dłuższej perspektywie bezpieczniejszym wyborem.

WIĘCEJ W PORADNIKU Nowa inwestycja czy rynek wtórny: pełne porównanie casa-ready.com/pl/poradnik/rynek-pierwotny-czy-wtorny-hiszpania.html

05 · ZAKUP Z PLANU Jak zabezpieczyć zakup nowego mieszkania

Kto kupuje z planu, płaci, zanim mieszkanie powstanie. Hiszpańskie prawo dobrze chroni kupującego, jeśli zna on zasady.

Gwarancja bankowa przed każdą wpłatą

1 Tylko na konto z umowy

2

Wpłaty przed zakończeniem budowy muszą być zabezpieczone wraz z odsetkami gwarancją

Płatności idą bezpośrednio do dewelopera, na konto wskazane w umowie. Nigdy gotówką, nigdy przez osoby trzecie, także nie przez nas. bankową lub ubezpieczeniem (Ley 38/1999). Proszę odebrać gwarancję, zanim Państwo zapłacą.

Wszystko na piśmie

3 Śledzić postęp budowy

4

Informujemy Państwa o stanie prac. Jakie prawa mają Państwo przy opóźnieniu, określa umowa.

Zachować opis wykończenia, rzut i materiały reklamowe. Zmiany indywidualne z ceną i terminem potwierdzić pisemnie u dewelopera.

Odbiór z protokołem

5 Usterki zgłaszać w terminie

6

Przy odbiorze kluczy sporządzić protokół usterek i dać go podpisać. Sprawdzić, czy jest pozwolenie na użytkowanie (licencia de ocupación).

Późniejsze usterki zgłaszać pisemnie ze zdjęciami do działu obsługi dewelopera. Odpowiedzialność ustawowa: 1 rok wykończenie, 3 lata użytkowanie, 10 lat konstrukcja.

Trzy częste nieporozumienia

„Pośrednik gwarantuje termin odbioru.” Termin jest obowiązkiem dewelopera. Co obowiązuje przy opóźnieniu, określa umowa.

„Tak było ustalone ustnie.” Ustne ustalenia, także z biurem sprzedaży, trudno wyegzekwować. Liczy się tylko to, co na piśmie.

„Pośrednik sprawdzi umowę prawnie.” Wyjaśniamy i zwracamy uwagę na ważne punkty. Kontrola prawna należy do niezależnego prawnika.

WIĘCEJ W PORADNIKU Pośrednik czy deweloper: kto za co odpowiada casa-ready.com/pl/poradnik/posrednik-czy-deweloper-kto-za-co-odpowiada.html

06 · NAJEM Czy mogę wynajmować? Trzy zgody

Od 2024 i 2025 r. w regionie Walencji obowiązują surowsze zasady. Najem nadal jest dobrze wykonalny, jeśli sprawdzą Państwo wszystko przed zakupem.

1 Zaświadczenie gminy

Gmina potwierdza, że użytkowanie turystyczne jest pod tym adresem dopuszczalne (informe de compatibilidad urbanística). W miejscowościach z moratorium obecnie go nie ma.

2 Zgoda wspólnoty właścicieli

Dla nowych mieszkań wakacyjnych od kwietnia 2025 r. potrzebna jest wyraźna zgoda trzech piątych właścicieli i udziałów. Wspólnota może uchwalić dopłatę do opłat do 20%. Kto wynajmował legalnie wcześniej, ma ochronę praw nabytych.

3 Wpis do rejestru turystycznego

Zgłoszenie w rejestrze turystycznym regionu Walencji ważne jest 5 lat. Numer rejestracyjny musi być w każdym ogłoszeniu. Po zmianie właściciela potrzebne jest nowe zgłoszenie.

10 dni

5 lat

3/5 ważność rejestracji maksymalnie na gościa jako najem wakacyjny większość wspólnoty dla nowych mieszkań wakacyjnych

Sprawdzić przed zakupem

Czy w gminie jest moratorium lub limit dla danej strefy?

Co statut wspólnoty mówi o użytkowaniu turystycznym?

