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KÄUFER-HANDBUCH · AUSGABE HERBST 2026 Ihre Immobilie an der Costa Blanca

Kosten verstehen, den passenden Ort wählen, sicher kaufen. Der Leitfaden für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.

12–14 %

10

Ferienorte im Vergleich 3

Freigaben für die

Schritte bis zum Schlüssel

Nebenkosten beim Neubau 16

Vermietung

Ronny Steinhagen

Gründer von CASA READY · Ansprechpartner für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz hello@casa-ready.com · casa-ready.com

VORWORT Erst rechnen, dann prüfen, dann genießen

Eine Wohnung am Meer ist eine schöne Entscheidung

Inhalt

Was soll Ihre Immobilie leisten? 4 und eine große. Fast alle Käufer stellen uns dieselben Fragen: Was kostet das wirklich? Welcher Ort passt zu mir? Darf ich vermieten? Und wie kaufe ich sicher, wenn

Ihr Gesamtbudget 5 ich in Deutschland lebe?

Welcher Ort passt zu Ihnen? 7

Neubau, bezugsfertig oder Bestand? 10

Dieses Handbuch beantwortet diese Fragen der Reihe nach, mit Zahlen aus amtlichen Quellen und aktuellen Marktdaten (Stand Oktober 2026). Es ersetzt keine

Kauf vom Plan absichern 11

Rechts- oder Steuerberatung. Aber Sie gehen damit gut vorbereitet in jedes Gespräch, mit uns, mit der Bank und

Vermieten: Lizenz und Rendite 12 mit Ihrem Anwalt.

Steuern in Spanien und Deutschland 14

Finanzierung 15

Ronny Steinhagen, Gründer von CASA READY

Vor der Reservierung prüfen 16

Der Kauf in 10 Schritten 18

Nach der Lektüre kennen Sie

Eigentümer aus der Ferne 20

1. Ihr Gesamtbudget, inklusive aller Nebenkosten und

Die 10 teuersten Fehler 21 laufenden Kosten

Ihre Kaufcheckliste 22

2. die Kriterien für den passenden Ort, je nachdem, ob Sie selbst nutzen oder vermieten

Glossar und Quellen 23

3. die Prüfungen vor einer Reservierung, damit Sie nichts unterschreiben, was Sie später bereuen

Unsere Rolle

CASA READY begleitet Sie beim Kauf: Wir suchen mit Ihnen aus, vergleichen, übersetzen und koordinieren. Beim Neubau zahlen Sie für unsere

Begleitung keine Provision, sie trägt der Bauträger. Ihr Vertragspartner ist der Bauträger oder Verkäufer, die rechtliche Prüfung übernimmt ein unabhängiger Anwalt. Zusatzleistungen wie Behördengänge, Versorger oder die Einrichtung vereinbaren wir vorher schriftlich.

AUF EINEN BLICK Das Wichtigste auf einer Seite

1. Rechnen Sie mit 12 bis 14 % Nebenkosten beim Neubau und 11 bis 12 % beim Kauf aus zweiter Hand, zusätzlich zum Kaufpreis.

2. Laufende Kosten für eine Wohnung mit Gemeinschaftspool: in unseren Beispielen 1.800 bis 2.800 € im Jahr.

3. Wer vermieten will, braucht drei Freigaben: Gemeinde, Eigentümergemeinschaft und Tourismusregister. In Alicante, El Campello und Altea sind neue Lizenzen derzeit gesperrt.

4. Die Auslastung liegt in unseren 16 Orten im Anlaufjahr bei rund 53 bis 62 % (Planwert).

5. Rendite in Torrevieja: Ein Neubau-Studio für 125.000 € bringt im Beispiel 5,4 bis 6,3 % netto nach

Steuer, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern 3,8 bis 4,4 %.

6. Steuer bei Vermietung: 19 % auf den Gewinn (EU-Bürger). Bei Eigennutzung fällt nur eine kleine

Pauschalsteuer an, meist 100 bis 200 € im Jahr.

7. Finanzierung ohne Wohnsitz ist möglich: Spanische Banken leihen meist 60 bis 70 % des

Kaufpreises.

8. Beim Neubau sind Ihre Anzahlungen gesetzlich abgesichert, per Bankgarantie oder Versicherung.

Zahlen Sie erst, wenn sie vorliegt, und nur auf das Konto aus dem Vertrag.

9. Ein unabhängiger Anwalt kostet rund 1 % des Kaufpreises. Er ist in unseren Nebenkosten bereits eingerechnet.

10. Sie müssen nicht für jeden Schritt anreisen: Mit einer Vollmacht mit Apostille kann der Notartermin auch ohne Sie stattfinden.

01 · IHR ZIEL Was soll Ihre Immobilie leisten?

Die wichtigste Frage beantworten Sie selbst. Ihr Ziel entscheidet über den Ort, das Objekt und die Rechnung.