Czy mieszkanie ma własny numer katastralny i pozwolenie na użytkowanie?

Czy jest już zarejestrowane i do kiedy ważny jest wpis?

Czy mieszkanie opłaca się także przy najmie długoterminowym? To Państwa siatka bezpieczeństwa.

WIĘCEJ W PORADNIKU Licencja na najem wakacyjny w regionie Walencji casa-ready.com/pl/poradnik/licencja-najem-wakacyjny-walencja.html

06 · NAJEM Co zostaje z najmu

Dwa przykłady z Torrevieja, największego rynku najmu wakacyjnego na Costa Blanca. Policzone z zarządzaniem, wszystkimi kosztami bieżącymi i hiszpańskim podatkiem.

Nowe studio w centrum

Mieszkanie z 2 sypialniami

Cena 125 000 € · 80 € za noc

Cena 175 000 € · 85 € za noc

Pierwszy rok (57%) Poziom rynku (65%)

Pierwszy rok (57%) Poziom rynku (65%)

Noce w roku 188 214

Noce w roku 188 214

Przychód z

15 040 € 17 120 €

Przychód z

15 980 € 18 190 € najmu najmu

Zarządzanie i

−3760 € −4280 €

Zarządzanie i

−3995 € −4548 € platforma 25% platforma 25%

Koszty stałe −1800 € −1800 €

Koszty stałe −2800 € −2800 €

Podatek 19% −1801 € −2098 €

Podatek 19% −1745 € −2060 €

Netto rocznie 7679 € 8942 €

Netto rocznie 7440 € 8782 €

5,4–6,3%

4,6%

3,8–4,4%

3,2% netto po podatku w ostrożnym scenariuszu netto po podatku w ostrożnym scenariuszu

(50%)

(50%)

Rentowność netto liczona od ceny plus 13% kosztów zakupu, bez kredytu i bez wzrostu wartości. Sprzątanie końcowe opłacają goście. Źródło: raport lokalizacyjny Costa Blanca, październik 2026.

Plus Państwa własny urlop

Trzy pytania o odporność

Czy pokryją Państwo koszty bieżące przez rok

W obu przykładach 35 dni w roku pozostaje dla także bez przychodów z najmu?

Państwa. Podobne mieszkanie wakacyjne kosztowałoby ok. 2800 €.

Co się stanie przy większej naprawie lub dodatkowej opłacie wspólnoty?

Z kredytem: czy plan wytrzyma, jeśli rata będzie wyższa niż nadwyżka z najmu?

Proszę policzyć własny przykład

Nasz kalkulator zysku uwzględnia cenę, obłożenie, cenę za noc i na życzenie kredyt, i od razu pokazuje, co zostaje.

07 · PODATKI Podatki w Hiszpanii i w Polsce

Jako obywatele UE bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii płacą Państwo tam podatki od mieszkania, ale nie dwa razy.

W Hiszpanii

Najem 19% od zysku. Można odliczyć zarządzanie, koszty bieżące, podatek od nieruchomości i 3% amortyzacji rocznie. W przykładzie studia ok. 1700 € podatku przy 15 040 € przychodu.

Ryczałtowo 1,1% wartości katastralnej (w innych przypadkach 2%) jako dochód przyjęty, od

Własne tego 19%. Przy wartości katastralnej 60 000 € to ok. 125 € rocznie. użytkowanie

Deklaracja Formularz Modelo 210. Przychody z najmu od IV kwartału 2026 r. raz w roku, od 1 do 20 kwietnia. Własne użytkowanie do 31 grudnia następnego roku. Gestoría zrobi to za 150–400 € rocznie.

Kwota wolna 700 000 € na osobę. Typowe mieszkanie wakacyjne jest znacznie poniżej.

Podatek majątkowy

Sprzedaż 19% od zysku. Kupujący potrąca 3% ceny i odprowadza do urzędu skarbowego, kwota jest rozliczana. Do tego gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía).

W Polsce

Dochody z najmu w Hiszpanii wykazuje się w polskim zeznaniu (załącznik PIT/ZG). Podatek zapłacony w

Hiszpanii uwzględnia się metodą proporcjonalnego odliczenia, dzięki czemu nie płacą Państwo dwa razy pełnego podatku.