FREUDE ZUERST

RENDITE ZUERST

Ferienwohnung für Sie selbst

Kapitalanlage mit Vermietung

Lizenz-Ampel grün, vor dem Kauf geprüft

Lage nach Ihrem Geschmack: Strand, Golf oder Stadt

Gute Auslastung auch außerhalb des Sommers

Infrastruktur auch außerhalb der Saison

1 bis 2 Schlafzimmer, Gemeinschaft mit Pool

Kurze Wege vom Flughafen

Verwaltung vor Ort

Niedrige laufende Kosten

DIE MISCHFORM

LEBENSQUALITÄT ZUERST

Selbst nutzen und vermieten

Überwintern oder später umziehen

Eigene Wochen außerhalb von Juli und August planen

Ganzjahresleben: Ärzte, Einkaufen, Restaurants auch im Winter

Lizenz und Verwaltung wie bei der Kapitalanlage

Aufzug, wenige Stufen, gute Erreichbarkeit

Orte mit lebendiger Wintersaison, etwa Benidorm

Eigennutzung als Wert mitrechnen: 35 Tage entsprechen in Torrevieja rund 2.800 € Ferienmiete

Ab mehr als 183 Tagen im Jahr in Spanien werden

Sie dort in der Regel steuerlich ansässig

Ihre Antworten

Wie viele Wochen im Jahr möchten Sie selbst dort sein, und in welchen Monaten?

Soll die Wohnung vor allem Freude machen oder Geld verdienen?

Was muss in der Nähe sein: Strand zu Fuß, Golfplatz, Altstadt, Ärzte?

Kaufen Sie mit Eigenkapital oder mit Finanzierung?

Wann möchten Sie den Schlüssel in der Hand halten?

Sie kaufen zu zweit oder mit Familie?

Notieren Sie Ihre Prioritäten zuerst jeder für sich und vergleichen Sie sie vor den Besichtigungen. Legen Sie fest, wer in welchen Anteilen kauft, und klären Sie mit Ihrem Anwalt, was bei Trennung, Tod oder einem späteren Ausstieg gilt.

02 · IHR GESAMTBUDGET Was Sie wirklich brauchen

Der Kaufpreis ist nur der größte Posten. Tragen Sie Ihre Werte ein, rechts sehen Sie ein durchgerechnetes Beispiel.

Ihr Arbeitsblatt

Beispiel: Neubau-Apartment,

200.000 €

Kaufpreis

Region Valencia, mit Anwalt, ohne Finanzierung

Mehrwertsteuer IVA 10 % 20.000 €

Kaufnebenkosten

Neubau 12–14 %, Bestand 11–12 %

Urkundensteuer AJD 2.800 €

Einrichtung und Ausstattung

Notar 850 €

Raum für Raum planen: bezugsfertig heißt nicht eingerichtet

Grundbuch (Registro) 540 €

Gestoría (Abwicklung,

350 €

Reserve laufende Kosten mindestens ein Jahr, siehe Seite 6

Steuererklärung)

Anwalt (ca. 1 % + 21 % MwSt.) 2.420 €

Reisen zu Besichtigung und Notar

NIE, Bankkonto, Übersetzungen 250 €

Gesamtbudget

Anschlüsse Strom/Wasser

400 €

(Neubau) davon Eigenkapital

Nebenkosten gesamt 27.610 € 13,8 % vom Kaufpreis

Kaufpreis plus Nebenkosten 227.610 € davon Finanzierung höchstens 60–70 % des Kaufpreises

Faustregel Eigenkapital

Finanziert eine spanische Bank 70 % des Kaufpreises, bringen Sie 30 % plus alle Nebenkosten selbst mit. Bei 200.000 € sind das rund 88.000 €. Die Monatsrate liegt bei 140.000 € Darlehen und 25 Jahren Laufzeit je nach Zins bei rund 700 bis 780 €.

02 · IHR GESAMTBUDGET Was Kauf und Besitz kosten

Die Steuern beim Kauf

Region Valencia Region Murcia

Neubau: IVA 10 % 10 %

Neubau: AJD 1,4 % 1,5 %

Bestand: ITP 9 % (über 1 Mio. €: 11 %) 7,75 %

Gültig seit 1. Juni 2026 25. Juli 2025

Was jedes Jahr anfällt

Position typisch pro Jahr Hinweis

600–1.800 € Wohnung mit Gemeinschaftspool; Villen mit Privatpool meist ohne

Gemeinschaftsbeitrag (comunidad)

300–700 € je nach Gemeinde und Katasterwert

Grundsteuer IBI und Müllgebühr

Versicherung 200–400 € Gebäude- und Haftpflichtversicherung

Strom, Wasser, Internet ab ca. 600 € bei Vermietung deutlich mehr ab ca. 150 € bei Eigennutzung pauschal; bei Vermietung 19 % auf den Gewinn (EU)

Einkommensteuer Nicht- Residenten ca. 150–400 € als EU-Bürger brauchen Sie keinen steuerlichen Vertreter

Gestoría für die Steuererklärungen

Die Werte sind typische Spannen. Für Ihr Wunschobjekt stellen wir die Kosten auf den Euro genau zusammen.

Nebenkosten-Rechner

Kaufpreis eingeben, Region und Art des Kaufs wählen. Das Ergebnis zeigt Steuern und Gebühren einzeln.

03 · DER PASSENDE ORT Welcher Ort passt zu Ihnen?

Die Costa Blanca reicht von Dénia im Norden bis Pilar de la Horadada im Süden. Die beiden Hälften fühlen sich sehr unterschiedlich an.