Przy wyłącznie własnym użytkowaniu z reguły nie powstaje dochód z najmu do wykazania w Polsce.

Warto wcześnie pomyśleć o dziedziczeniu: hiszpańskie nieruchomości podlegają hiszpańskiemu podatkowi od spadków. Skutki w Polsce prosimy sprawdzić z doradcą podatkowym.

Chętnie polecimy doradców podatkowych znających oba systemy.

Zasady zależą od Państwa sytuacji, np. od miejsca zamieszkania. Pierwszą deklarację warto dać do sprawdzenia doradcy podatkowemu.

WIĘCEJ W PORADNIKU Podatki od mieszkania wakacyjnego w Hiszpanii casa-ready.com/pl/poradnik/podatki-mieszkanie-wakacyjne-hiszpania.html

08 · FINANSOWANIE Kredyt bez zamieszkania w Hiszpanii

Hiszpańskie banki finansują także kupujących z zagranicy, zwykle 60–70% ceny. Są trzy drogi.

Finansowanie w Polsce

Harmonogram dewelopera

Hiszpański kredyt hipoteczny

Kredyt zabezpieczony istniejącą

Przy nowej inwestycji płacą nieruchomością w Polsce. Znany

Państwo etapami. Kredyt

Zabezpieczeniem jest mieszkanie bank, a w Hiszpanii kupują wypłacany jest dopiero przy w Hiszpanii. Kredyt i

Państwo jak za gotówkę. Przy zakończeniu budowy. To daje nieruchomość w jednym kraju, kredycie w złotówkach dochodzi czas. wypłata bezpośrednio u ryzyko kursowe. notariusza.

Tych dokumentów potrzebuje bank Dobrze wiedzieć

Notariusza, rejestr i podatek od hipoteki płaci od 2019 r. bank. Państwo ponoszą tylko wycenę, ok. 400 €.

Dowód osobisty lub paszport oraz NIE (hiszpański numer podatkowy)

Bank musi przekazać ofertę (FEIN) najpóźniej 10 dni

Odcinki wypłat lub sprawozdania przy działalności przed podpisaniem. Warto porównać co najmniej dwie oferty według rzeczywistej rocznej stopy (TAE).

Zeznania podatkowe z ostatnich jednego–dwóch lat

Stałe oprocentowanie daje pewność planowania przez cały okres kredytu.

Finansowanie warto wyjaśnić przed rezerwacją, nie po niej.

Wyciągi bankowe i potwierdzenie pochodzenia wkładu własnego

Informacja z BIK i istniejące kredyty

Umowa o pracę, część dokumentów z tłumaczeniem przysięgłym

Zasada wkładu własnego

Jeśli hiszpański bank sfinansuje 70% ceny, 30% oraz wszystkie koszty zakupu pokrywają Państwo sami. Przy

200 000 € to ok. 88 000 €. Rata przy kredycie 140 000 € na 25 lat wynosi zależnie od oprocentowania ok. 700–780 € miesięcznie.

WIĘCEJ W PORADNIKU Kredyt hipoteczny w Hiszpanii bez miejsca zamieszkania casa-ready.com/pl/poradnik/kredyt-hipoteczny-hiszpania.html

09 · PRZED REZERWACJĄ Co sprawdzić przed rezerwacją

Rezerwacja zdejmuje nieruchomość z rynku i kosztuje zwykle kilka tysięcy euro. Te dokumenty warto zobaczyć wcześniej.

Przy nowym budownictwie Na rynku wtórnym

Pozwolenie na budowę (licencia de obras)

Odpis z rejestru (nota simple): właściciel, obciążenia, hipoteki

Wzór gwarancji bankowej lub ubezpieczenia wpłat

Numer katastralny i ostatnia decyzja podatku IBI

Opis wykończenia (memoria de calidades) i rzut

Zaświadczenie wspólnoty: brak zaległości

Harmonogram płatności, termin odbioru i zasady przy opóźnieniu

Protokoły wspólnoty: planowane dodatkowe opłaty?

Projekt statutu wspólnoty: czy najem wakacyjny jest dozwolony?

Świadectwo energetyczne i pozwolenie na użytkowanie

Pisemna lista wyposażenia: kuchnia, AGD, oświetlenie, klimatyzacja, miejsce postojowe

Przy najmie: istniejąca rejestracja i prawa nabyte

Odpis z rejestru (nota simple) działki

Przy każdym zakupie

Sytuacja licencyjna w gminie, jeśli chcą Państwo wynajmować

Finansowanie wyjaśnione wcześniej

Niezależny prawnik wybrany

Pełny budżet policzony według rozdziału 2

09 · PRZED REZERWACJĄ Umowa rezerwacyjna i sygnały ostrzegawcze

To powinno być w umowie rezerwacyjnej

Dokładne oznaczenie nieruchomości z ceną i zasadami kosztów

Kwota rezerwacji i konto, na które trafia

Termin do zawarcia umowy kupna

Czy kwota zalicza się na poczet ceny

Co dzieje się z kwotą, jeśli kontrola lub kredyt się nie powiodą

Przy nowym budownictwie: odniesienie do gwarancji bankowej dla dalszych wpłat

Tu warto się zatrzymać

Płatność gotówką lub na obce konto Rzetelne płatności idą przelewem do strony umowy.

Bez zabezpieczenia nie płacą Państwo.

Brak gwarancji bankowej przed pierwszą wpłatą

Presja: „Tylko dziś w tej cenie” Dobre mieszkanie wytrzyma kilka dni sprawdzania.

Zapewnienia tylko ustne Czego nie ma w umowie, trudno wyegzekwować.

Nagle nowe dane konta w e-mailu Zmienione dane bankowe zawsze potwierdzić telefonicznie pod znanym numerem, zanim Państwo zapłacą.

Jeden prawnik dla obu stron Państwa prawnik powinien reprezentować tylko Państwa.

Obietnice zysku bez wyliczeń Liczyć z wartościami planowanymi jak na stronie 13, a nie z najlepszym miesiącem.

10 · PRZEBIEG Zakup w 10 krokach

Krok Co się dzieje Kto

1 Cel i budżet Test i arkusz z rozdziałów 1 i 2 Państwo, chętnie z nami

2 Sprawdzić finansowanie Jaka kwota jest realna? Państwo, bank

Państwo, CASA

3 Wybór miejscowości i ofert Preselekcja, oglądanie na miejscu lub na wideo

READY

Państwo, na

4 NIE i hiszpańskie konto NIE w konsulacie Hiszpanii w Polsce lub w Hiszpanii życzenie prawnik

5 Wybór prawnika Niezależny, ok. 1% ceny Państwo

6 Rezerwacja Nieruchomość zdjęta z rynku Państwo, sprzedający

7 Sprawdzenie dokumentów Rejestr, pozwolenia, licencje, zaległości Prawnik, my towarzyszymy

8 Umowa i wpłata Nowe: prywatna umowa kupna z gwarancją bankową.

Państwo, prawnik

Rynek wtórny: umowa zadatku (arras), często 10%

9 Wizyta u notariusza Akt kupna (escritura), dopłata reszty, potwierdzenie pochodzenia środków

Państwo lub pełnomocnik

10 Podatki, rejestr, media Gestoría płaci podatki, wpis po kilku tygodniach, zgłoszenie prądu i wody Gestoría, Państwo

Kupić bez przylatywania za każdym razem

Oglądanie na wideo, jeśli znają już Państwo miejscowość

Pełnomocnictwo u polskiego notariusza z apostille: na konto, NIE i wizytę u notariusza

Podpisy i dokumenty przygotować cyfrowo, oryginały kurierem

Na odbiór warto przylecieć: protokół usterek i klucze

10 · PRZEBIEG Harmonogram i płatności

Ile to trwa

Nowe z planu Rezerwacja, po ok. 4 tygodniach umowa kupna, odbiór kluczy zwykle 12–24 miesiące później.

Między rezerwacją a notariuszem mija zwykle tylko kilka tygodni.