Der Norden

Der Süden

Grüner und hügeliger, mit Buchten und Steilküste

Flacher und sonniger, lange Sandstrände und Salzseen

Viele Villen, höhere Preise pro Nacht, etwa in

Jávea und Moraira

Große Wohnanlagen mit Pool, günstigerer Einstieg

Calpe und Benidorm sind auch im Winter lebendig

Torrevieja ist der größte Ferienwohnungsmarkt der Provinz

Lizenzlage gemischt: Altea und El Campello gesperrt, Dénia, Jávea und Villajoyosa eingeschränkt

Lizenzen werden in den meisten Orten erteilt, nur die Stadt Alicante ist gesperrt

So wählen Sie aus

Ganzjahresleben: Ist der Ort auch im Februar belebt, oder schließen die Restaurants nach dem Sommer?

Erreichbarkeit: Vom Flughafen Alicante-Elche sind die Orte im Süden meist schneller erreichbar als die im äußersten Norden.

Nutzung: Für die Vermietung zählen Lizenz-Ampel und Auslastung, für die Eigennutzung Ihr Alltag vor Ort.

Lage im Ort: Strandnähe, Ausrichtung und Lärm entscheiden oft mehr als der Ortsname.

Erst erleben, dann entscheiden

Wohnen Sie zur Probe: Unsere eigene Ferienwohnung in Gran Alacant können Sie für einen Urlaub mieten und die Gegend in Ruhe kennenlernen.

03 · DER PASSENDE ORT 16 Ferienorte im Vergleich

Planwert der Auslastung für das Anlaufjahr, durchschnittlicher Preis pro Nacht im Markt und die Lizenzlage je Gemeinde.

Ort Auslastung (Planwert) Preis pro Nacht Lizenz

NORDEN

Dénia 54 % 152 € eingeschränkt / unklar

Jávea / Xàbia 54 % 248 € eingeschränkt / unklar

Moraira (Teulada) 57 % 238 € keine Moratorie bekannt

Calpe / Calp 58 % 166 € keine Moratorie bekannt

Altea 55 % 171 € neue Lizenzen gesperrt

Benidorm 58 % 149 € keine Moratorie bekannt

Villajoyosa 54 % 131 € eingeschränkt / unklar

El Campello 58 % 162 € neue Lizenzen gesperrt

SÜDEN

Alicante / Playa San Juan 62 % 118 € neue Lizenzen gesperrt

Gran Alacant / Santa Pola 57 % 123 € keine Moratorie bekannt

Guardamar del Segura 54 % 111 € eingeschränkt / unklar

Torrevieja 57 % 96 € keine Moratorie bekannt

Orihuela Costa 55 % 124 € keine Moratorie bekannt

Pilar de la Horadada / Mil Palmeras 53 % 129 € keine Moratorie bekannt

Rojales (Ciudad Quesada) 56 % 150 € nicht bestätigt

San Miguel de Salinas 53 % 135 € nicht bestätigt

Tippen Sie auf einen Ort, um seine Ortsseite mit Saisonverlauf, Lizenzlage und Objekten zu öffnen. Quelle: AirDNA, öffentliche Marktseiten, Stand 06.10.2026 (Oktober 2025 bis September 2026); Planwert = Marktwert minus 8 Prozentpunkte. Lizenzlage nach Recherche der Gemeinden, Stand Oktober 2026. Ausführlich mit Saisonkurven und Szenarien im Standort-Report.

Der Standort-Report

Alle 16 Orte mit drei Szenarien, Saisonkurve, Schlafzimmer-Mix und Lizenztext. Im Ratgeber auf casa-ready.com.

03 · DER PASSENDE ORT Ihr Besichtigungstag

Bei Sonne und offenen Terrassentüren wirkt jede Wohnung gut. So sehen Sie, wie Sie dort wirklich wohnen werden.

In der Wohnung Im Gebäude In der Umgebung

Licht, Raumgefühl und

Treppenhaus, Aufzug, Garage

Den Weg zu Supermarkt,

Privatsphäre zu verschiedenen und Technikräume ansehen

Strand und Haltestelle selbst

Tageszeiten gehen

Nach laufenden und geplanten

Fenster und Schränke öffnen,

Arbeiten fragen, und wer sie

Die Adresse ein zweites Mal auf Feuchtigkeit und Gerüche bezahlt abends oder am Wochenende achten besuchen

Zustand von Pool und Garten,

Wasserdruck, Rollläden und aber auch von Dach und

Nachbargrundstücke: Ist dort

Klimaanlage ausprobieren

Fassade ein Bau geplant?

Ausrichtung der Terrasse:

Wer wohnt hier:

Lage am Hang oder in einer

Wann scheint dort die Sonne?

Dauerbewohner, Feriengäste,

Senke: Risiken mit Fachleuten beides? prüfen

Dokumentieren statt erinnern

Machen Sie Fotos und notieren Sie zu jedem Musskriterium: erfüllt, offen oder nicht erfüllt. Bewerten Sie Preis und Gesamteindruck erst danach. Fehlende Unterlagen bleiben offen, auch wenn Ihnen die Wohnung sehr gefällt.

Sie können nicht anreisen? Wir besichtigen für Sie per Video und gehen diese Liste live mit Ihnen durch.

04 · DIE OBJEKTART Neubau, bezugsfertig oder Bestand?

Drei Wege zur eigenen Wohnung. Die Unterschiede liegen in Kosten, Garantien, Zeit und Vermietbarkeit.