Gotowe lub rynek wtórny

Przykładowy harmonogram, nowe mieszkanie 200 000 €

Termin Cena IVA 10% Inne Razem

6 000 € 0 € 0 € 6 000 €

Rezerwacja umowa rezerwacyjna, nieruchomość zdjęta z rynku

54 000 € 6 000 € 2 420 € 62 420 €

Prywatna umowa kupna (ok. 4 tygodnie później) IVA od wpłat; prawnik

140 000 € 14 000 € 5 190 € 159 190 €

Odbiór kluczy u notariusza reszta ceny, AJD, notariusz, rejestr, gestoría, pozostałe koszty

Razem 200 000 € 20 000 € 7 610 € 227 610 €

Wartości zaokrąglone, podział zależy od projektu. Przy kredycie resztę ceny przy odbiorze płaci bank.

Państwa zabezpieczenie: w Hiszpanii wpłaty przed zakończeniem budowy muszą być zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem. Przed pierwszą wpłatą sprawdzamy, czy jest. Przy kredycie resztę ceny przy odbiorze płaci bank.

W dniu odbioru

Udokumentować stan zdjęciami z datą, spisać liczniki

Sprawdzić klucze, piloty i urządzenia, porównać wyposażenie z listą

Usterki i niedokończone prace wpisać do protokołu z osobą odpowiedzialną i terminem

Wszystkie dokumenty w jednym segregatorze, cyfrowo i w oryginale

Samo przekazanie kluczy nie potwierdza jeszcze, że wszystko jest kompletne i bez usterek.

11 · PO ZAKUPIE Właściciel na odległość

Z hiszpańskim kontem, kilkoma poleceniami zapłaty i właściwymi osobami na miejscu mieszkanie działa prawie samo.

Państwa kalendarz roczny

Co warto zorganizować

Na bieżąco

Zarządzanie przy najmie: kontakt z gośćmi, zameldowanie, sprzątanie. W naszych rachunkach 25%

Opłata wspólnoty, prąd, woda, internet poleceniem zapłaty przychodu.

Klucze i kontrola: ktoś na miejscu, kto zajrzy po burzy lub dłuższej nieobecności.

Zależnie od gminy Podatek IBI i opłata za śmieci według decyzji, najlepiej

Gestoría: do rocznych deklaracji podatkowych. poleceniem zapłaty

Fachowcy i ubezpieczenie: kontakty na awarie,

1–20 kwietnia ubezpieczenie budynku i OC.

Limit zleceń: do jakiej kwoty Państwa usługodawca

Deklaracja Modelo 210 za przychody z najmu z poprzedniego roku może zlecać naprawy bez pytania?

Do 31 grudnia

Modelo 210 za własne użytkowanie z poprzedniego roku

Raz w roku

Zebranie wspólnoty, przedłużenie ubezpieczenia

Na życzenie skontaktujemy Państwa z zarządcą, gestorią i fachowcami. Dalsze usługi ustalamy wcześniej na piśmie.

12 · BEZ FRYCOWEGO 10 najdroższych błędów i jak ich uniknąć

01 Liczyć tylko cenę zakupu

Proszę zaplanować koszty zakupu, wyposażenie i rezerwę (rozdział 2).

02 Planować najem bez sprawdzenia licencji

Trzy zgody wyjaśnić przed zakupem (rozdział 6).

03 Wybrać miejscowość według sierpniowego urlopu

Odwiedzić ją także zimą lub zamieszkać na próbę.

04 Wpłacać bez gwarancji bankowej

Najpierw gwarancja, potem płatność, tylko na konto z umowy.

05 Polegać na ustnych zapewnieniach

Każde zapewnienie potwierdzić na piśmie.

06 Kupować bez własnego prawnika

Ok. 1% ceny, dobrze zainwestowane.

07 Wyjaśniać kredyt dopiero po rezerwacji

Wcześniej sprawdzić, jaka kwota jest realna.

08 Zapominać o kursie złotego

Budżet liczyć z zapasem na wahania kursu i koszty wymiany.