Neubau vom Plan Bezugsfertiger Neubau Bestand (zweite Hand)

13,8 % 13,8 % 11,2 %

Nebenkosten (Beispiel 200.000 €)

Steuer 10 % IVA plus 1,4 % AJD 10 % IVA plus 1,4 % AJD 9 % ITP (Region Valencia)

Garantien 10 Jahre Statik, 3 Jahre Bewohnbarkeit, 1 Jahr Ausführung wie Neubau, ab Fertigstellung

Haftung für versteckte Mängel, Klage binnen 6 Monaten auf einmal, meist in wenigen Wochen

Zahlung gestaffelt über 12–24 Monate, Anzahlungen abgesichert auf einmal, meist in wenigen Wochen

Nutzung ab Schlüsselübergabe sofort sofort

Vermietung Lizenz neu, Zustimmung der Gemeinschaft nötig

Lizenz neu, Zustimmung der Gemeinschaft nötig bestehende Registrierung möglich, nach Kauf neue Erklärung

Energieklasse sehr gut sehr gut oft schwächer, Sanierung möglich

Lage oft neue Wohngebiete oft neue Wohngebiete oft gewachsene, zentrale Lagen

Preis Preisliste, Auswahl der Einheit Preisliste, kleine Auswahl Verhandlungsspielraum

Nebenkosten nach unserem Kostenmodell inkl. Anwalt. Bei Bestandsimmobilien wird die Haftung für versteckte Mängel im Vertrag oft eingeschränkt. Eine Besichtigung mit Fachmann lohnt sich.

Wann passt was?

Neubau vom Plan

Bezugsfertiger Neubau

Bestand

Sie haben 1 bis 2 Jahre Zeit

Sie möchten bald einziehen oder vermieten

Ihnen ist eine gewachsene, zentrale Lage wichtig

Sie möchten in Raten zahlen und die Einheit auswählen

Sie wollen trotzdem Neubau-

Sie wollen verhandeln oder

Garantien renovieren

Garantien und Energieklasse sind Ihnen wichtig

Sie sehen die fertige Wohnung, bevor Sie kaufen

Sie lassen den Zustand von einem Fachmann prüfen

Energieausweis: Die Regeln ziehen an

Ein Verkaufsverbot für schlecht eingestufte Wohnungen gibt es nicht. Die EU-Gebäuderichtlinie von 2024 verlangt aber, dass der Bestand schrittweise effizienter wird, und Spanien setzt sie um. Gut eingestufte Wohnungen sind deshalb auf lange Sicht die sicherere Wahl.

MEHR DAZU IM RATGEBER Neubau oder Bestand: der ausführliche Vergleich casa-ready.com/de/ratgeber/neubau-oder-bestand-spanien.html

05 · KAUF VOM PLAN So sichern Sie Ihren Neubaukauf ab

Wer vom Plan kauft, zahlt, bevor die Wohnung steht. Das spanische Recht schützt Sie gut, wenn Sie die Regeln kennen.

Bankgarantie vor jeder Anzahlung

1 Nur auf das Vertragskonto

2

Anzahlungen vor der Fertigstellung müssen samt Zinsen per Bankgarantie oder Versicherung

Zahlungen gehen direkt an den Bauträger, auf das Konto aus dem Vertrag. Nie in bar, nie über Dritte, auch nicht über uns. abgesichert sein (Ley 38/1999). Lassen Sie sich die Garantie aushändigen, bevor Sie zahlen.

Alles schriftlich

3 Baufortschritt verfolgen

4

Wir halten Sie über den Stand auf dem Laufenden. Welche Rechte Sie bei einer Verzögerung haben, regelt Ihr Vertrag.

Baubeschreibung, Grundriss und Werbeunterlagen aufbewahren. Sonderwünsche mit Preis und Termin schriftlich vom Bauträger bestätigen lassen.

Übergabe mit Protokoll

5 Mängel fristgerecht melden

6

Bei der Schlüsselübergabe ein Mängelprotokoll erstellen und gegenzeichnen lassen. Prüfen, ob die Nutzungsgenehmigung (licencia de ocupación) vorliegt.

Spätere Mängel schriftlich mit Fotos an den Kundendienst des Bauträgers. Gesetzliche Haftung: 1 Jahr Ausführung, 3 Jahre Bewohnbarkeit, 10 Jahre Statik.

Drei häufige Irrtümer

Den Termin schuldet der Bauträger. Ihr Vertrag regelt, was bei Verzug gilt.

„Der Makler garantiert den

Übergabetermin.“

„Das war mündlich so besprochen.“ Mündliche Absprachen, auch mit einem Verkaufsbüro, sind schwer durchzusetzen. Nur Schriftliches zählt.

Wir erklären und achten auf die wichtigen Punkte. Die rechtliche Prüfung

„Der Makler prüft den Vertrag gehört zu einem unabhängigen Anwalt. rechtlich.“

MEHR DAZU IM RATGEBER Makler oder Bauträger: wer wofür zuständig ist casa-ready.com/de/ratgeber/makler-bautraeger-wer-ist-zustaendig.html

06 · VERMIETEN Darf ich vermieten? Die drei Freigaben

Seit 2024 und 2025 gelten in der Region Valencia strengere Regeln. Gut machbar ist die Vermietung trotzdem, wenn Sie vor dem Kauf prüfen.

1 Bescheinigung der Gemeinde

Die Gemeinde bestätigt, dass touristische Nutzung an dieser Adresse zulässig ist (informe de compatibilidad urbanística). In Orten mit Moratorie gibt es sie derzeit nicht.

2 Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Für neue Ferienwohnungen ist seit April 2025 die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile nötig. Die Gemeinschaft kann einen Aufschlag aufs Hausgeld von bis zu 20 % beschließen. Wer schon vorher legal vermietet hat, genießt Bestandsschutz.

3 Eintragung im Tourismusregister

Die Erklärung beim Tourismusregister der Region Valencia gilt 5 Jahre. Die Registriernummer muss in jedem Inserat stehen. Nach einem Eigentümerwechsel ist eine neue Erklärung nötig.

10 Tage

5 Jahre

3/5

Gültigkeit der Registrierung höchstens je Gast als Ferienvermietung

Mehrheit der Gemeinschaft für neue Ferienwohnungen

Vor dem Kauf prüfen

Gibt es in der Gemeinde eine Moratorie oder eine Obergrenze für die Zone?

Was regeln die Statuten der Gemeinschaft zur touristischen Nutzung?

Hat die Wohnung eine eigene Katasternummer und eine Nutzungsgenehmigung?

Ist sie schon registriert, und bis wann gilt die Eintragung?

Rechnet sich die Wohnung auch mit Langzeitmiete? Das ist Ihr Sicherheitsnetz.

MEHR DAZU IM RATGEBER Lizenz für Ferienvermietung in der Region Valencia casa-ready.com/de/ratgeber/lizenz-ferienvermietung-valencia.html

06 · VERMIETEN Was von der Miete übrig bleibt

Zwei Beispiele aus Torrevieja, dem größten Ferienwohnungsmarkt der Costa Blanca. Gerechnet mit Verwaltung, allen laufenden Kosten und der spanischen Steuer.

Neubau-Studio im Zentrum

Wohnung mit 2 Schlafzimmern

Kaufpreis 125.000 € · 80 € pro Nacht

Kaufpreis 175.000 € · 85 € pro Nacht

Anlaufjahr (57 %) Marktniveau (65 %)

Anlaufjahr (57 %) Marktniveau (65 %)

Nächte im Jahr 188 214

Nächte im Jahr 188 214

Mietumsatz 15.040 € 17.120 €

Mietumsatz 15.980 € 18.190 €

Verwaltung und

−3.760 € −4.280 €

Verwaltung und

−3.995 € −4.548 €

Plattform 25 %

Plattform 25 %

Fixkosten −1.800 € −1.800 €

Fixkosten −2.800 € −2.800 €

Steuer 19 % −1.801 € −2.098 €

Steuer 19 % −1.745 € −2.060 €

Netto im Jahr 7.679 € 8.942 €

Netto im Jahr 7.440 € 8.782 €

5,4–6,3 %

4,6 %

3,8–4,4 %

3,2 % netto nach Steuer im vorsichtigen Szenario netto nach Steuer im vorsichtigen Szenario

(50 %)

(50 %)

Nettorendite bezogen auf Kaufpreis plus 13 % Nebenkosten, ohne Finanzierung und ohne Wertsteigerung. Die Endreinigung zahlen die Gäste. Quelle: Standort-Report Costa Blanca, Oktober 2026.

Plus Ihr eigener Urlaub

Drei Fragen zur Belastbarkeit

Können Sie die laufenden Kosten ein Jahr lang

In beiden Beispielen bleiben 35 Tage im Jahr für auch ohne Mieteinnahmen tragen?

Sie frei. Eine vergleichbare Ferienwohnung würde Sie rund 2.800 € kosten.

Was passiert bei einer größeren Reparatur oder einer Sonderumlage der Gemeinschaft?

Mit Finanzierung: Bleibt der Plan tragbar, wenn Zins und Tilgung höher sind als der Überschuss?

Rechnen Sie Ihr eigenes Beispiel

Unser Rendite-Rechner übernimmt Kaufpreis, Auslastung, Preis pro Nacht und auf Wunsch die Finanzierung und zeigt sofort, was übrig bleibt.

07 · STEUERN Steuern in Spanien und Deutschland

Als EU-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien zahlen Sie dort Steuern auf die Wohnung, aber nicht doppelt.

In Spanien

Vermietung 19 % auf den Gewinn. Abziehbar sind Verwaltung, Nebenkosten, Grundsteuer und 3 %

Abschreibung im Jahr. Im Studio-Beispiel rund 1.700 € Steuer bei 15.040 € Mieteinnahmen.

Eigennutzung Pauschal 1,1 % des Katasterwerts (sonst 2 %) als fiktiver Ertrag, darauf 19 %. Bei 60.000 €

Katasterwert sind das rund 125 € im Jahr.

Erklärung Formular Modelo 210. Mieteinnahmen ab dem vierten Quartal 2026 einmal im Jahr, vom 1. bis 20. April. Eigennutzung bis 31. Dezember des Folgejahres. Eine Gestoría übernimmt das für

150 bis 400 € im Jahr.

Vermögensteuer Freibetrag 700.000 € pro Person. Eine typische Ferienwohnung liegt deutlich darunter.

Verkauf 19 % auf den Gewinn. Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie ans Finanzamt ab, das wird verrechnet. Dazu die Wertzuwachssteuer der Gemeinde (plusvalía).

In Deutschland

Mieteinkünfte aus Spanien geben Sie in der Anlage V an. Nach dem Abkommen von 2011 wird die spanische Steuer auf die deutsche angerechnet. Sie zahlen also nicht doppelt.

Bei reiner Eigennutzung entstehen in Deutschland keine Einkünfte.