09 Zapominać o hiszpańskim podatku

Modelo 210 co roku, także przy własnym użytkowaniu.

10 Odbiór bez protokołu

Usterki zapisać i dać podpisać.

13 · LISTA KONTROLNA Państwa profil kupującego na jednej stronie

Proszę wypełnić tę stronę i zabrać ją na rozmowę o profilu kupującego. Dzięki temu wykorzystamy czas na Państwa pytania.

Mój cel ☐ dla siebie ☐ najem ☐ mieszany ☐ zimowanie

Własne tygodnie w roku / miesiące

Budżet łącznie w tym środki własne / kredyt

Rodzaj ☐ nowe z planu ☐ gotowe ☐ rynek wtórny

Sypialnie ☐ 1 ☐ 2 ☐ 3 i więcej

Moje trzy miejscowości

Musi być ☐ plaża pieszo ☐ widok na morze ☐ winda ☐ basen ☐ parking

To wyklucza zakup

Klucze do

Moje otwarte pytania

14 · SŁOWNICZEK I ŹRÓDŁA Najważniejsze pojęcia

NIE numer podatkowy cudzoziemca,

Nota simple odpis z rejestru z właścicielem i wymagany przy zakupie obciążeniami

Contrato de arras umowa zadatku na rynku wtórnym

Reserva rezerwacja, zdejmuje nieruchomość z rynku

Escritura notarialny akt kupna Aval bancario gwarancja bankowa wpłat przy nowym budownictwie

Memoria de calidades opis wykończenia Licencia de ocupación pozwolenie na użytkowanie, warunek zamieszkania i najmu

IVA / AJD VAT i podatek od aktu przy nowym budownictwie

ITP podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym

IBI roczny gminny podatek od

Comunidad wspólnota właścicieli i jej opłata nieruchomości

Plusvalía municipal gminny podatek od wzrostu wartości przy sprzedaży

Gestoría biuro spraw podatkowych i urzędowych

Tasación wycena bankowa przy kredycie FEIN wiążąca oferta kredytowa banku

Modelo 210 deklaracja podatkowa nierezydentów Renta imputada dochód przyjęty przy własnym użytkowaniu

Źródła

1. AirDNA, publiczne strony rynkowe prowincji Alicante, stan 06.10.2026; INE, Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos 2025

2. Agència Tributària Valenciana (Ley 5/2025: ITP 9%, AJD 1,4% od 01.06.2026); Agencia Tributaria de la Región de Murcia (Ley 3/2025)

3. BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación; Decreto-ley 9/2024 (Comunitat Valenciana); Ley Orgánica 1/2025 (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3 i 17.12)

4. Texto Refundido de la Ley del IRNR; Orden HAC/623/2026 (Modelo 210); Ley 5/2019 de crédito inmobiliario

5. Colegio Notarial de Valencia / Centro Tecnológico del Notariado: zakupy według narodowości, prowincja Alicante 2024; informacje gmin o licencjach, stan październik 2026

Przewodnik nie stanowi doradztwa prawnego ani podatkowego. Wszystkie informacje według naszej najlepszej wiedzy, stan październik 2026. Opłaty to wartości orientacyjne, rentowności to przykładowe wyliczenia bez gwarancji. Wzrost wartości nie jest gwarantowany.

PAŃSTWA NASTĘPNY KROK 20-minutowa rozmowa o profilu kupującego

Prosimy zabrać wypełnioną listę kontrolną. Wspólnie omówimy budżet, miejscowość i kolejne kroki, przez wideo lub telefon. Bezpłatnie i niezobowiązująco.

Państwa pełny budżet, policzony dla wybranej nieruchomości

Dwie lub trzy miejscowości pasujące do celu, z sytuacją licencyjną

Państwa kolejne kroki kontrolne przed rezerwacją

Najpierw poznać, potem zdecydować: pobyt próbny w naszym mieszkaniu w Gran Alacant.

Kamila Bukowska

Ronny Steinhagen

WhatsApp Strona

Hiszpania i WhatsApp: +34 657 066 921 Niemcy: +49 172 714 5989 hello@casa-ready.com www.casa-ready.com