Denken Sie früh an die Nachfolge: Spanische Immobilien unterliegen der spanischen Erbschaftsteuer. In

Deutschland wird sie in der Regel angerechnet. Lassen Sie sich dazu beraten.

Käufer aus Österreich und der Schweiz: Hier gelten eigene Abkommen. Wir nennen Ihnen gern

Steuerberater.

Die Regeln hängen von Ihrer persönlichen Situation ab, etwa von Ihrem Wohnsitz. Lassen Sie Ihre erste Erklärung von einem Steuerberater prüfen.

MEHR DAZU IM RATGEBER Steuern für Eigentümer einer Ferienwohnung casa-ready.com/de/ratgeber/steuern-ferienwohnung-spanien.html

08 · FINANZIERUNG Finanzieren ohne Wohnsitz in Spanien

Spanische Banken finanzieren auch Käufer aus dem Ausland, meist 60 bis 70 % des Kaufpreises. Es gibt drei Wege.

Spanische Hypothek

Finanzierung in Deutschland

Zahlungsplan des Bauträgers

Die Wohnung in Spanien dient als

Sicherheit. Darlehen und Objekt

Sie beleihen eine bestehende

Beim Neubau zahlen Sie gestaffelt. im selben Land, Auszahlung direkt

Immobilie, etwa über eine

Eine Hypothek wird erst bei beim Notartermin.

Grundschuld. Vertraute Bank, oft

Fertigstellung ausgezahlt. So gute Konditionen, und in Spanien gewinnen Sie Zeit. kaufen Sie wie ein Barzahler.

Diese Unterlagen braucht die Bank Gut zu wissen

Ausweis und NIE (spanische Steuernummer)

Notar, Grundbuch und Steuer der Hypothek zahlt seit 2019 die Bank. Sie tragen nur das Gutachten, rund

400 €.

Gehaltsabrechnungen oder bei Selbständigen

Bilanzen

Steuerbescheide der letzten ein bis zwei Jahre

Die Bank muss Ihnen das Angebot (FEIN) spätestens 10 Tage vor der Unterschrift übergeben. Vergleichen Sie mindestens zwei Angebote anhand des effektiven

Jahreszinses (TAE).

Kontoauszüge und Nachweis über Herkunft des Eigenkapitals

Ein Festzins schafft Planungssicherheit über die ganze Laufzeit.

SCHUFA-Auskunft und bestehende Kredite

Klären Sie die Finanzierung vor der Reservierung, nicht danach.

Arbeitsvertrag, teils mit beglaubigter Übersetzung

Faustregel Eigenkapital

Finanziert eine spanische Bank 70 % des Kaufpreises, bringen Sie 30 % plus alle Nebenkosten selbst mit. Bei 200.000 € sind das rund 88.000 €. Die Monatsrate liegt bei 140.000 € Darlehen und 25 Jahren Laufzeit je nach Zins bei rund 700 bis 780 €.

MEHR DAZU IM RATGEBER Finanzierung ohne Wohnsitz in Spanien casa-ready.com/de/ratgeber/finanzierung-immobilie-spanien.html

09 · VOR DER RESERVIERUNG Was Sie vor einer Reservierung prüfen sollten

Eine Reservierung nimmt das Objekt vom Markt und kostet meist einige tausend Euro. Diese Unterlagen sollten Sie vorher gesehen haben.

Beim Neubau Beim Bestand

Baugenehmigung (licencia de obras)

Grundbuchauszug (nota simple): Eigentümer, Lasten, Hypotheken

Muster der Bankgarantie oder Versicherung für Anzahlungen

Katasterreferenz und letzter Grundsteuerbescheid (IBI)

Baubeschreibung (memoria de calidades) und

Grundriss

Bescheinigung der Gemeinschaft: keine offenen Beiträge

Zahlungsplan, Übergabetermin und Regelung bei Verzug

Protokolle der Gemeinschaft: geplante Sonderumlagen?

Entwurf der Gemeinschaftsstatuten: Ist Ferienvermietung erlaubt?

Energieausweis und Nutzungsgenehmigung

Schriftliche Ausstattungsliste: Küche, Geräte, Leuchten, Klima, Stellplatz

Bei Vermietung: bestehende Registrierung und Bestandsschutz

Grundbuchauszug (nota simple) des Grundstücks

Bei jedem Kauf

Lizenzlage in der Gemeinde, wenn Sie vermieten wollen

Finanzierung vorab geklärt

Unabhängiger Anwalt beauftragt

Gesamtbudget nach Kapitel 2 gerechnet

09 · VOR DER RESERVIERUNG Reservierungsvertrag und Warnsignale

Das sollte im Reservierungsvertrag stehen

Genaue Bezeichnung des Objekts mit Preis und Nebenkostenregelung

Höhe der Reservierung und auf welches Konto sie geht

Frist bis zum Kaufvertrag

Ob der Betrag auf den Kaufpreis angerechnet wird

Was mit dem Betrag passiert, wenn die Prüfung oder die Finanzierung scheitert

Beim Neubau: Hinweis auf die Bankgarantie für alle weiteren Zahlungen

Hier sollten Sie stutzig werden

Zahlung in bar oder auf ein fremdes Konto Seriöse Zahlungen gehen per Überweisung an den

Vertragspartner.

Ohne Absicherung zahlen Sie nicht.

Keine Bankgarantie vor der ersten Anzahlung

Druck: „Nur heute zu diesem Preis“ Eine gute Wohnung hält einer Prüfung von wenigen Tagen stand.

Zusagen nur mündlich Was nicht im Vertrag steht, ist schwer durchzusetzen.

Plötzlich neue Kontodaten per E-Mail Bestätigen Sie geänderte Bankdaten immer telefonisch über eine bekannte Nummer, bevor Sie zahlen.

Ein Anwalt für beide Seiten Ihr Anwalt sollte nur Sie vertreten.

Renditeversprechen ohne Rechenweg Rechnen Sie mit Planwerten wie auf Seite 13, nicht mit dem besten Monat.

10 · DER ABLAUF Der Kauf in 10 Schritten

Schritt Was passiert Wer

1 Ziel und Budget klären Selbsttest und Arbeitsblatt aus Kapitel 1 und 2 Sie, gern mit uns

2 Finanzierung vorab prüfen Welcher Betrag ist realistisch? Sie, Bank

3 Orte und Objekte auswählen Vorauswahl, Besichtigung vor Ort oder per Video Sie, CASA READY

Sie, auf Wunsch

4 NIE und spanisches Konto NIE beim Konsulat in Deutschland oder in Spanien beantragen

Anwalt

5 Anwalt beauftragen Unabhängig, rund 1 % des Kaufpreises Sie

6 Reservierung Objekt wird vom Markt genommen Sie, Verkäufer

7 Unterlagen prüfen Grundbuch, Genehmigungen, Lizenzlage, Schulden Anwalt, wir begleiten

8 Kaufvertrag und Anzahlung Neubau: privater Kaufvertrag mit Bankgarantie. Bestand: Anzahlungsvertrag (arras), oft 10 % Sie, Anwalt

9 Notartermin Kaufurkunde (escritura), Restzahlung, Herkunft der Mittel nachweisen

Sie oder Ihr Bevollmächtigter

10 Steuern, Grundbuch, Versorger Gestoría zahlt die Steuern, Eintragung nach einigen Wochen, Strom und Wasser anmelden Gestoría, Sie

Kaufen, ohne jedes Mal anzureisen

Besichtigung per Video, wenn Sie den Ort schon kennen

Vollmacht beim Notar in Deutschland mit Apostille, für Konto, NIE und Notartermin

Unterschriften und Unterlagen digital vorbereiten, Originale per Kurier

Zur Übergabe lohnt sich die Anreise: Mängelprotokoll und Schlüssel

10 · DER ABLAUF Zeitplan und Zahlungsplan

Wie lange es dauert

Neubau vom Plan Reservierung, nach rund 4 Wochen Kaufvertrag, Schlüsselübergabe meist 12 bis 24

Monate später.

Zwischen Reservierung und Notartermin liegen meist nur wenige Wochen.

Bezugsfertig oder Bestand

Beispiel Zahlungsplan Neubau, 200.000 €

Zeitpunkt Kaufpreis IVA 10 % Sonstiges Summe

6.000 € 0 € 0 € 6.000 €

Reservierung Reservierungsvertrag, Objekt wird vom Markt genommen

54.000 € 6.000 € 2.420 € 62.420 €

Privater Kaufvertrag (ca. 4 Wochen später) IVA auf die Anzahlungen; Anwalt

140.000 € 14.000 € 5.190 € 159.190 €

Schlüsselübergabe beim Notar Restkaufpreis, AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría, Nebenkosten

Gesamt 200.000 € 20.000 € 7.610 € 227.610 €

Werte gerundet, die Aufteilung variiert je Projekt. Bei Finanzierung zahlt die Bank den Restkaufpreis bei der Übergabe.

Ihre Absicherung: Anzahlungen vor der Fertigstellung müssen in Spanien durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert sein. Wir prüfen vor der ersten Zahlung, dass sie vorliegt. Bei Finanzierung zahlt die Bank den Restkaufpreis bei der Übergabe.

Am Tag der Übergabe

Zustand mit Fotos und Datum festhalten, Zählerstände notieren

Schlüssel, Fernbedienungen und Geräte prüfen, Ausstattung mit der Liste abgleichen

Mängel und offene Arbeiten ins Protokoll, mit Zuständigkeit und Termin

Alle Unterlagen in einen Ordner, digital und im Original

Die Schlüsselübergabe allein bestätigt noch nicht, dass alles mängelfrei und vollständig ist.

11 · NACH DEM KAUF Eigentümer aus der Ferne

Mit einem spanischen Konto, ein paar Lastschriften und den richtigen Ansprechpartnern vor Ort läuft die Wohnung fast von allein.

Ihr Jahreskalender

Was Sie organisieren sollten

Laufend

Verwaltung bei Vermietung: Gästekommunikation,

Check-in, Reinigung. In unseren Rechnungen mit 25 %

Gemeinschaftsbeitrag, Strom, Wasser, Internet per Lastschrift vom Umsatz angesetzt.

Schlüssel und Kontrolle: Jemand vor Ort, der nach

Unwettern oder längerer Abwesenheit nach dem

Je nach Gemeinde Grundsteuer IBI und Müllgebühr per Bescheid, am besten

Rechten sieht. per Lastschrift

Gestoría: für die jährlichen Steuererklärungen.

1. bis 20. April

Handwerker und Versicherung: Kontakte für Notfälle,

Gebäude- und Haftpflichtversicherung.

Steuererklärung Modelo 210 für die Mieteinnahmen des Vorjahres

Freigabegrenze: Bis zu welchem Betrag darf Ihr Dienstleister Reparaturen ohne Rückfrage

Bis 31. Dezember beauftragen?

Modelo 210 für die Eigennutzung des Vorjahres

Einmal im Jahr

Eigentümerversammlung der Gemeinschaft, Versicherung verlängern

Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Verwaltung, Gestoría und Handwerkern her. Weitergehende Leistungen vereinbaren wir vorher schriftlich.

12 · LEHRGELD SPAREN Die 10 teuersten Fehler und wie Sie sie vermeiden

01 Nur den Kaufpreis rechnen

Planen Sie Nebenkosten, Einrichtung und Reserve ein (Kapitel 2).

02 Vermietung einplanen, ohne die Lizenz zu prüfen

Die drei Freigaben klären Sie vor dem Kauf (Kapitel 6).

03 Den Ort nach dem Urlaubsgefühl im August wählen

Besuchen Sie den Ort auch im Winter oder wohnen Sie zur Probe.

04 Anzahlen ohne Bankgarantie

Erst die Garantie, dann die Zahlung, nur aufs Vertragskonto.

05 Sich auf mündliche Zusagen verlassen

Jede Zusage schriftlich bestätigen lassen.

06 Ohne eigenen Anwalt kaufen

Rund 1 % des Kaufpreises, gut investiert.

07 Die Finanzierung erst nach der Reservierung klären

Vorab prüfen, welcher Betrag realistisch ist.

08 Mit dem besten Szenario rechnen

Planen Sie mit dem Anlaufjahr, nicht mit dem Marktniveau.

09 Die spanische Steuer vergessen

Modelo 210 jedes Jahr, auch bei Eigennutzung.

10 Die Übergabe ohne Protokoll

Mängel schriftlich festhalten und gegenzeichnen lassen.

13 · IHRE KAUFCHECKLISTE Ihr Käuferprofil auf einer Seite

Füllen Sie diese Seite aus und bringen Sie sie zum Käuferprofil-Check mit. So nutzen wir die Zeit für Ihre Fragen.

Mein Ziel ☐ Eigennutzung ☐ Vermietung ☐ Mischform ☐ Überwintern

Eigene Wochen pro Jahr /

Monate

Gesamtbudget davon Eigenkapital / Finanzierung

Objektart ☐ Neubau vom Plan ☐ bezugsfertig ☐ Bestand

Schlafzimmer ☐ 1 ☐ 2 ☐ 3 und mehr

Meine drei Wunschorte

Muss sein ☐ Strand zu Fuß ☐ Meerblick ☐ Aufzug ☐ Pool ☐ Parkplatz

Das schließt einen Kauf aus

Schlüssel in der Hand bis

Meine offenen Fragen

14 · GLOSSAR UND QUELLEN Die wichtigsten Begriffe

NIE Steuernummer für Ausländer, Pflicht

Nota simple Grundbuchauszug mit Eigentümer für jeden Kauf und Lasten

Contrato de arras Anzahlungsvertrag beim Bestand

Reserva Reservierung, nimmt das Objekt vom Markt

Escritura notarielle Kaufurkunde Aval bancario Bankgarantie für Anzahlungen beim

Neubau

Memoria de calidades Baubeschreibung Licencia de ocupación Nutzungsgenehmigung, Voraussetzung für Bezug und Vermietung

IVA / AJD Mehrwertsteuer und Urkundensteuer

ITP Grunderwerbsteuer beim Bestand beim Neubau

IBI jährliche Grundsteuer der Gemeinde Comunidad Eigentümergemeinschaft und ihr Beitrag

Plusvalía municipal Wertzuwachssteuer der Gemeinde

Gestoría Büro für Steuern und Behördengänge beim Verkauf

Tasación Bankgutachten zur Finanzierung FEIN verbindliches Kreditangebot der Bank

Modelo 210 Steuererklärung für Nicht-Residenten Renta imputada fiktiver Ertrag bei Eigennutzung

Quellen

1. AirDNA, öffentliche Marktseiten Provinz Alicante, Stand 06.10.2026; INE, Encuesta de Ocupación en Alojamientos Turísticos 2025

2. Agència Tributària Valenciana (Ley 5/2025: ITP 9 %, AJD 1,4 % seit 01.06.2026); Agencia Tributaria de la Región de Murcia (Ley 3/2025)

3. BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación; Decreto-ley 9/2024 (Comunitat Valenciana); Ley Orgánica 1/2025 (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 7.3 und 17.12)

4. Texto Refundido de la Ley del IRNR; Orden HAC/623/2026 (Modelo 210); Ley 5/2019 de crédito inmobiliario

5. Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien von 2011; Gemeindeangaben zur Lizenzlage, Stand Oktober 2026

Dieses Handbuch ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben nach bestem Wissen, Stand Oktober

2026. Gebühren sind Erfahrungswerte, Renditen Beispielrechnungen ohne Gewähr. Wertentwicklungen sind nicht garantiert.

IHR NÄCHSTER SCHRITT Der 20-Minuten-Käuferprofil-Check

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Ihr Gesamtbudget, gerechnet für Ihr Wunschobjekt

Zwei bis drei Orte, die zu Ihrem Ziel passen, mit Lizenzlage

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Erst erleben, dann entscheiden: Probewohnen in unserer Ferienwohnung in Gran Alacant.

Ronny Steinhagen

Kamila Bukowska

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